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Mon 1er immeuble de rapport
Voici le bilan

Mon 1er immeuble de rapport: bilan
Je vais vous raconter comment je suis devenu riche en investissant dans mon 1er immeuble de rapport.

L’investissement immobilier locatif est en effet une façon relativement facile de devenir riche, surtout si, comme je l’ai fait moi-même, vous le faites en série.

Vous pouvez déjà vous préparer à la suite de cet article en vous procurant ce livre sur l’investissement immobilier que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

J’ai donc consulté mes archives pour parcourir avec vous comment j’ai acheté mon premier immeuble de rapport, et quel en a été le bilan financier. Essayons également d’en tirer quelques leçons sur ce qu’il faut faire… et ne pas faire.

Mi-1982 donc, j’avais 30 ans, et ma carrière commençait à prendre une tournure intéressante. J’étais devenu directeur du marketing dans une grande société multinationale de produits alimentaires, et je commençais à bien gagner ma vie. Mon épouse commençait aussi à bien gagner de l’argent également. Nous avions déjà acheté notre première maison il y a 5 ans, notre 1er nid d’amour, avec 12.500€ en fonds propres et un emprunt hypothécaire pour payer le reste. Comme je l’explique dans cet article, devenir propriétaire de son propre logement est en effet la meilleure façon de commencer à investir dans l’immobilier locatif. C’était donc le moment de commencer à investir sérieusement pour notre futur.

En effet, une fois que vous avez commencé à rembourser l’emprunt hypothécaire de votre logement, vous vous rendrez compte qu’après 2 à 3 ans votre bilan financier personnel s’améliore considérablement, vous permettant d’emprunter davantage. Cela est dû au fait que la garantie donnée pour le capital emprunté se libère petit à petit par les remboursements que vous faites, et souvent aussi par le fait que votre logement réalise une plus-value naturelle.

Je suis toujours étonné du peu de gens qui comprennent cela, surtout dans les banques. Vous ne pouvez pas vous imaginer le nombre de banquiers à qui j’ai dû expliquer ce phénomène! Il s’agit en réalité de la conséquence du raisonnement sur le bilan comptable personnel d’un propriétaire par rapport à celui d’un locataire.

Au cours des années, il se passe 2 phénomènes simultanés: la valeur de votre immeuble augmente naturellement (en France de 8,75% par an depuis 1900), et vous remboursez petit à petit le capital que vous avez emprunté. Il se fait donc que votre bilan financier présente un solde net positif de plus en plus important au cours du temps (valeur de l’immeuble en hausse, dette en diminution). C’est votre actif net personnel qui augmente. Ce solde positif peut être employé pour garantir des emprunts pour acheter d’autres immeubles.

Une autre conclusion de tout ceci est qu’il faut éviter comme la peste les conseils de ceux qui prétendent qu’il vaut mieux louer son logement que de l’acheter, et qu’il vaut mieux d’abord investir dans l’immobilier locatif avant d’acheter son propre logement. Si ces soi-disant experts ne comprennent même pas ce minimum de connaissances financières, vous pouvez imaginer le niveau de leurs autres conseils!

L’achat d’un 1er immeuble de rapport nous semblait donc logique. J’en ai donc parlé avec mon banquier, qui m’assura que, avec nos emplois stables, notre réputation de client correct, notre logement déjà remboursé pendant 5 ans sans problèmes, et surtout le fait que notre plan serait de payer l’emprunt avec les loyers, nous pourrions emprunter chez lui sans problème jusqu’à 50.000€ de l’époque (c’était donc encore en Francs!). 50.000€ de l’époque, cela correspond, via l’inflation, à environ 100.000€ aujourd’hui.

Il fallait donc trouver un investissement locatif, dont le coût total serait inférieur à 50.000€, et dont les loyers couvriraient le montant de l’emprunt hypothécaire.

En chasse pour notre 1er immeuble de rapport!

Depuis 5 ans que nous vivions dans le quartier, nous connaissions tous les prix des immeubles à vendre, les loyers pratiqués, les agents immobiliers, les notaires, les opportunités et bien sûr aussi les mauvaises affaires. Un notaire dans notre rue que nous avions appris à connaître nous parla d’une vieille dame qui voulait déménager dans une maison de retraite, et vendre sa maison. Nous sommes allés sonner à la porte de cette gentille personne.

L’affaire fut vite conclue. Sa maison pouvait être transformée avec relativement peu de frais en immeuble de rapport avec 2 appartements en duplex de 70m2. Nous avons argumenté qu’elle ne devrait pas payer de commission à un agent immobilier, pas organiser de visites, et que nous pourrions la payer rapidement. Elle était soulagée de pouvoir réaliser sa vente si facilement et si rapidement! Nous nous sommes mis d’accord sur un prix de 25.000€ de l’époque. Cela n’a l’air de rien aujourd’hui, mais il y a 30 ans, c’était quand même une belle somme pour partir en retraite!

Nous avons contacté un entrepreneur, il nous a fait un devis pour transformer la maison en 2 appartements pour le prix de 22.000€. Le coût total de notre acquisition, avec les frais de notaire, s’élevait donc à juste moins de 50.000€.

Nous pensions pouvoir mettre en location facilement à 330€ par mois, et par appartement. Cela correspond à environ 675€ d’aujourd’hui.

La banque nous a fait sans problème un crédit immobilier à 100%, travaux et frais de notaire inclus, 1er remboursement à la réception du 1er loyer. C’était pour la banque, comme pour nous, une affaire magnifique! Rendez-vous compte qu’en cette année-là le taux d’emprunt hypothécaire normal était de 15 à 17%, et non, ce n’est pas une faute de frappe!

Source: www.tauxpremier.com

Taux d’emprunt hypothécaire – Source: www.tauxpremier.com

(Petite note en passant: voilà pourquoi cela me fait toujours rire, ces gourous qui s’inquiètent aujourd’hui d’une variation des taux d’un dixième de pour-cent, et surtout des candidats acheteurs qui s’empêchent à cause de cela de devenir riche, attendant que les taux diminuent encore, ou cherchant à tout prix un cash-flow important, et passant donc finalement à côté des bonnes affaires. Un peu de perspective à long terme apprend qu’on est toujours gagnant si on achète au lieu de louer, et que le rendement de l’immobilier locatif n’est pas ce qui compte en premier lieu.)

Nous avons emprunté à 13 ans, évidemment à taux d’intérêt fixe, à du 12% (après une dure négociation avec notre cher banquier), ce qui signifiait donc un remboursement de 634€ par mois.

Nous avons transformé l’appartement en 3 mois. J’estime qu’il vaut mieux faire exécuter ces travaux par un professionnel, si on n’y connait rien comme moi, et cela permet aussi de mettre en location plus vite. Mais évidement, si vous êtes libre, et bon bricoleur, il y a moyen de réaliser des économies substantielles, c’est évident. Soyez seulement conscient que le temps, c’est aussi de l’argent, et que chaque mois qui passe, vous perdez des loyers. Nous avons pu louer dès le 1er janvier 1983.

« En 1982, beaucoup m’ont dit que ce n’était pas ou plus possible de devenir riche avec un immeuble de rapport: ‘oui, mais, c’est risqué, oui mais, les taux sont trop élevés, oui mais, les prix vont encore baisser, oui mais la fiscalité rend la tâche impossible, oui mais ce n’est plus aussi facile qu’avant, c’est plus compliqué pour les jeunes,…’ Mais tous ceux qui m’ont dit ça, et qui n’ont rien fait, ne sont pas devenus riches. Moi oui. »

Bilan annuel de la 1ère année (1983)

  • Coût du prêt: 634 x 12 = 7.608€
  • Loyers perçus: 660 x 12 = 7.920€
  • Frais d’entretien: 0 (évidement)
  • Cash-Flow brut hors impôts: 312€

J’emploie dans mes calculs ma formule pour les investissements locatifs comme un immeuble de rapport. Elle prône qu’il faut arriver à un cash-flow positif, même proche de zéro, la 1ère année. C’était le cas: le résultat était tout juste positif, ce qui nous suffisait. Nous n’aurions pas aimé devoir nous passer de locataire pendant plus de 3 mois évidement, mais même cela était un risque tout à fait acceptable vu l’augmentation fantastique de patrimoine que nous allions réaliser.

Bilan après 3 ans (1986)

En 1986, profitant de la baisse des taux à 8%, j’ai évidement renégocié mon emprunt. Les remboursements ont ainsi baissé à 520€. Entretemps, le loyer, lui, avec l’inflation élevée de cette époque, avait augmenté normalement et légalement de 330€ à 400€, l’inflation à cette époque étant de l’ordre de 7% en moyenne!

Ceci illustre parfaitement une des raisons pour laquelle, contrairement à ce que beaucoup pensent, vous ne devez pas vous intéresser au niveau moyen ambiant du taux d’intérêt hypothécaire pour acheter un immeuble de rapport. Quand les taux augmentent, les loyers augmentent aussi, et les prix des immeubles baissent. L’inverse est tout aussi vrai.

inflation

Source: france-inflation.com

  • Coût du prêt: 520 x 12 = 6.240€
  • Loyers perçus: 800 x 12 = 9.600€
  • Frais d’entretien: 650€
  • Cash-Flow brut hors impôts: 2.710€

Grâce à l’augmentation naturelle des loyers, et à la baisse des taux hypothécaires (mais ça c’est une chance sur laquelle il ne faut pas compter et qui ne faisait pas partie de notre plan initial. Un taux identique, même élevé, nous aurait tout aussi bien convenu), notre cash-flow devient nettement positif, diminuant d’autant le risque déjà limité de l’opération.

Bilan en fin d’emprunt (1996)

1996 est la dernière année où il fallait rembourser l’emprunt! Entretemps, mes locataires devaient, eux, par l’indexation des loyers, me payer chacun déjà 518€ de loyer mensuel.

  • Coût du prêt: 520 x 12 = 6.240€
  • Loyers perçus: 1.036 x 12 = 12.432€
  • Frais d’entretien: 1.052€
  • Cash-Flow brut hors impôts: 5.140€

Bilan en 1997

A partir de 1997, je n’avais donc plus d’emprunt à rembourser. Les loyers ne devaient plus servir qu’à payer les frais (avec des hauts et des bas, mais en moyenne de l’ordre de 10% des revenus locatifs par an), et l’impôt foncier. Mes revenus immobiliers étaient donc devenus entièrement passifs. Le loyer en 1997 avait augmenté à 527€, l’inflation s’étant calmée. Je me suis donc fait dans cette période près de 1.000€ de revenus bruts par mois, quasi sans rien devoir faire pour cela.

  • Loyers perçus: 1.054 x 12 = 12.648€
  • Frais d’entretien: 997€
  • Cash-Flow brut hors impôts: 11.651€

Bilan en 2009

Quelques 10 ans après, en 2009, mes deux locataires paient chacun à présent 636€ de loyer. Les frais d’entretien ont tendance à augmenter avec l’âge de votre immeuble de rapport. J’ai constaté qu’il fallait à présent compter plutôt 15% en moyenne des frais des revenus locatifs.

  • Loyers perçus: 1.276 x 12 = 15.312€
  • Frais d’entretien: 1.998€
  • Cash-Flow brut hors impôts: 13.314€

J’ai divorcé en 2008, et nous avons dû vendre l’immeuble pour sortir d’indivision. A ce moment, notre immeuble nous rapportait déjà 1.110€ de revenu passif brut par mois. Nous l’avons vendu en 2010 à 240.000€ nets.

Bilan global de l’achat de l’immeuble de rapport

Nous revendons un immeuble de rapport que nous avions acheté il y a 27 ans. Cet immeuble ne nous a jamais rien coûté, puisqu’il a été entièrement financé par la banque, et le remboursement de cet emprunt a été payé par les locataires. Après 3 ans seulement, il nous rapportait déjà un cash-flow positif relativement important de 225€ par mois. Après 13 ans déjà, il était tout-à-fait libre de dettes, et nous rapportait quasi 1.000€ par mois, indexés chaque année. A la revente, il s’était apprécié de 4,8 fois sa valeur d’achat, alors que l’inflation cumulée pour la même période ne donnait qu’un facteur de 1,9. C’est ce qu’on appelle une bonne affaire, je ne vois pas d’autre terme pour définir cette opération.

Si vous voulez creuser le sujet, il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

Le vrai retour sur investissement est donc réellement impossible à calculer, car vous recevez non seulement des revenus nets dès le 1er jour, et de l’argent cash le jour de la revente, sans jamais rien avoir investi! C’est mieux que le Lotto, et surtout plus sûr.

La suite de l’histoire

En 1986, 3 ans après mon premier achat, j’ai évidement acheté mon 2ème immeuble de rapport. J’ai été nettement plus ambitieux cette fois-ci, puis que j’ai fait le même type d’opération, mais avec 4 appartements d’un coup. Il y a un effet d’échelle certain, puisque vos frais fixes et le temps investi diminuent proportionnellement, tandis que les revenus augmentent sensiblement. Mon banquier était aux anges, car je suis resté client chez lui, et les garanties que j’avais à lui offrir (ma propre maison dont l’emprunt était entretemps déjà correctement remboursé pendant 8 ans, plus 6 appartements au total) diminuaient tout à fait le risque qu’il prenait. Mon risque diminuait aussi, car un défaut éventuel de paiement d’un locataire sur un appartement était moins grave sur 6 appartements que sur 2.

Nous n’avons jamais dépensé les cash-flows générés, mais nous les avons réinvesti dans le remboursement accéléré d’autres emprunts hypothécaires. C’est ainsi que les revenus passifs génèrent automatiquement d’autres revenus passifs. Et tout cela sans investir jamais un Euro nous mêmes, car ce sont nos locataires qui remboursé la banque à notre place.

Ainsi l’argent crée l’argent. Et c’est comme cela qu’on devient riche.

Ce 1er immeuble de rapport fut donc le réel début d’une longue série d’achats d’investissements immobiliers.

C’est comme cela que moi aussi je suis devenu riche. Et c’est comme ça que vous pouvez le devenir aussi.

Ne venez pas me dire que tout a changé, que les prix ont explosé, que ce n’est plus possible. Qu’à mon époque les prix étaient ridiculement bas, que les banques sont devenues plus difficiles, etc. D’abord, vous ne connaissez pas aujourd’hui des taux d’intérêt de 15% comme moi je les ai connus. Ensuite, ce n’est pas vrai: il y a toujours des affaires à réaliser si on connaît bien un quartier donné, et toutes les autres choses sont restées égales par ailleurs. Et enfin, c’est à vous de bouger votre cul pour que ça se fasse.

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Le prix de l’immobilier est, en ce qui concerne l’Europe, le plus cher au Royaume-Uni. Paris est, après Londres, la ville la plus chère d’Europe.

Vos commentaires

23 Commentaires

  1. Bonjour,
    Je suis globalement d’accord avec tous vos arguments. Vous évoquez des immeubles locatifs qui s’autofinance mais quid de l’impôt sur la fortune? Quand on a un patrimoine supérieur au million d’euros ou plus, et que les loyers ne génèrent pas de cash flow, comment payer cet impôt ?

    Réponse
    • Vous n’avez probalement pas lu mon article concernant la façon de calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif: les loyers auront bien sûr à couvrir les impôts également.
      Dans le cas de l’ISF, ce n’est vraiment pas un problème puisque l’ISF est calculé uniquement sur le patrimoine net taxable.
      Lorsque le patrimoine taxable à l’ISF est composé d’un immeuble acquis par le biais d’un emprunt, les dettes suivantes sont alors déductibles au titre de l’ISF:
      -le capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition,
      -les intérêts courus ou échus et restant dus au 1er janvier de l’année d’imposition.
      Tant que vous paierez votre crédit immobilier, vous n’aurez donc pas à payer d’ISF.

      Réponse
  2. Bonjour à tous!
    Tout d’abord merci 1000 fois pour vos précieux conseils!
    J’ai 27 ans j’ai acheté mon 1er appartement à 22 ans, je l’ai vendu 3 ans après et je suis partie avec 70.000€. Aujourd’hui je souhaiterais acheter un immeuble mais je suis paralysée car je n’arrive pas à sauter le pas, quand j’en trouve un et que je fait mes calculs je me demande toujours est-ce le bon? Vais-je trouver des locataires?
    Etes-vous aussi dans cette situation parfois?
    Marine

    Réponse
    • C’est bien normal ce qui vous arrive, Marine, cela a été mon cas à chaque fois également! Mais à un moment il faut sauter le pas, et alors chaque problème trouve systématiquement sa solution. C’est ce qui fait que certains deviennent riche, comme vous le deviendrez, et d’autres n’arrêtent pas d’hésiter et de trouver des excuses ( ce n’est pas le bon moment, je risque de de perdre mon travail, etc.) pour ne rien faire.
      Je viens de remettre à jour un article qui pourra peut-être remettre votre situation en perspective.

      Réponse
  3. Merci pour ces précieux conseils.
    Moi pour ma part j’ai 34 ans je suis propriétaire de ma villa depuis 5 ans. Avec ma femme nous avons décidé de la construire nous même. Cela nous a pris 3 ans mais quelle belle aventure et que d’argent économisé!
    Ensuite nous avons décidés il y a 6 mois d’investir en immobilier dans un immeuble de rapport de 14 appartements. Cela fait 3 mois que nous sommes passés chez le notaire et déjà 3 apparts rénovés et loués en plus des 3 déjà en location. Nous atteignons presque l’équilibre et bientôt un cash-flow intéressant.
    Que c’est bon de voir des gens comme vous penser positif après avoir été critiqués par tous ces immobilistes incompétents.

    Réponse
  4. Bonjour Luc,

    Merci pour votre témoignage. Que pensez-vous des SCI (à l’IS) pour l’achat à long terme d’immeuble ?

    Réponse
    • J’ai parfois utilisé des constructions juridiques via société pour acheter et gérer l’un ou l’autre bien immobilier, avec des montages assez sophistiqués pour qu’ils me reviennent ensuite à titre privé, et tout cela dans le but de diminuer la pression fiscale. L’un dans l’autre, je ne le referais pas. C’est relativement compliqué, il n’y a pas de garanties que le législateur ne change pas les règles du jeu (cela m’est arrivé plusieurs fois, et c’est vraiment la merde, il n’y a aucune sécurité juridique sur 10 à 20 ans), et je n’ai pas toujours dormi tranquille. Ce qui est certain, c’est que mes conseillers juridiques et fiscaux, eux, ont gagné beaucoup d’argent pour tout régler.

      Réponse
  5. Bonjour et bravo pour votre parcours.

    Mère au smic, père au chômage longue durée, RMI jusque 28 ans, 1er salaire de 687€ (à 28 ans), 14 ans plus tard, je suis licencié à 46 ans mais totalement libre financièrement avec 50 locataires, 8 immeubles de rapport, 1 parking, 2 maisons.

    Terminé l’esclavage du salariat, finie cette foutu course de rat pour pauvre.

    Désormais je ne travaille plus à 40% mais à 100% pour mon groupe immobilier.
    Mais en fait, ce sont les banques et les locataires qui travaillent.
    Je ne fais que superviser l’ensemble.

    Les fondations sont posées pour commencer quelque chose.
    J’ai désormais LE TEMPS de réfléchir pour devenir riche.

    David

    Réponse
    • Bravo David, vous êtes la preuve vivante, avec des milliers d’autres propriétaires qui sont devenus fortunés comme vous et moi sans investir de moyens propres, ou très peu, que l’investissement immobilier est un outil formidable pour créer sa liberté.

      Réponse
  6. J’ai lu votre livre sur l’immobilier qui est très motivant et m’incite vraiment à franchir le pas….à 38 ans il serait temps!
    Je crois en ce que vous écrivez dans votre livre, à savoir acheter de l’immobilier est le meilleur moyen de se constituer un patrimoine.

    Réponse
  7. Bonjour Luc, je tiens tout d’abord à vous remercier pour vos articles que je lis chaque semaine et qui me donnent à chaque fois un peu plus d’envie de réussite et de découverte dans ma vie. J’ai pensé qu’il serait intéressant de vous expliquer mon parcours.
    J’ai commencé par acheter une maison en ville il y a 3 ans, alors que j’étais encore étudiant (4 mois de rénovation). Puis, 2 ans après, j’ai acheté un immeuble de 3 appartements + une maison dans une même propriété (vente d’un lot, 3 mois de rénovation).
    Et je suis tombé sur votre site il y a environ 8 mois, vos articles n’ont fait que de me réconforter dans les choix que j’ai pu faire. Cela m’a donné envie d’acquérir un autre bien: en Juin 2016 j’ai acheté un autre immeuble de 7 appartements (2 mois entiers de rénovation).
    Aujourd’hui, je suis l’heureux propriétaire de 10 appartements et 2 maisons, tous loués.
    J’ai réussi à me constituer un patrimoine en l’espace de 3 ans par effet de levier en devant débourser environ 30.000€, ce qui reste une somme parfaitement raisonnable! J’ai 25 ans et je pense être sur la bonne voie pour obtenir mon indépendance financière.

    Réponse
  8. Bonjour, merci pour votre article, tres interessant. Je trouve que c’est un investissement qui fait totalement sens aujourdhui, etant donne les taux tres bas fixes.

    J’habite a l’etranger et je cherche donc qqun pour m’aider a travailler sur ce type d’investissements sans avoir a faire des allers retour constamment. Les agences que j’ai contacte jusqu’a present ne font pas vraiment dans les immeubles. Avez vous connaissance de societies qui peuvent aider des investisseurs comme moi sur ce type de projets. Merci !

    Réponse
    • Est-ce que nos lecteurs ont des recommandations à faire à Mathieu?

      Réponse
  9. Tout d’abord je tiens a preciser que moi aussi j’ai investi dans un immeuble de rapport.
    Dire qu’il n’y a pas de risque est quand meme pas tout a fait juste .
    Car le systeme que vous / nous developpons repose sur le fait que l’argent cree l’argent (donc sur le fait que les banques gagnent toujours de l’argent)
    Que va t il se passer quand se systeme va s’ecrouler (je parle faillite de banque) (cf USA par exemple et on n’est toujours pas a l’abri chez nous.) Il faut etre conscient de cela et les banques arriverons a ce sortir de la situation mais pour les emprunteurs….. Je parle locataire qui ne pourra plus payer le loyer et proprio qui ne pourra plus payer aussi sont emprunt… Plus d’emprunt possible pour acheter (donc difficile de vendre)
    Je sais je fais un tableau extrement noir mais….

    Réponse
    • Bonjour Philippe,
      Je crois que vous mélangez plusieurs problèmes:
      1. Je n’ai jamais écrit qu’il n’y avait pas de risque. J’ai écrit qu’investir en immobilier est la manière la plus sûre pour devenir riche, même sans argent. C’est très différent.
      2. La faillite de la banque où vous avez emprunté n’a aucune influence sur votre emprunt. Vous devrez tout simplement continuer à le rembourser.
      3. Ce à quoi vous faites allusion est une crise totale où il n’y a plus de travail pour vos locataires, qui ne pourraient donc plus payer vos loyers. Si une crise pareille arriverait, vous êtes êtes plutôt en meilleure position que ceux qui auraient investi dans un carnet d’épargne (ceux là ont tout perdu) ou dans une assurance-vie (idem), car les gens chercheront toujours à se loger, donc vous gagnerez toujours quelque chose, voire même beaucoup si il y aurait une crise du logement. Si vous ne pouvez plus rembourser votre emprunt, la banque deviendra tout simplement propriétaire à votre place, en conséquence de votre hypothèque. Ceux qui ont investi en actions pourraient s’en tirer également à moyen terme, si leur portefeuille est bien diversifié, surtout géographiquement.
      4. Avant que cela n’arrive, vous aurez tout le loisir de renégocier vos emprunts, de trouver des accords pour omettre des mensualités, etc. car les banques ne sont pas intéressées à devenir propriétaire à votre place. Il faudra aussi voir quand cela arrive dans l’historique de votre emprunt (au plus le temps passe, au plus vous avez remboursé, au plus votre dette diminue)
      5. Ce que vous craignez comme scénario est exactement ce que beaucoup de gens m’ont dit quand j’ai acheté mon 1er immeuble de rapport il y a plus de 30 ans. Ils n’ont donc pas fait comme moi, parce qu’ils trouvaient que c’était risqué. Le résultat est que je suis devenu riche, eux pas. C’est tout le problème du risque et de son appréciation. Tout dans la vie est risqué: travailler pour une grande société (qui peut faire faillite), lancer sa propre entreprise (et faire faillite), mettre son argent sur un carnet d’épargne (et tout perdre), mettre son argent sous son matelas (et se le faire voler), même vivre est risqué (puisque vous pouvez être écrasé par un tram). Raisonner ainsi mêne tout droit à la procrastination, qui conduit à son tour à la pauvreté.

      Réponse
  10. Je vous remercie pour tous les bons conseils que vous transmettez, en effet, grâce à vous, mon conjoint et moi avons investi dans un immeuble avec les banques alors que nous souhaitions au départ financer « cash » notre projet.
    Merci pour touts et bonne continuation, puisse vos conseils continuer à nous guider.

    Réponse
  11. Bonjour,
    Que de rebondissements après avoir lu pas mal de vos articles. Cela me redonne confiance. En effet j’ai 20 ans, je suis seule et je viens tout juste d’avoir l’accord d’une banque. J’ai acheté une maison et j’emprunte 49.500€ soit 255€ par mois. Mon but est de petit à petit investir pour faire de la location. Mais comme vous dites les gens vous découragent souvent et cela fait du bien de voir des gens qui partagent leurs expériences sans être jaloux. Merci beaucoup à vous.

    Réponse
    • Quel bonheur de vous lire!
      Bon courage et bonne continuation!
      Luc

      Réponse
    • Bonjour Aby-Gaëlle et Luc Brialy,

      Je tiens à félicité à mon tour Aby-Gaëlle

      J’ai 22 ans et je souhaite, également investir dans l’immobilier dans un immeuble de rapport ou maison. Je souhaiterai savoir où as-tu investie Aby-Gaëlle? Comment as-tu financée ton projet?
      Je te souhaite une bonne continuation dans tes prochains investissements.

      Merci Monsieur Brialy pour votre blog, que j’ai lu avec beaucoup d’intérêt et qui m’éclairera, j’en suis sûr, dans mes finances personnelles.

      En espérant, vous revoir M. Brialy, je vous une excellente continuation dans le blogging.

      Réponse
  12. Vous avez fini par me convaincre définitivement sur l’investissement dans les immeubles de rapport.
    Je me suis déjà lancé dans le viager, je vais tenter ce type d investissement, mais un conseil: où et comment trouver des biens de ce type pas trop coûteux en région parisienne?
    Cordialement.

    Réponse
    • Paris est un véritable défi pour l’investisseur immobilier, car c’est l’une des villes les plus chères d’Europe. Néanmoins, il y a toujours moyen de trouver de bonnes affaires. Dans mon livre sur l’immobilier, je donne une méthode quasi scientifique (grâce au bases de données présentes sur l’internet) pour déceler les « poches’ où les prix sont plus intéressants et comment trouver une perle rare qui peut convenir à vos exigences d’investisseur. Bon succès.

      Réponse
  13. Pour ma part, j’ai plusieurs immeubles de rapport, dès que j’en trouve un je l’achète, le conserve 15 à 20 ans et dès que j’ai fini de rembourser l’emprunt, je le revends et je réinvestis dans de nouveaux immeubles… et à chaque fois je fais «jack pot. J’investis que dans des grands ensembles, cela permet de diminuer les risques… L’année dernière j’ai vendu un immeuble de 20 APPARTEMENTS pour 1,5 Million d’euros que je détenais depuis 15 ans, certes, parfois on a quelques petits soucis, mais cela en vaut la chandelle!!! Comment peut-on mettre sinon 1,5 millions d’euros de côté en 15 ans? Un immeuble de rapport le permet!!!
    Je vais ainsi vendre un nouvel immeuble de 23 logements en plein centre ville avec deux commerces, que des grands logements, bien entretenus avec un chiffres d’affaires constant de 100.000 euros par an depuis 15 ans… C’est un ensemble immobilier qui «s’autopaye», les loyers payant l’emprunt et les diverses charges .
    Beaucoup de gens critiquent les immeubles de rapport, tout simplement parce qu’il n’ont pas le courage de se lancer dans un tel projet… Les clés de la réussite sont les suivantes: avoir des logements en bon état et propres, être bien placés et être au prix du marché. Si vous respectez cela, vous ferez toujours un taux de remplissage avoisinant les 100%. Si vous voulez faire des profits importants, alors lancez vous: ne restez pas immobile devant votre ordinateur sans rien faire en critiquant les autres.

    Réponse
    • Merci pour votre précieux témoignage. C’est en effet une des méthodes les plus simples et les plus sûres pour réussir, mais comme vous le soulignez si bien, beaucoup n’ont pas le courage de se lancer, et commencent dès lors à critiquer pour cacher leur indolence.

      Réponse

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