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Investissement immobilier: devenir riche même sans argent

Investissement immobilier

L’ investissement immobilier est la façon la plus sûre et la plus simple que je connaisse pour devenir riche.

Je suis un grand partisan de l’investissement locatif, car il m’a permis de devenir multimillionnaire et de conquérir ainsi mon indépendance financière en moins de 20 ans.

Grâce aux méthodes que je vais expliquer, j’ai réussi à devenir propriétaire d’une quinzaine d’appartements en moins de 20 ans, et tout cela avec un investissement au départ de moins de 12.500 Euros. Oui, vous avez bien lu: j’ai ainsi engrangé un patrimoine de plusieurs millions d’Euros sans rien investir moi-même en une vingtaine d’années.

Ce patrimoine, je l’ai alors réalisé, ce qui signifie que j’ai tout vendu, et j’ai placé l’argent dans un portefeuille, mais j’aurais tout aussi bien pu continuer à récolter les loyers. 12.000 Euros de revenu par mois, c’est pas mal…

Bon, il y en a qui trouvent que ce n’est pas assez rapide, et en effet, l’investissement l’immobilier locatif ne nous enrichit pas du jour au lendemain. Cela reste un investissement à long terme. Il faut compter environ 10 ans minimum (avec un prêt sur 10 ans), mais ce sera plus facilement 15 à 20 ans. Je ne comprends pas ces gens qui font la fine bouche: refusent-ils donc de devenir riche parce que cela prend 10 ans? J’aimerais savoir comment ils font pour devenir riche encore plus rapidement, sans employer leur propre argent, et probablement avec le risque potentiel le moins élevé qu’il soit possible d’obtenir?

Vous pouvez creuser davantage ce sujet et débuter vous aussi dans l’investissement immobilier en vous procurant ce livre que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

Les avantages d'un investissement immobilier sont immenses

  • Vous pouvez créer un revenu supplémentaire. Il est tout à fait possible, en cherchant bien et en réalisant consciencieusement votre travail de prospection, d’acheter des immeubles que vous pouvez louer avec un cash-flow positif, c’est à dire où le total des frais (remboursement du prêt, taxes, entretien) est inférieur aux revenus des loyers que vous percevrez.
  • C’est un investissement relativement peu taxé. Même si on est pas à l’abri des taxes et d’une augmentation de celles-ci (comme l’augmentation de la taxe sur la plus-value en France), au total, celles-ci sont toujours largement inférieures aux taxes sur les revenus du travail.
  • De par l’effet de boule de neige, c’est uniquement la première propriété qui est difficile à acquérir. Celle-ci augmente en réalité votre bilan financier personnel et sert donc en quelque sorte de garantie pour la suivante: vous induisez ainsi une spirale positive vers la propriété de nombreux immeubles. (Et la meilleure nouvelle est: votre propre logement est cette 1ère propriété!
  • L’investissement immobilier n’exige pas une charge de travail importante. Trouver un immeuble, l’acheter, éventuellement le (faire) remettre en ordre, (ou le faire construire), trouver un locataire sont les boulots les plus durs au début. La maintenance de votre bien et la gestion des flux d’argent (sous forme de loyers) sont beaucoup plus aisées.

L’investissement immobilier a quatre caractéristiques qui en font un investissement unique: les avantages fiscaux, les plus-values potentielles, le rendement, l’effet de levier.

 

1. Les avantages fiscaux d’un investissement immobilier

L’immobilier locatif est soumis à différents impôts (revenus fonciers, taxes régionales, taxes communales, etc.), mais il permet aussi d’obtenir des réductions d’impôts ou des crédits d’impôts en fonction du type d’achat que vous aurez réalisé.

Il existe par exemple en France des produits de défiscalisation. Dans certains cas le dispositif de la Loi Pinel peut aider: elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 21% sur 12 ans. La loi Censi-Bouvard quant à elle offre 11% de réduction avec 19.6% de TVA récupérée. À part cela, il y a aussi le dispositif Malraux. Ces interventions (et d’autres) permettent d’augmenter la rentabilité réelle de votre placement grâce à de fortes réductions d’impôts. Méfiez-vous cependant, ces fameuses défiscalisations sont souvent des attrape-nigauds qui font que les prix des propriétés augmentent, ou les conditions légales pour en profiter vous empêchent de rentabiliser votre bien.

De plus, il faut malheureusement constater que, à l’heure actuelle, le contribuable n’a plus, dans aucun pays, mais particulièrement en France, de sécurité juridique. Les incitants fiscaux, notamment la déduction des intérêts et la non-imposition des plus-values immobilières, sont le sujet de réformes et de points d’interrogation pour l’avenir.

Néanmoins, en règle générale, un investissement immobilier est à l’abri des grandes ponctions fiscales que l’on connaît pour par exemple les revenus du travail.

Vous avez bien sûr, au moment où vous lisez ces lignes, à vous renseigner sur la situation actuelle. Par exemple, il est certain qu’actuellement en France le gouvernement joue à l’apprenti sorcier en rendant les choses plus difficiles en cumulant les revenus nets d’un loyer avec les autres revenus (dans d’autres pays, comme la Belgique, ce n’est pas le cas et les loyers locatifs sont donc taxés à environ 10% maximum), ce qui rend l’équilibre d’un bilan locatif plus difficile à réaliser. Il faut compter en moyenne 25% d’impôts supplémentaires, une fois les charges locatives déduites des revenus locatifs.

2. Les plus-values potentielles d’un investissement immobilier

En France, la valeur moyenne des immeubles s’est appréciée de plus de 10% par an depuis l’an 2000, de 8,75% depuis 1900 (Courbes de Friggit), et cela malgré le léger ralentissement observé ces dernières années:

Augmentation des prix de l'immobilier depuis 1900

Augmentation des prix de l’immobilier depuis 1900

C’est ce qui explique qu’en définitive les propriétaires qui ont acheté leur propre logement sont en moyenne 34 fois plus riches que les locataires. C’est normal, puisque 1.000 euros investis dans l’immobilier en 1950 en valent aujourd’hui 100.000. C’est un facteur de multiplication de 100. Une autre façon de comprendre cela est d’imaginer cette situation: si vous aviez acheté en 1950 un appartement pour 100.000 francs, vous pourriez le revendre aujourd’hui pour 10 millions de Francs (1,5 million d’Euros).

Je n’invente rien. C’est comme ça et pas autrement.

Je ne connais pas beaucoup de placements qui offrent une telle protection de votre patrimoine contre l’effet du temps!

Qu’en sera-t-il dans 10 ans?

Les hypothèses divergent, qui peut le savoir? J’imagine que ce sera environ toujours le même taux de croissance. Heureusement, ce n’est pas très important, comme vous le comprendrez dans la section suivante.

3. Le rendement d’un investissement immobilier

Les différentes statistiques dans les différents pays s’accordent sur un rendement net du revenu locatif de 1 à 10%. En France, les statistiques semblent s’accorder pour dire qu’il est en moyenne de 6% brut, donc avant frais et impôts.

Même si ce résultat est nettement meilleur que la plupart des placements d’épargne traditionnelle et les assurance-vie défensives auxquels tant de gens continuent curieusement à souscrire, il ne faut pas trop s’attarder sur celui-ci.

Certains prétendent même que le rendement locatif est nul ou presque, et par conséquent le déconseillent.

Et alors?

Ne vous laissez pas désarçonner par leurs arguments. Ces gens n’ont pas compris l’essentiel.

En effet, ce qui est vraiment important, c’est que vous construisez un patrimoine immobilier aux frais de votre locataire. L’éventuel cash-flow positif, si modeste soit-il, n’est que la cerise sur le gâteau.

De plus, beaucoup oublient que quand on cherche à faire couvrir les mensualités de l’emprunt par les loyers, il faut déduire les abattements fiscaux. Si le loyer perçu n’est que de 800€/mois pour un emprunt de 1.000€/mois, mais que vos impôts diminuent (grâce à votre emprunt) de 200€, vous réalisez une opération neutre, ce qui doit être votre objectif.

Si vous voulez creuser le sujet, il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

Vous devenez donc riche facilement et relativement rapidement. Cela vaut donc la peine de travailler à trouver des investissements immobiliers qui correspondent à vos objectifs!

C’est pour cette raison aussi que la question de la plus-value potentielle de votre investissement immobilier est relativement secondaire: à cheval donné on ne regarde pas les dents! Vous y gagnez toujours! (Et à l’inverse, c’est aussi la raison pour laquelle vous ne devez et ne pouvez pas rester locataire: pendant que vous rendez votre propriétaire riche à vos frais, vous vous appauvrissez chaque mois davantage.)

Quand votre emprunt immobilier sera remboursé, vous vous retrouverez en effet avec un immeuble en pleine propriété qui vous aura en réalité été offert par votre locataire. Et cet immeuble continuera par la suite à vous rapporter de l’argent chaque mois, toute votre vie durant. C’est ce qu’on appelle vivre de ses rentes. Ou vous pourrez tout aussi bien le vendre et empocher l’argent ainsi produit. Tout ceci démontre encore une fois que l’argent crée l’argent.

Il ne s’agit donc pas de s’enrichir par la plus-value de votre investissement immobilier, mais par le capital que vos locataires remboursent via leurs loyers et par l’éventuel profit mensuel dégagé. Vous ne pouvez jamais connaître à l’avance ce que votre bien va valoir dans 10 ou 20 ans, mais vous pouvez être assuré que quoi que ce soit, ce sera à vous, et que le profit mensuel restra tout aussi bien le vôtre.

Cette opération peut donc, dans le cas où vous trouvez un financement à 100%, procurer un rendement, non pas de 1%, non pas de 10%, non pas de 100%, même pas de 1.000%, mais totalement incalculable tellement il est infiniment immense, puisque vous n’aurez rien investi, mais tout gagné.

C’est le 1er prix au Lotto, à la différence que vous êtes sûr de le gagner!

4. L’effet de levier d’un investissement immobilier: devenez riche avec l’argent de votre banquier

Vous êtes-vous déjà demandé comment les investisseurs immobiliers réussissent à devenir riche?

En investissant en biens immobiliers, ils n’ont en réalité peu ou en général pas du tout employé leur propre argent, mais uniquement l’argent en provenance de tiers. Et les tiers en question, ce sont les banques.

Cette manière de travailler s’appelle l’effet de levier. Cet effet de levier permet de gagner plus d’argent encore qu’avec votre propre investissement de base. C’est le procédé idéal si vous trouvez un investissement immobilier qui rapporte plus qu’il ne coûte, puisqu’il ne coûte que l’emprunt.

Comparons:

• Vous achetez un immeuble de 250.000€ en fonds propres (cela veut dire avec votre propre agent). Quel est votre rendement sur investissement si l’immeuble se revend 10 ans après pour le double du prix d’achat? 100%.

• Vous achetez un immeuble de 250.000€ avec un emprunt hypothécaire de 200.000€. Vous devez donc suppléer avec un investissement en fonds propres de 50.000€. Quel est dans ce cas votre rendement sur investissement si l’immeuble se revend après 10 ans pour le double du prix d’achat? 500%Vous avez en effet gagné 250.000€ sur un montant en fonds propres de 50.000€.

L’exemple ci-dessus montre qu’il est possible de gagner davantage via de l’argent emprunté, car, encore une fois, l’argent crée l’argent: c’est quelque chose que vous devez désormais comprendre et intégrer pour mener à bien votre conquête de votre liberté financière.

Le réel défi est de trouver un investissement immobilier de qualité et qui vous rapportera plus que l’emprunt qu’il vous aura coûté. L’effet de levier devient en effet gigantesque si vous parvenez à trouver un immeuble dont les loyers obtenus vous remboursent totalement votre emprunt.

Une conclusion extrêmement importante de tout ceci est que, même si vous avez à votre disposition l’argent nécessaire, vous avez probablement avantage à emprunter plutôt que de payer votre achat d’un bien locatif avec des fonds propres: votre rentabilité n’en sera que plus grande.

D’autant plus que vous pourrez déduire vos frais d’emprunt de vos impôts, ce qui rend l’opération encore plus intéressante.

N’investissez donc jamais avec vos moyens propres en investissement locatif: ce n’est pas la bonne méthode pour devenir riche.

Comment devenir riche en achetant (ou en construisant) des propriétés immobilières en série

C’est beaucoup plus simple que vous pourriez le penser. Voici la marche à suivre:

1. Votre première propriété doit toujours être celle où vous habitez. Relisez à cet effet mon article ‘devenez propriétaire de votre logement’. Vous devriez avoir compris à présent qu’un locataire s’appauvrit en enrichissant son propriétaire. Il est donc prioritaire de devenir propriétaire de son propre logement.

2. Une fois que vous avez commencé à rembourser l’emprunt immobilier de votre propre logement, vous vous rendrez compte qu’après 2 à 3 ans cette même garantie hypothécaire peut servir de 1ère garantie (partielle) pour l’achat d’une nouvelle propriété. Cela est dû au fait que la garantie donnée pour le capital emprunté se libère petit à petit par les remboursements que vous faites, et souvent aussi par le fait que votre logement réalise une plus-value naturelle (en moyenne de 8,75% par an comme nous l’avons vu plus haut).

Ce raisonnement est valable dans la plupart des pays, sauf en France, où ce qu’on nomme ici un ‘crédit hypothécaire rechargeable‘ ne peut plus être conclu depuis le 1er juillet 2014. Toutefois, les crédits hypothécaires rechargeables conclus avant cette date continuent à s’appliquer jusqu’à leur conclusion, mais ne pourront plus être renouvelés. Cette disposition typiquement française est absolument ridicule, et je ne peux pas en comprendre les motivations, mais c’est comme ça.

Cela ne devrait cependant pas vous arrêter, car cette malheureuse initiative singulièrement française n’enlève rien au fait qu’en devenant propriétaire de votre logement, vous améliorez toujours sensiblement votre bilan financier personnel, ce qui vous permet à son tour d’emprunter de l’argent plus facilement. Je suis toujours étonné du peu de gens qui comprennent cela, surtout dans les banques. Vous ne pouvez pas vous imaginer le nombre de banquiers à qui j’ai dû expliquer ce phénomène! Il s’agit en réalité de la conséquence du raisonnement sur le bilan comptable personnel d’un propriétaire par rapport à celui d’un locataire. 

Au cours des années qui passent, il se passe ainsi 3 phénomènes simultanés:

  1. la valeur de votre immeuble augmente naturellement (je répète: de 8,75% par an depuis 1900 en France),
  2. vous remboursez petit à petit le capital que vous avez emprunté,
  3. vous gagnez de plus en plus d’argent car vous faites de plus en plus de profit dans l’opération puisque chaque année les loyers que le locataire doit payer augmentent grâce à l’indexation, tandis que le remboursement mensuel de votre emprunt immobilier à taux fixe reste identique (et en réalité dimine en termes courants grâce à l’inflation).

Il se fait donc que la différence entre l’emprunt immobilier que vous avez contracté et vos revenus immobiliers a un solde net positif de plus en plus important au cours du temps (valeur de l’immeuble en hausse, dette en diminution). C’est votre actif net personnel qui augmente. Ce solde positif, augmenté de vos profits mensuels, peut alors être employé pour garantir des emprunts pour acheter d’autres immeubles.

C’est ainsi que j’ai pu acheter des dizaines d’appartements sans débourser moi-même un centime en fonds propres, puisque les biens déjà remboursés (partiellement ou totalement) augmentaient constamment ma position bilantaire. Et tout cela, évidement , en amorçant la pompe à argent en achetant mon propre logement. C’est un effet boule de neige extraordinaire qui prouve bien qu’en vérité l’argent crée l’argent. 

Votre capacité d’emprunt augmente donc en parallèle de l’augmentation de votre actif net. C’est un des gros avantages induits du statut de ceux qui sont propriétaire de leur logement, par rapport à ceux qui sont locataires.

Une autre conclusion de tout ceci est qu’il faut éviter comme la peste les conseils de ceux qui prétendent qu’il vaut mieux louer son logement que de l’acheter, et qu’il vaut mieux d’abord investir dans l’immobilier locatif avant d’acheter son propre logement. Si ces soi-disant experts n’ont même pas le minimum de connaissances financières nécessaires pour comprendre cela, vous pouvez imaginer le niveau de leurs autres conseils!

3. Si vous pouvez prouver à la banque qu’en applicant les principes décrits ci-dessus l’emprunt pour votre nouvel investissement immobilier locatif sera couvert par les loyers à venir, et en prenant une hypothèque sur cette nouvelle propriété, il y aura peu de problèmes pour obtenir un nouvel emprunt.

4. Remboursez à présent régulièrement et sans défaut vos deux emprunts hypothécaires. Après à nouveau 2 à 3 ans, vous serez ainsi catalogué par la banque comme client fidèle et investisseur sérieux. Et vous aurez désormais 2 immeubles dont les résultats bilantaires peuvent vous aider à garantir le 3ème immeuble que vous allez acheter à présent. Vous êtes lancé comme futur grand investisseur immobilier!

5. C’est le début des achats immobiliers en série. Cela devient de plus en plus facile, grâce aux prêts hypothécaires qui se remboursent, aux loyers qui augmentent sans cesse (créant un cash-flow positif par rapport aux prêts hypothécaires qui eux restent fixes) et aux plus-values de vos immeubles. Vous pouvez même aller de plus en plus vite dans vos achats. 10, 20, 30 appartements et même plus!

Je suis la preuve vivante, avec des milliers d’autres propriétaires qui sont devenus fortunés comme moi sans investir de moyens propres, ou très peu, que c’est possible!

Mettez-vous au travail. Tout de suite. Systématiquement.

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1. Investir dans un immeuble de rapport est une façon relativement facile de devenir riche, surtout si vous le faites en série. Voici comment j’ai fait.

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3. Investir en biens immobiliers et en placements financiers sont d’excellentes façons de devenir riche. Je vous conseille de faire les deux simultanément.

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Le prix de l’immobilier en Europe

Le prix de l’immobilier est, en ce qui concerne l’Europe, le plus cher au Royaume-Uni. Paris est, après Londres, la ville la plus chère d’Europe.

Vos commentaires

 

9 Commentaires

  1. Tout d’abord merci pour votre site, il est très intéressant, et vos conseils apparaissent être des conseils issus de votre vécu, c’est ce que je cherche depuis un moment parmi la foultitude de donneurs de conseils qui ne les mettent généralement pas en pratique ;-).
    Je vous remercie une fois encore de m’avoir aidé à éclaircir mon avenir avec de bonnes techniques pour avancer vers plus de richesse. Je pensais investir en immobilier par exemple mais manquais de techniques/ certitudes/ arguments pour avancer, vous me les avez donnés.
    J’ai aussi lancé le refinancement de nos 2 crédits et vu les différences de taux cela va être la fête!

    Réponse
  2. Merci pour votre site internet. Les choses sont expliquées beaucoup plus simplement et clairement que sur les autres sites d’immobilier. J’ai 25 ans et je souhaite me lancer dans l’investissement immobilier rapidement.

    Réponse
  3. Merci encore merci et merci. Cet article me donne la solution à mon problème.

    Réponse
  4. Bonjour,
    Pour commencer, un GRAND MERCI, en effet vous lire me donne une vision claire et précise du chemin que je vais parcourir!
    Cela fait maintenant plus d’un an que je vous suis, lis et relis, pense, change… et ça fait maintenant 1 an que je suis passé à l’action, et acquis mon premier investissement immobilier, un ensemble de biens qui m’offre une rentabilité brute de près de 10%.
    Je travaillais dans l’immobilier, la construction plus précisément, et je me suis dit que je devais me perfectionner dans le financement, alors j’ai passé mon IOBSP et j’ai réussi a intégrer un établissement financier. Je me suis ensuite vendu auprès d’un cabinet de courtage en prêt immobilier/gestion de patrimoine, et BINGO ils m’ont pris, je suis maintenant un acteur majeur et au coeur de ce pour quoi je me consacre, j’ai maintenant l’immobilier, le placement, le financement, la fiscalité, tant de flèches a mon arc qui feront que je ne peux que réussir.
    Et la cerise sur le gateau? Je n’ai qu’un BAC Comptabilité!
    Il n’est pire ignorant que celui qui ne veut point savoir.

    Réponse
  5. Bonjour Luc,
    J’ai commencé à lire vos livres et je n’ai plus qu’une hâte : terminer mes études.
    Habitant encore chez mes parents, je compte investir dans le locatif avec pour commencer un petit appartement en Ile-de-France.
    J’ai d’ores et déjà commencé à épargner pendant mes 3 années d’apprentissages (via des livrets d’épargnes pas très rentables, mais plus pour longtemps, je suis actuellement en train d’ouvrir un compte chez Boursorama pour pouvoir profiter de la gestion pilotée). J’ai également trouvé un CDI pour octobre. J’espère que tout cela pourra servir d’arguments pour un futur prêt (je ne m’en inquiète pas, je pars optimiste).
    Je suis très motivé, cela me prendra beaucoup de temps au début, mais le jeu en vaut la chandelle.
    Si cela ne vous dérange pas, j’aimerais vous tenir au courant de mes futures actions vers « l’indépendance financière ».
    Encore merci.
    Cordialement,
    Romano T.

    Réponse
  6. Bonjour Monsieur Brialy,
    Moi qui me demandais si j’allais recevoir une réponse au mail que je vous ai envoyé concernant l’immobilier, et bien me voila comblé.
    Recevoir une reponse si complète ne peut que me ravir.
    Je tiens à m’excuser, j’aurai dû lire tous vos articles et votre livre avant de vous envoyer mon mail.
    Maintenant que c’est chose faite, j’ai trouvé la plupart des réponses à mes questions.
    Je ne sais pas si ce sont les mots que vous employés ou si c’est juste le mot « millionnaire », mais j’ai l’impression que je n’ai jamais eu autant l’intention de m’investir dans une tache de cette envergure.
    Vous me citez aujourd’hui comme exemple pour nous tous, hors celui qui a réussi et qui partage sa réussite ce n’est pas moi. Je ne vais que faire copier la vôtre.
    Si cela ne vous derange pas trop, cela me ferait plaisir de vous envoyer quelques mails sur ou j’en suis chaqué année.
    Sinon je vous dit à dans 15 ans. Cela vous en a pris 20, à moi de faire mieux avec votre guide.
    Cordialement.
    Matthieu Riou

    Réponse
  7. Grâce à vos articles et surtout à votre livre, je suis devenu un investisseur immobilier très actif. Vous expliquez parfaitement comment faire, et mon banquier m’a ainsi accordé déjà 3 prêts pour un total de 6 appartements! Quand mes locataires auront fini de les rembourser à ma place, j’aurai ainsi près de 5.000€ de revenus passifs par mois. C’est plus que je ne gagne maintenant comme cadre! Avec toute ma gratitude.

    Réponse
  8. Cet article est vraiment la bible du futur investisseur immobilier! Le livre sur l’immobilier est excellent par ailleurs. Bravo.

    Réponse
  9. Excellent article! Votre livre m’a bien aidé aussi!

    Réponse

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