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L’ investissement locatif: en route vers la richesse

investissement locatif

L’investissement locatif est une des méthodes pour devenir riche qui demande probablement le moins de travail, mais qui peut rapporter le plus

1. Investir en propriétés à louer est un travail de proximité

Vous devez concentrer tous vos investissements dans un rayon maximum

La quinzaine d’appartements que j’ai acheté ou fait construire en 20 ans étaient tous situés dans la même petite ville de 80.000 habitants. Vos futures propriétés locatives ne devraient pas se situer à plus de 15 minutes de votre domicile. Dans une grande ville (comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Bruxelles), vous devez vous limiter à un arrondissement ou à une commune. Dans des villes de moyenne importance, vous devez vous limiter à cette ville même. Si vous vivez dans des agglomérations plus rurales, limitez-vous à 10 ou 15 kms autour de votre domicile.

Vous pouvez creuser davantage ce sujet et débuter vous aussi dans l’investissement immobilier en vous procurant ce livre que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

Visitez les sites spécialisés en vente d’immeubles, inscrivez-vous aux listes de recherche, prenez rendez-vous avec les agents immobiliers, visitez quelques dizaines d’appartements. Promenez-vous dans les rues et faites-vous une opinion sur un quartier. Si nécessaire, achetez vous un chien pour vous obliger à le sortir chaque jour! Analysez les affiches appliquées sur les immeubles.

Vous deviendrez ainsi, en un temps record, un spécialiste de l’immobilier de votre région

Vous connaîtrez quasi automatiquement la valeur d’un immeuble ou d’un appartement. Vous saurez quel quartier deviendra à la mode et quel quartier sera bientôt voué à l’échec. Vous connaîtrez très vite les futurs plans d’aménagement de la ville ou de la région, et cela crée des opportunités. Vous ferez connaissance avec les agents immobiliers de la région, des notaires du quartier, des voisins, qui sont tous des sources d’information primordiale pour vous en tant qu’investisseur.

À mon époque, je suis devenu ainsi ami avec un assistant du responsable de l’urbanisme de la ville. J’ai donc été informé bien avant d’autres des plans des quartiers où les rues allaient être rénovées. J’y ai acheté avant la hausse des prix.

Le plus beau de tout, c’est que cela ne coûte rien, et que cela peut se faire le soir et le week-end, sans empiéter sur votre travail normal.

Pour l’achat de votre premier investissement locatif, vous pouvez ainsi consacrer deux à trois mois pour votre ‘apprentissage’. Mais ne tombez pas dans le piège d’en faire un hobby. Le but est réellement d’acheter un bien immobilier pour le louer.

Il faudra donc bien se décider un jour ou l’autre

À cette fin, après avoir étudié le marché pendant ce temps d’observation, fixez-vous un objectif donné en termes de valeur de bien que vous estimez être à votre portée, ainsi que la valeur locative correspondante que vous pouvez espérer sans problème.

2. L’ investissement locatif est aussi un travail financier

Beaucoup de gens se trompent sur les banques. Ils croient qu’obtenir un prêt auprès d’une banque est une faveur que celle-ci accorde. Ils oublient qu’à la base, le métier de banquier n’est rien d’autre que récolter l’épargne, pour la répartir par après en prêts, et de réaliser ainsi du profit avec la différence de taux.

En venant avec votre dossier pour un investissement locatif dans une banque, vous êtes donc avant tout un client potentiel, et un des plus intéressants. Un des plus intéressants, car l’emprunt hypothécaire est le type même de prêt quasi sans risque pour la banque. En effet, votre emprunt est typiquement garanti par une hypothèque, qui est une des garanties des plus solides qui existent. Et seulement 1,1% des prêteurs ont des retards de paiement!

Et le dossier financier que vous allez présenter est perçu par la banque comme une autre garantie.

Vous avez donc à préparer votre dossier financier. Faites-le soigneusement.

Calculez d’abord la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

Compilez ensuite un dossier comprenant les documents suivants:

  1. Indiquez clairement le but de votre recherche: faire de l’investissement locatif et donc acheter un bien immobilier de rapport, que vous financerez grâce au cash-flow positif réalisé par les loyers.
  2. Utilisez de façon circonstanciée et fondée les résultats de votre recherche d’étude de marché dans votre zone d’observation, ainsi que l’objectif que vous vous êtes fixé en la matière.
  3. Planifiez le budget nécessaire.
  4. Donnez une première indication de la rentabilité de votre projet, avec ce calculateur que je vous ai déjà conseillé plus haut.
  5. Donnez une première indication de la façon dont vous estimez que le financement pourra avoir lieu: nombre d’années du prêt hypothécaire, taux d’intérêt, quotité. Utilisez à cet effet les calculateurs en ligne que vous trouverez partout.
  6. Votre CV, mettant en lumière vos compétences, vos diplômes éventuels, vos jobs.
  7. L’état de vos actifs, et si vous avez suivi nos conseils, en mettant en lumière le fait que vous êtes déjà propriétaire de votre logement.
  8. L’état de vos passifs, avec probablement, toujours si vous avez bien suivi nos conseils, l’état d’avancement du remboursement du prêt hypothécaire de votre logement. Si vous avez d’autres prêts, comme pour l’achat d’une voiture, n’oubliez pas de le mentionner. Ils seront découverts de toute façon.
  9. Une copie des documents prouvant tous les points précédents.
  10. Les 3 dernières fiches de rémunération ou un état financier de votre commerce ou société, les avis d’imposition des 2 dernières années, les relevés bancaires d’une année, votre carte d’identité, un justificatif de domicile.

Vous recevrez dans la formule VIP et la formule Privilège de ma formation à l’immobilier un modèle complet et éditable dans tous les traitements de texte d’un dossier de financement qui vous fera gagner la confiance de n’importe quel banquier.

Votre dossier en main, allez visiter une dizaine de banques dans votre zone d’intérêt. L’avantage est que vous rencontrerez probablement un interlocuteur qui lui aussi connaît la situation particulière de cette zone, et qui se rendra donc compte de la crédibilité de votre projet.

Vous pouvez aussi consulter un expert en valeurs hypothécaires, qui a l’avantage d’être habitué à préparer des dossiers pour différents banques.

L’idéal, mais ce n’est pas obligatoire, serait d’obtenir un prêt hypothécaire pré-autorisé. L’avantage de cette formule est que vous savez exactement quel sera le montant mis à votre disposition, et que vous pouvez choisir votre bien immobilier en conséquence. Cela vous donne aussi un avantage de négociation puisque vous êtes capable de payer directement.

Ne vous laissez pas décourager par des refus. Apprenez à améliorer votre dossier par les remarques qui vous sont faites lors des premières entrevues. Reprenez rendez-vous, et soumettez à nouveau votre dossier avec les corrections demandées. Et allez voir d’autres banques avec votre dossier optimalisé.

De mon expérience personnelle, j’ai retenu qu’on trouve toujours une banque qui veut travailler avec vous. Rappelez-vous encore une fois qu’une banque sera toujours intéressée à ce que vous deveniez client. La solidité de votre dossier aura surtout une influence sur le montant total que vous pourrez emprunter, et sur le taux d’intérêt qui vous sera accordé. C’est à vous à préparer votre dossier et faire en sorte que votre banquier dise oui.

Astuce: contactez un courtier en crédit immobilier, cela ne coûte rien tant qu’il n’a pas obtenu un prêt (comptez 500 à 1000€).

3. L’assurance prêt (solde restant dû)

Beaucoup de banques exigent de souscrire une assurance prêt (parfois aussi appelée assurance solde restant dû) lors de la conclusion d’un emprunt hypothécaire. Cette assurance rembourse le prêt en cas de décès du preneur d’assurance, de façon à ce que ses héritiers n’aient plus à payer la charge de l’emprunt.

C’est une excellente assurance si vous achetez votre propre maison. C’est une assurance totalement inutile dans le cas d’un investissement locatif: même si vous décédez prématurément, les locataires continueront à payer les loyers à vos héritiers!

Beaucoup de banquiers, par méconnaissance, par habitude ou -pire- par calcul, exigent cependant que vous souscriviez à cette dépense importante, mais sans objet. Il est alors intéressant de trouver un banquier qui accepte de faire un prêt hypothécaire sans assurance solde restant dû. Vous pourriez épargner ainsi plusieurs milliers d’euros sur votre crédit logement. Vous aurez probablement à payer un taux d’intérêt plus élevé, mais même dans ce cas, le total des coûts sera peut-être moins élevé. Vérifiez-le!

4. C’est le 1er pas qui compte dans un investissement locatif

N’étudiez pas le marché dans votre zone d’intérêt pendant toute votre vie sans sauter le pas. Si vous avez décidé de devenir un investisseur immobilier, vous devriez normalement avoir acheté votre premier bien endéans les deux ou trois mois.

Dans la préparation de votre dossier financier, ne donnez pas non plus la première priorité au prix du bien. Ce qui importe vraiment, c’est sa valeur locative, et donc sa capacité à dégager un cash-flow positif. Voilà ce que la banque trouvera le plus important. Ceci signifie que vous pouvez tout aussi bien acheter un seul appartement, qu’un immeuble entier avec plusieurs appartements!

Une formule à succès est d’ailleurs d’acheter un immeuble avec plusieurs appartements, dont l’un d’entre eux deviendra votre logement. J’ai ainsi connu plusieurs cas de personnes qui vivent ainsi gratuitement, leur logement étant payé par les autres locataires. Le cas le plus favorable est évidemment celui où vous achetez un immeuble en moins bon état, mais que vous pouvez rénover. Vous pouvez inclure les frais de rénovation dans votre dossier financier, en argumentant vis-à-vis de la banque sur la plus-value ainsi réalisée. Le cas idéal est que vous puissiez réaliser cette rénovation vous même à peu de frais si vous êtes un peu bricoleur.

La difficulté est rarement financière, elle est de sauter le pas.

5. L’ investissement locatif est une forme de revenu relativement passive

De nos jours il est en général plus intéressant de confier la recherche d’un locataire à une agence immobilière. Pour un montant correspondant à environ un mois de loyer, celle-ci effectue nombre de tâches fastidieuses pour vous:

  • Les annonces dans la presse et sur internet
  • La recherche d’un juste prix de location
  • L’organisation des visites de l’immeuble
  • La négociation du contrat
  • Le contrôle du sérieux de votre futur locataire (liquidité financière, emploi, références des propriétaires précédents, garantie bancaire).

Dans certains cas, si vous le désirez, une agence immobilière peut même s’occuper de la gestion complète de votre bien, pendant que vous voyagez ou vivez à l’étranger. Cela coûte évidement de l’argent, mais l’un dans l’autre, je suis assez partisan de la gestion par agence dans ce cas, car cela vous permet de réellement jouir de revenus passifs.

Il ne reste plus qu’à mettre de côté un pourcentage de vos revenus locatifs pour financer les entretiens nécessaires, et pour payer les impôts fonciers.

Si vous avez bien fait votre travail de préparation, vous pouvez commencer à jouir de votre cash-flow positif et de la plus-value de votre immeuble.

Attendez un an ou deux, remboursez ponctuellement votre prêt… et recherchez un nouvel investissement locatif.

La richesse est à votre portée!

« Les propriétaires deviennent riche en dormant, ils n’ont pas à travailler, à prendre des risques, à économiser. »

John Stuart Mill

Si on écoute certains, ce n’est jamais le bon moment pour faire un investissement locatif. Pas un jour ne passe sans que quelqu’un proclame l’une ou l’autre soi-disante vérité:

  • Les prix sont trop élevés.
  • La demande des locataires est trop faible.
  • Le marché est saturé.
  • En 2008, le monde touchait à sa fin.
  • En 2013, la bulle allait éclater.
  • Il y a trop de problèmes, il y a ceci, il y a cela et cela encore.

Ce que la plupart ne réalisent pas est que je suis déjà actif en investissement locatif depuis très longtemps, et cela me permet d’avoir énormément de recul:

  • J’ai connu les taux d’intérêts hypothécaires de plus de 13% dans les années 70.
  • Je me souviens de l’euphorie de la fin des années 1980.
  • Et du crash financier du début des années 1990.
  • Comment les prix de l’immobilier sont restés stables pendant presque une décennie après.
  • Comment tout le monde a couru dans les valeurs technologiques.
  • Et puis l’immobilier était en vogue à nouveau entre 2001 et 2008.
  • Puis l’accident monstre américain de 2007.
  • Et la morosité depuis 2008.
  • Et la conjonction extraordinaire d’opportunité des prix relativement stables et des taux d’intérêt bas de ces dernières années.

Rien dans tout cela n’est nouveau, mais après avoir vu toutes ces choses depuis près de quarante ans maintenant, je peux vous dire que l’investissement locatif est très probablement le meilleur second job ou temps partiel que tout le monde peut exécuter.

Il suffit de regarder tous les avantages d’un investissement locatif

  1. Vous ne devez pas stocker ou gérer de stocks: votre propriété est votre inventaire et elle se trouve juste là, vous pouvez la voir tous les jours.
  2. Vous n’êtes pas obligé de trouver de nouveaux clients chaque jour: votre client vit dans votre propriété.
  3. Vous n’êtes pas obligé de vendre plus à vos clients: ils achètent de vous chaque mois en vivant dans votre propriété et vous paient un loyer.
  4. Vous ne devez pas traiter avec les employés à temps plein: les seuls vous avez besoin sont des ouvriers que vous contractez pour parfois réparer l’une ou l’autre chose.
  5. Vous gagnez un peu d’argent chaque mois.
  6. Vous gagnez un petit peu d’actifs chaque mois, au fur et à mesure que vos locataires remboursent votre emprunt à votre place.
  7. Certains jours vous gagnez un peu plus et parfois même beaucoup quand votre propriété s’apprécie: en France, la valeur moyenne des immeubles s’est appréciée de plus de 10% par an depuis l’an 2000, de 8,75% depuis 1900 (Courbes de Friggit), et cela malgré le léger ralentissement observé ces dernières années
  8. Même si votre propriété descend en valeur, le prix que votre locataire paie reste le même, et en général augmente même plus vite que l’inflation: c’est formidable!
  9. Vous connaissez exactement et pouvez fixer quasi tous vos frais généraux (coûts, hypothèque, taxes, assurances) pour une année complète à la fois, et même plus.
  10. Votre propriété vous fera probablement réaliser des centaines de milliers d’Euros en valeur endéans les 10 à 20 ans, et tout cela vous est offert par votre locataire, sans que vous dépensiez un Euro vous même.
  11. Vous gagnez des revenus passifs récurrents, et ce sont les meilleurs qui existent.
  12. Il existe des déductions fiscales à gogo.
  13. Vous utilisez l’effet de levier grâce à la générosité des banques pour contrôler un grand nombre de biens de location avec seulement un tout petit peu d’argent, ou même pas d’argent du tout.
  14. Lorsque vous achetez correctement, c’est à dire sous la valeur réelle (comme je vous l’apprend dans ma formation), votre entreprise a plus de revenus chaque mois que de dépenses: c’est un concept génial.

Et j’ai gardé le meilleur pour la fin: un seul investissement locatif a la possibilité de modifier votre départ à la retraite positivement plus que presque tout autre investissement.

Vous ne me croyez pas?

Bien que je sois un grand partisan de l’investissement boursier à long terme, il faut bien avouer que les hauts et les bas de la bourse sont d’une tout autre amplitude que ceux de l’investissement locatif.

Regardez également les statistiques sur le nombre de lancements de petites entreprises et de leur échec la même année.

Votre probabilité de succès sur 15 à 20 ans avec un simple petit investissement locatif l’emporte largement sur la grande majorité de vos autres options.

Et tout cela sans investir vous même de l’argent, ou très peu!

Mais oui, il y a des points négatifs

  1. Vous devrez traiter avec des clients (vos locataires): bienvenue dans le monde réel.
  2. Parfois, vos clients ne vous paient pas: vous aurez à intervenir et suivre les procédures clairement définies à ce sujet, étape par étape.
  3. Parfois, la valeur de votre propriété diminue (mais comme c’est votre locataire qui vous l’achète, je ne vois pas vraiment le problème, car vous gagnez à tous les coups).
  4. Parfois, votre propriété a besoin d’une réparation.
  5. Parfois, vous aurez des locataires qui sont fous, mais quand vous traitez les gens avec respect, vous seriez surpris de voir à quel point ils vous traitent de retour avec respect.

Mais bon, je ne connais aucun autre moyen qui peut vous fait grandir votre actif net de plusieurs millions d’Euros, sans en dépenser soi-même un seul.

Parfois, les gens pensent que le processus de faire de l’argent est beaucoup plus difficile qu’il ne l’est en réalité. Ils ne parviennent pas à comprendre que l’on peut créer de l’argent sans argent, et que l’argent crée à son tour de l’argent.

Pourquoi cela ne marcherait-il pas? Je suis la preuve vivante, avec des milliers d’autres propriétaires qui sont devenus fortunés comme moi sans investir de moyens propres, ou très peu, que c’est possible!

L’ investissement locatif est probablement le meilleur second job ou temps partiel pour lequel tout le monde peut postuler.

Nouveau: édition 2018

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Vos commentaires

 

 

6 Commentaires

  1. Bonjour Mr Brialy,
    Je viens récemment d’acheter votre formule privilège. Après lecture, j’ai un conseil à vous demander.
    Actuellement, j’ai un immeuble de rapport sur Charleroi et un appartement qui est mon habitation, tous les 2 achetés à crédit. Mes loyers couvrent mes 2 prêts, les 2 cadastres ainsi que les assurances ce qui me permets d’épargner tous les mois.
    Ma question est la suivante: pour continuer à investir dans l’immobilier locatif, dois-je:
    1) Ne faire que des reprises d’encours du capital remboursé pour payer les frais d’achats et investir 100% de mon épargne en fonds de placement?
    2) Ou coupler l’utilisation des reprises d’encours du capital remboursé + une partie de mon épargne pour pouvoir acheter plus vite du locatif. L’autre partie serait alors investie dans les fonds de placement?
    Je vous remercie d’avance pour votre réponse et également pour tous les articles enrichissants que vous publiez.
    Bonne journée

    Réponse
    • Bonjour Carlos,
      Je suis très heureux de lire votre réussite en immobilier.
      Si vous en avez la possibilité, investissez en effet et en immobilier et en fonds de placement, l’un n’empêche pas l’autre , au contraire même, l’un complète l’autre: https://www.lucbrialy.com/biens-immobiliers.html
      Bon succès!

      Réponse
  2. Excellent billet. Mais ne trouvez-vous pas que visiter une dizaine de banques avec votre dossier est un peu exagéré?

    Réponse
    • Peut-être trouverez vous en effet immédiatement chaussure à votre pied… Mais sinon il faudra bien persister!

      Réponse
  3. Article très clair. Bravo! Votre formation sur l’immobilier est devenu ma bible!

    Réponse

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