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Voici comment réaliser le tout meilleur investissement de votre vie

Voici comment réaliser le tout meilleur investissement de votre vie

Devenir propriétaire de votre logement est le meilleur investissement que vous puissiez faire de votre vie. C’est une garantie pour la retraite sans soucis.

Le meilleur investissement que quelqu’un peut réaliser pour sa vie en général, et pour bien préparer pour sa retraite en particulier, est d’acheter son propre logement. 

Vous pouvez creuser davantage ce sujet en vous procurant ce livre que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

C’est tout d’abord un actif qui augmente de façon fantastique et rapide votre bilan financier personnel. Ne négligez pas cette aspect de la question, et fuyez les experts auto-proclamés qui vous conseillent de ne pas investir dans votre propre logement.

Ces gens ne savent pas de quoi ils parlent.

Mais surtout votre propre logement est un abri, dans le sens très physique du terme, qui ne peut vous être soustrait. Même dans le cas d’une descente aux enfers comme dans la Grande Dépression des années 30 ou un incident grave dans votre vie, vous aurez un refuge dans la tempête: vous n’aurez pas à vivre dans la rue, comme les gens qui paient un loyer auront à le faire.

Investissez donc le plus tôt possible dans l’achat de votre logement, dès que vous avez trouvé votre premier travail. Vous vous retrouverez ainsi à l’heure de votre départ à la retraite (le plus tôt possible, je l’espère pour vous), comme propriétaire, et sans emprunt immobilier à rembourser encore, et surtout sans loyer à payer jusqu’à la fin de votre vie.

Rester locataire est, à l’heure de la retraite, le chemin le plus court vers la pauvreté.

Pourquoi est-ce votre meilleur investissement?

Devenir propriétaire est un comportement hautement responsable et intelligent.

Ce n’est pas si difficile de posséder son logement quand on pense que le salaire mensuel moyen net est de l’ordre de 2.000€ (4.000€ pour un couple donc), et beaucoup plus si vous avez fait quelques études: vous gagnez quelques millions d’euros durant votre carrière, alors que le prix d’un appartement moyen (sauf à Paris évidemment) est de l’ordre de 200.000 euros.

Sur une carrière qui officiellement doit à présent compter 45 ans de travail, vous avez donc à mettre de côté une somme relativement petite pour acheter et payer un logement qui sera votre ‘chez vous’ pour toujours, sans avoir à rembourser encore quoique ce soit, et ce au moment où vous n’aurez plus pour vivre que vos revenus passifs (comme une pension de retraite).

A condition d’acheter raisonnablement, et donc de ne pas vous surendetter, vous aurez ainsi le meilleur investissement pour votre départ en retraite, à la place de rendre un propriétaire riche en lui payant un loyer toute votre vie.

Acheter une maison est donc en quelque sorte de l’épargne forcée.

Que faire si votre retraite approche, et que vous n’êtes pas encore propriétaire?

Si vous êtes proche de votre départ à la retraite, et que vous ne possédez pas encore votre propre logement:

  • Voyez les choses en face. Reconnaissez que votre situation n’est pas normale. Vous faites partie d’une minorité: plus de 70% de la population de la Communauté Européenne est propriétaire de son propre logement.
  • Comprenez que vous pourrez peut-être encore renverser la situation, mais que vous aurez à changer drastiquement vos habitudes financières.
  • Préparez un plan permettant d’acheter votre logement avant votre retraite, même si cela signifie qu’il faudra peut-être s’engager dans un second job et créer ainsi des sources de revenus passifs.
  • N’hésitez pas à vous loger plus modestement (plus petit, dans une ville ou région moins chère, etc…).
  • Investissez uniquement dans un logement dont les coûts d’énergie, d’entretien et les charges sont minimales.

A moins que vous ne viviez dans une région où l’immobilier est excessivement cher, que vous ayez une mauvaise santé, ou que vous soyez handicapé et que vous ne pouvez pas travailler, devenir ainsi propriétaire de son propre logement doit être possible endéans une dizaine d’années.

Si vous vous retrouvez à l’heure de la retraite sans cet actif, c’est probablement votre propre faute.

N’en arrivez pas là. Vous pouvez faire mieux.

« Je reçois un mail de Jacques qui m’écrit qu’il a 51 ans, qu’il gagne peu, et qu’il n’est toujours pas propriétaire. Il me demande que faire. »

Voici le courriel que je reçois de Jacques:

Bonjour Mr Brialy

J’ai 51 ans et pour des raisons dont je suis le seul responsable, je vis aujourd’hui dans 13m2 que paie 452€ par mois charges comprises. Je gagne 1.300€ par mois. Et je veux que ça change. Il est primordial que j’accède à la propriété et que j’assure ma retraite. Ce serait plus aisé en habitant une ville comme Narbonne ou Sète car le prix de l’immobilier y est abordable et je pourrais de suite acheter mon appartement. Et malgré mon salaire, j’ai une capacité d’épargne de 20% par mois et j’ai pu épargner 15.000€ dont seule ma banque profite car placé en livret A Pel. Bref peanuts en rendement.

Que feriez vous?

Bien cordialement.

Jacques

Jacques, je dois tout abord vous féliciter. Car le pire qu’il puisse arriver c’est de se mettre la tête dans le sable, et d’ignorer les problèmes. Et les problèmes ne peuvent que se résoudre que si on en est conscient et déterminé à trouver une solution. C’est apparement votre cas, donc vous avez une longueur d’avance sur beaucoup qui ne bougent pas, qui sont figés dans leurs convictions sans fondement (du style ‘c’est plus intelligent de rester locataire’) et qui se retrouveront à la retraite à survivre, il n’y a pas d’autre mot, avec leur maigre pension.

Puisque vous m’écrivez, c’est que vous lisez probablement régulièrement mes billets. Vous connaissez donc mon avis sur la nécessité de devenir propriétaire, et que c’est le meilleur investissement en préparation de la retraite.

Voici ce que je ferais, étape par étape:

1. Choisir une cible de localisation travail/logement

Certaines régions sont nettement moins chères à vivre et à habiter que d’autres. Si vous pouvez être mobile dans votre travail, changez de région et aller vivre là où les prix d’achat de l’immobilier sont plus intéressants. Si vous n’êtes pas mobile, les possibilités deviennent évidement plus limitées. Ne faites pas non plus l’erreur d’aller vivre loin de votre travail, car ce que vous épargnerez en logement, vous le dépenserez en frais de transport et en temps de déplacement. Ce ne sera certainement pas dans ce cas votre meilleur investissement, Mais simplement échanger un enfer pour un autre.

Je suppose que vous travaillez dans le Languedoc-Roussillon puisque vous mentionnez Narbonne ou Sète. Vous pouvez très certainement trouver une ‘poche’ où les prix sont plus intéressants, et qui peut convenir aux exigences de votre travail.

Allez sur le site www.meilleursagents.com, et faites une recherche de prix immobiliers sur le Languedoc-Roussillon.

Recherche de prix immobiliers sur le Languedoc-Roussillon.

Recherche de prix immobiliers sur le Languedoc-Roussillon.

Vous y constaterez que les prix ne sont pas les mêmes partout. Certaines régions ou villes sont nettement moins chères (en vert), d’autres ont des prix moyens (orange), et certaines sont plus chères que la moyenne (en rouge):

Certaines régions ou villes sont nettement moins chères (en vert)

Certaines régions ou villes sont nettement moins chères (en vert)

En cliquant sur une zone, vous obtenez son prix moyen et vous pouvez comparer les situations:

En cliquant sur une zone, vous obtenez son prix moyen

En cliquant sur une zone, vous obtenez son prix moyen

Vous apprenez ainsi que Sète est en général plus cher que la moyenne (2.607€/m2), que Narbonne est dans la moyenne de la région (1.670€/m2) et que par exemple Béziers est bon marché (1.434€/m2).

Supposons que vous choisissiez Narbonne comme cible de votre recherche. Vous aurez donc à prévoir un prix moyen de 1.670€/m2 pour un appartement.

2. Déterminer quelle est votre capacité d’emprunt

Comme vous avez 51 ans, il vous sera difficile de faire un emprunt au-delà de de l’âge de votre retraite, que nous déterminerons donc à 67 ans suivant les dernières nouvelles (mais cela change tout le temps). Imaginons donc un emprunt sur 15 ans, pour être sûr.

Dans le calcul que je vais faire, je ne tiens pas compte d’éventuelles défiscalisations, je ne connais pas votre situation réelle. Un bon banquier ou un service d’assistance sociale sera mieux à même de vous aider. Mais voici les grandes lignes.

Avec un revenu net de 1.300€ par mois, vous pouvez théoriquement avoir une charge d’emprunt de 390€/mois (30%). Voilà votre plafond.

En réalité, il me semble qu’il faudrait dans votre cas mieux n’emprunter qu’environ pour l’équivalent de 300€ par mois, ce qui est nettement moins que votre habitude d’épargne (200€) + votre loyer (452€). Voila qui devrait rassurer n’importe quel banquier, puisque ce n’est que 23% de votre salaire, et beaucoup moins que vos charges actuelles de logement. Tout banquier un peu réaliste vous dira que c’est le meilleur investissement que vous puissiez faire!

Une charge d’emprunt de 300€ par mois pendant 15 ans, vous donne un budget de 43.790€ (Taux utilisé : 2,25% + assurance : 0,36%, cela change un peu chaque jour).

Vous pouvez vous même calculer aisément ces montants grâce à cette excellente calculatrice.

3.Evaluer votre budget d’achat

Comme vous avez une épargne de 15.000€, vous pouvez employer une partie de celle-ci comme apport personnel. Cela mettra votre banquier en confiance, et diminuera d’autant vos mensualités de remboursement.

Gardez 5.000€ comme fonds d’urgence, et employez donc 10.000€ comme apport.

Votre budget total est donc de 43.790 + 10.000 = 53.790€. Arrondissons à 55.000€ pour la facilité.

4. Que pouvons nous acheter pour cette somme?

Estimons 15% de frais (notaire, taxes, dossier banquaire, etc), soit 8.250€. Solde pour l’achat net: 46.750.

A Narbonne cela correspond donc en toute hypothèse à un appartement de 46.750€/1.670 par m2 moyen = 28m2, soit le double de votre logement actuel, en pleine propriété, et pour une charge mensuelle beaucoup plus petite que votre loyer actuel!

5. Testons notre hypothèse

Google est votre ami. En cherchant 2 minutes, je trouve sur le site www.seloger.com un studio neuf à vendre (20m2) pour 44.000€:

Un studio neuf à vendre (20m2) pour 44.000€

Un studio neuf à vendre (20m2) pour 44.000€

 

En négociant un peu et en suivant pour cela mes conseils en la matière, on pourra peut-être arriver à l’acheter pour 40.000€.

Il est donc tout-à-fait possible que vous deveniez propriétaire! Cela me semble le meilleur investissement possible vu votre situation.

6. Bilan de l’opération

Si vous achetez cet appartement, votre coût total sera d’environ 40.000€ + 15% = 46.000€.

  • Apport personnel: 10.000€ (22%), ce qui est un excellent score.
  • Montant à financer: 36.000€, ce qui correspond à une charge de remboursement de 247€ par mois, soit 19% de votre revenu mensuel, ce qui est un résultat tout-à-fait acceptable.

    Montant à financer: 36.000€

    Montant à financer: 36.000€

     

  • Vous devenez propriétaire d’un studio qui a quasi le double de superficie de votre location actuelle, et cela pour une charge mensuelle qui est (452-247) 205€ moins élevée que votre loyer actuel. Par ailleurs, ce loyer rend votre propriétaire riche à votre place.
  • Il vous reste 5.000€ de fonds d’urgence sur votre carnet d’épargne.
  • Tout ceci sans défiscalisation et/ou primes éventuelles.

Voila un bilan qui est nettement meilleur qu’une location, non?

Et ce n’est qu’un exemple, vu de mon bureau. Peut-être pourrez vous trouver encore un meilleur investissement, moins cher, mieux, ailleurs, etc. C’est à vous à savoir et à vous démerder. Mais vous pouvez changer drastiquement votre situation dans le bon sens. C’est certain.

Votre cas me fait fulminer à nouveau à propos de tous ceux qui pensent et qui conseillent aux autres qu’il vaut mieux louer qu’acheter. S’ils veulent aller à leur propre perte, ce n’est pas grave. Mais ils prennent une grave responsabilité en entraînant d’autres malheureux dans leur égarement. On ne joue pas ainsi avec la vie des autres.

Jacques, ne tardez pas à prendre une décision et à agir. Chaque jour qui passe rend votre situation plus difficile, car il ne vous reste pas beaucoup de temps pour rembourser votre emprunt immobilier.

Même à vous qui n’avez pas beaucoup d’argent à dépenser, je ne peux que conseiller de vous inscrire à ma formation sur l’immobilier pour bien comprendre tous les tenants et les aboutissements, et ne pas faire d’erreurs fatales dans votre démarche. Cela pourrait bien être la meilleure décision de votre vie.

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Vos commentaires

4 Commentaires

  1. Bonjour Manu et Luc,
    Je rejoins Manu sur l’intérêt d’emprunter pour un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale. Mais uniquement à condition d’être hébergé à titre gratuit!
    Ca s’apparente plus à ‘mettre en location sa résidence principale pendant qu’on loge gratuitement chez les autres’: parents, concubin(e) propriétaire…

    Réponse
    • Oui, évidemment, si vous logez gratuitement… Je ne pense pas que ce soit le cas de Manu. Pour tous ceux qui ont à payer un loyer, il faut essayer d’acheter son propre logement AVANT de se lancer dans l’immobilier locatif de façon à pouvoir emprunter ensuite d’avantage (ce que beaucoup de soit-disants experts ne comprennent pas par manque de connaissances financières réelles).

      Réponse
  2. Bonjour Luc et félicitations pour ce site!

    L’achat de la résidence principale, je ne suis pas totalement de ton avis car l’achat de sa résidence principale est 1 peu comme le mariage…1 corde 😉 …et difficile de dégager d’autres revenus ensuite…
    Pour ma part, j’ai d’abord acheté un studio pour faire du locatif (autofinancé et +) et ensuite la RP (T2 que je ne pouvais pas ne pas acheter…) que je vais bien aménager pour la louer et repartir en location de meilleure qualité…(ce dernier loyer sera moins élevé que les revenus de location/RP)…ensuite, j’épargne (ou vends le studio) pour constituer un bouquet et prendre 1 viager libre…que j’habiterai ou louerai…et les p’tits fleuves font les grandes rivières!
    Bonne continuation à tous.

    Réponse
    • Super Manu comme tu investis en immobilier locatif! Tu es un exemple pour nous tous!
      Par contre, concernant l’achat de ton propre logement, je maintiens fortement ma position que j’ai developpé ici: acheter ou louer et en particulier le paragraphe « je veux voyager et ne pas être lié. Je veux être liiiiiiiiiiibre… »
      De plus, j’avoue ne pas comprendre la démarche de te lancer dans l’investissement immobilier locatif avant de devenir propriétaire de ton propre logement. Tu mets délibérément la charrue avant les boeufs. C’est exactement l’inverse qu’il faut faire, pour beaucoup de bonnes raisons, la moindre n’étant pas que ta propre habitation augmentera ton actif net et que ce bilan financier personnel positif pourra donc t’aider à emprunter beaucoup plus pour tes investissements locatifs. À ton âge, tu as déjà assez perdu d’argent jusqu’à présent que pour continuer d’en perdre en restant locataire. Je te conseille très fortement de faire un petit investissement qui te rapportera beaucoup: suivre ma formation Immobilier. Mode d’Emploi. où tout cela est expliqué étape par étape.
      Bien à toi.

      Réponse

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