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Renégociez donc immédiatement votre prêt immobilier

Renégociez donc immédiatement votre prêt immobilier

Refinancer votre prêt immobilier peut vous faire gagner des milliers d’euros (parfois plusieurs dizaines de milliers!), certainement quand les taux d’intérêts sont très bas. Même à présent que les taux remontent, l’opération peut être profitable.

Je vous conseille de voir au moins une fois par an s’il n’est pas intéressant de renégocier votre prêt logement -ou tous vos crédits hypothécaires- car ceci est évidemment valable aussi bien pour le crédit de votre propre logement, que pour ceux de tous vos investissements immobiliers.

En général, on peut considérer qu’un refinancement d’un prêt immobilier devient surtout intéressant à partir d’un différentiel de taux d’intérêt d’au moins 1 à 2%, et d’une durée résiduelle de plus de 10 ans.

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Emprunter pour acquérir un bien immobilier n’a jamais été aussi avantageux. Les taux hypothécaires sont toujours, même avec la remontée lente des taux, historiquement bas.

La fourchette de taux fixes de crédit immobilier s’affiche actuellement entre 0,90% et 1,90%, selon l’observatoire Meilleurtaux.com. Des taux exceptionnels dont les emprunteurs ont été plus nombreux à bénéficier: par rapport au passé, les crédits reprennent et les acquéreurs se montrent moins attentistes. Cette baisse des taux est en effet une aubaine pour les futurs acquéreurs qui voient leur capacité d’emprunt augmenter.

Si l’on prend l’hypothèse d’une mensualité inchangée à 1.000€ sur 20 ans, la baisse des taux a permis en quelques années d’emprunter 50.000€ de plus.

historique des taux fixes

Source: meilleurstaux.com

A taux variable, on peut descendre encore plus en dessous de ces chiffres, mais je vous le déconseille formellement: quand les taux sont aussi bas, il vaut mieux s’assurer d’un taux fixe pour toute la durée de votre prêt.

Pour les mois à venir, les experts sont pensent que les taux ne peuvent que remonter.

Je vous conseille de voir au moins une fois par an s’il n’est pas intéressant de renégocier votre crédit hypothécaire -ou vos crédits hypothécaires- car ceci est évidemment valable aussi bien pour le crédit de votre propre logement, que pour ceux de tous vos investissements immobiliers.

Si vous voulez creuser le sujet, il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

Un nouveau banquier pour refinancer votre prêt immobilier?

Bien sûr les temps actuels semblent particulièrement favorables, à cause des taux d’intérêt qui sont donc toujours historiquement bas. Mais le taux d’intérêt n’est pas le seul facteur à prendre en considération.

Avant de refinancer votre hypothèque, vous devez en effet mettre en balance les coûts et les bénéfices de l’opération.

Les coûts varient grandement en fonction du fait que vous choisissez pour un refinancement interne ou pour un refinancement externe.

  • Un refinancement interne signifie que vous négociez un taux d’intérêt plus intéressant chez votre prêteur actuel.
  • Un refinancement externe signifie que vous prenez un nouveau crédit dans une autre banque

Un refinancement interne est toujours meilleur marché qu’un refinancement externe. Et cela, votre banquier le sait aussi. C’est pour cette raison que vous devez bien comprendre que votre banquier actuel ne vous fournira pas spontanément le meilleur taux d’intérêt possible. Son concurrent par contre le fera beaucoup plus aisément, puisqu’il espérera ainsi vous avoir comme nouveau client.

Il est toujours possible de prendre rendez-vous avec sa banque pour demander un geste commercial. Toutefois, cette dernière n’est pas obligée d’accepter cette renégociation de votre prêt immobilier.

Quels seront les coûts chez votre banquier habituel?

  • Il y aura des frais de dossier, généralement entre 200 et 500€. Rien ne vous empêche d’essayer de les annuler en négociant durement.
  • Il y aura ensuite à payer une indemnité de remploi. Elle s’élève à  minimum trois mois d’intérêt sur le solde actif, et la pratique montre qu’elle n’est pas vraiment négociable. La banque considère cette somme comme une indemnité parce que vous n’avez pas respecté les conditions d’origine du contrat de crédit. Cette indemnité est cependant plafonnée pat la loi à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû,

Quels seront les coûts chez un autre banquier?

  • Vous aurez de toute façon à payer d’abord les mêmes coûts chez votre banquier habituel, et votre marge de négociation sera bien sûr réduite à zéro.
  • Il faudra ensuite radier l’hypothèque actuelle chez un notaire, et cela vous coûtera entre 500 et 700€. Cette opération s’appelle ‘une main-levée hypothécaire’.
  • Enfin votre nouvelle banque désirera évidemment également prendre une nouvelle hypothèque sur votre propriété pour garantir le nouveau crédit. Ceci nécessite l’intervention d’un notaire, et coûtera environ 5.000€.

Comparez bien les situations avant de refinancer votre prêt immobilier

Supposons qu’il y a cinq ans, vous ayez emprunté 200.000€ sur 20 ans à un taux fixe de 6%. Vous voulez à présent refinancer les 170.000€ de capital restant chez une autre banque à du 4% fixe.

Votre épargne: A du 4% sur un capital de 170.000€ vous payerez 54.628€ d’intérêts a la place de 85.648€ à du 6%. Vous épargnez donc 31.020€ !

Les coûts:

• Frais de dossier: 300€

• Indemnité de remploi: 3 mois d’intérêts: 2.550€

• Frais de notaire: 5.000€

• Frais de main-levée hypothécaire: 700€

Total des coûts: 8.550€

Bilan: Une épargne totale de 22.470€ sur votre prêt immobilier.

Votre prêteur actuel devra donc vous proposer un taux d’intérêt qui rendra votre épargne totale plus importante que cette somme d’environ 22.000€.

J’ai effectué un tel refinancement une dizaine de fois dans ma vie. J’ai épargné ainsi plus d’une centaine de milliers d’euros en moins de 20 ans sur les différentes hypothèques que j’avais contractées! Cela ne m’a coûté à chaque fois moins d’un quart d’heure de discussion avec mon banquier. Je n’ai jamais dû changer de banque, car il a adapté son taux de façon à ce que je reste client.

N’hésitez donc jamais à tenter de refinancer votre hypothèque d’abord avec votre propre banquier en vous préparant bien: c’est facile et il n’y a rien à perdre, tout à gagner!

Taux fixes ou taux variables?

Je suis un grand partisan des taux d’intérêts fixes, et pas des taux d’intérêts variables:

  1. D’abord, avec des taux d’intérêts aussi bas que de nos jours, il est hautement improbable que ceux-ci baissent encore suffisamment que pour envisager une baisse réelle de vos charges à l’avenir. A long terme, il y a plus de chances d’une augmentation que d’une diminution. Votre banquier sait cela aussi, et c’est pourquoi il vous donne le mauvais conseil de choisir les taux variables.
  2. Ensuite, vous saurez exactement quel est votre charge mensuelle à l’avenir, et vous pourrez budgéter en conséquence.
  3. Enfin, même si les taux fixes sont un peu plus élevés que les taux variables, si vous faites un investissement locatif, l’augmentation continuelle des loyers que vous recevrez compensera vite ce petit désavantage.

Vous trouverez ici toutes mes idées sur le choix entre taux fixe ou variable.

Assurance de prêt / Assurance solde restant dû

Beaucoup trop peu de candidats emprunteurs contractent leur assurance de prêt (parfois aussi appelée assurance solde restant dû), ailleurs que chez le banquier qui leur accorde le prêt hypothécaire.

C’est une grave erreur.

En France, la Loi Lagarde (ou Loi de la délégation d’assurance) permet à l’emprunteur de choisir librement son assurance de prêt. En Belgique, où on parle plus communément d’assurance solde restant dû, l’emprunteur est libre aussi de choisir son assureur.

En général, les tarifs sont bien plus attractifs chez un assureur séparé, permettant ainsi de gagner quelques milliers d’euros sur le cours total de votre remboursement de votre prêt immobilier.

C’est donc le moment de réévaluer cela aussi!

« Ce n’est jamais trop tard pour évaluer le coût de votre prêt immobilier »

Les dernières années il y a eu affluence dans les banques avec les clients qui voulaient revoir le financement de leur prêt immobilier. A présent que les taux d’intérêt augmentent à nouveau, on constate cependant que beaucoup de gens n’ont jamais laissé réviser leur prêt au logement.

En raison des faibles taux d’intérêt, le nombre d’opérations de refinancement depuis 2014 a augmenté de manière significative. Le pic de demandes semble passé depuis 2017, surtout depuis que les taux d’intérêt augmentent lentement à nouveau.

Cependant, cette démarche peut encore être utile pour beaucoup. Beaucoup de gens ne challengent pas leur banque, ils attendent des conseils de leur banquier, bien à tort. Car votre banquier ne vous proposera rien de sa propre initiative, parce qu’alors il diminue son profit.

En particulier, les personnes dont le prêt est à long terme feraient bien de revoir encore leur prêt logement. Si vous êtes encore au-dessus du taux d’intérêt de 3,5% et d’une période de remboursement d’encore environ 15 à 20 ans, il est certainement intéressant d’évaluer. Au plus la durée est longue, au plus de bénéfice vous réaliserez. Si vous avez seulement une période de remboursement de moins de dix ans, le jeu n’en vaut probablement pas la chandelle.

Aujourd’hui, si vous faites un refinancement, vous devez lire attentivement les petits caractères de votre prêt immobilier. Trop souvent, les banques ont prévu des conditions qui freinent l’intérêt de l’opération. Il est également important de vérifier les produits (dette résiduelle, assurance, etc.) liés au crédit hypothécaire, parce que cela aussi peut vous coûter de l’argent.

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