Achat d’une colocation en 2024 (le guide complet)

Qu’est ce qu’un achat d’une colocation?

Un achat d’une colocation meublée est un investissement souvent encore plus intéressant que la location simple, surtout grâce à la taxation plus avantageuse.

Mais il y aussi des dangers.

La colocation est la mise en location d’un logement à plusieurs locataires simultanément, le plus souvent à des étudiants ou à des jeunes débutants dans un emploi, et qui peuvent ainsi diminuer leurs charges.

Il y a à présent également de plus en plus de gens âgés ou de personnes divorcées qui choisissent également cette solution.

La demande est donc grandissante.

Environ 10% du parc locatif serait aujourd’hui en colocation, indique l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL). Et un Français sur cinq aurait déjà occupé un logement avec un colocataire, selon un sondage réalisé par Ipsos.

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Un achat d’une colocation est une forme évoluée de la location meublée, et acheter en colocation est un investissement souvent encore plus intéressant que la location simple, surtout grâce à la taxation plus avantageuse.

La location meublée est relativement peu pratiquée par les propriétaires, et je pense que c’est une erreur.

On n’aime pas ce qu’on ne connaît pas.

Cette méconnaissance fait que l’on passe à côté d’une opportunité intéressante, car très souvent un achat d’une colocation est plus intéressant que l’investissement en location simple (appelée aussi location nue).

‘Un achat d’une colocation est une bonne solution pour louer son bien rapidement en s’assurant des rentrées d’argent régulières’

Définition d’un achat d’une colocation

À la base, un contrat de colocation n’est pas fondamentalement différent d’un contrat de location habituel.

Toutes les personnes dont le nom est inscrit sur le contrat de location seront considérées comme colocataires.

Chaque nouveau colocataire sera l’objet d’un avenant au contrat de bail.

Il n’existe pas de définition légale des logements meublés mis en colocation. 

Mais la jurisprudence a permis d’éclaircir quelque peu le terrain.

Il faut que le logement possède au minimum des meubles, un lit, du chauffage, des équipements sanitaires, une cuisine permettant de cuire les aliments, un frigo, de la vaisselle, etc.

Bref il faut un minimum de confort normal.

Sans cela, la location risque d’être requalifiée comme ‘nue’, et vous perdez les avantages liés aux meublés. 

Les avantages d’un achat d’une colocation pour les propriétaires

1. Vous achetez des propriétés financièrement plus intéressantes

Il y a une mécanique intéressante dans le fait d’un achat d’une colocation, qui fait que vous réalisez une opération plus rentable que la location classique.

Tout d’abord, le prix au m2 de l’achat d’un immeuble a tendance à diminuer en fonction de la superficie totale.

Comme de toutes façons vous devez acheter plus grand pour loger tous vos colocataires (s’ils sont quatre, vous avez besoin d’environ 100 m2), vous achetez donc comparativement et proportionnelement moins cher que pour un studio.

2. Meilleure rentabilité

Un achat d’une colocation fait que les logements en colocation se louent pour l’ensemble de la propriété au-dessus des prix du marché de la location nue puisque vous avez plusieurs locataires pour la même surface, et votre rentabilité augmente en conséquent énormément.

En France, les statistiques semblent s’accorder pour dire que la rentabilité d’une location nue est en moyenne de 6% brut, donc avant frais et impôts. Acheter en colocation par contre peut faire monter ce chiffre à 10% et plus.

En outre, il y a très peu de carence locative, puisque la demande est grandissante. De plus, si un des colocataires décide de quitter la propriété, les autres trouvent facilement un nouvel occupant pour le remplacer.

Le propriétaire n’a donc pas grand chose à faire à ce sujet, ce qui n’est pas négligeable. 

Un achat d’une colocation facilite donc évidemment grandement l’obtention d’un cash flow positif dans votre équation d’investisseur immobilier: 

Si vous voulez creuser le sujet, il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif en meublé avec ce calculateur que je vous conseille.

3. Le risque d’impayés est quasi nul

Pour vous assurer du paiement du loyer, vous pouvez employer une clause de solidarité entre locataires (et si ce sont des étudiants en engageant même leurs parents) qui vous permettra de faire payer tous les colocataires en cas de non paiement d’un colacataire défaillant.

Cette clause de solidarité typique d’un achat d’une colocation vous garantit de recevoir chaque mois les loyers qui vous sont dûs. 

4. Vous n’êtes pas obligatoirement lié à votre locataire aussi longtemps qu’avec un contrat de location normal

Un bail minimum pour un appartement normal est de 3 ans. Pour un meublé, une année suffit.

L’avantage est qu’un locataire indélicat peut être évincé plus rapidement, d’autant plus que le préavis à donner n’est que de 3 mois, au lieu de 6. Vous pouvez à ce moment là également augmenter le loyer sans contraintes, vous permettant de l’adapter aux éventuelles plus-values du quartier ou de l’immeuble où il est situé.

Enfin, cela vous permet de reprendre plus rapidement en main votre propriété si vous désirez y habiter vous même, ou revendre.

L’effet miroir de tout ceci, le fait que votre locataire peut tout aussi bien jouir de cette liberté pour rompre le bail plus tôt, rend la location meublée pour une cible particulière très intéressante: les étudiants, les seniors.

Vous pouvez profiter de cet attrait pour jouir de prix de location au total sensiblement plus élevés, surtout si votre immeuble est bien situé près des transports en communs et dans une grande ville.

5. Vous recevez plus de garanties

Alors que dans une location normale, la garantie est limitée à un mois de loyer, quand vous décidez d’un achat d’une colocation, celle-ci est laissée à l’appréciation des parties.

Vous pouvez donc en tant que propriétaire, vous assurer beaucoup mieux contre les dégâts éventuels et autres dommages.

6. Vous pouvez profiter d’avantages fiscaux intéressants

La location meublée est considérée par le fisc comme un autre revenu que la location tout court.

Les revenus fonciers seront intégrés à vos revenus et seront donc imposables en totalité en fonction de votre taux marginal d’imposition.

Qu’il s’agisse d’une location à l’année, d’un achat d’une colocation ou d’une location saisonnière, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) vous permet par conséquent de défiscaliser de façon intéressante.

Le statut LMNP permet en effet de placer les loyers perçus dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Un achat d’une colocation en meublé tombe ainsi dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et c’est donc le régime du micro-BIC qui s’applique.

Le seuil d’application du régime micro-BIC s’élève à 188.700 euros de chiffre d’affaires annuel hors taxe de ce type de revenu. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%.

Ce n’est pas rien.

Vous pouvez aussi déclarer vos revenus en BIC réel. 

L’avantage est ici que vous pourrez déduire de vos revenus locatifs toutes vos charges (travaux, impôts fonciers, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) ainsi que vos amortissements (pour l’achat du bien des meubles).

Bien souvent, cela est encore plus intéressant que le micro-BIC, mais c’est plus contraignant, et l’aide d’un comptable s’impose.

Comme toujours, ne miser que sur l’avantage fiscal pour prendre une décision en faveur d’un type d’investissement, comme acheter en colocation, est dangereux.

Si l’État change d’avis sur le traitement fiscal de cette stratégie en question (utiliser une LCD, la colocation, Airbnb par exemple), que va-t’il arriver?

Un achat d’une colocation est aujourd’hui une excellente stratégie avec laquelle on peut bien gagner de l’argent.

C’est cependant une construction fiscale qui dépend du bon vouloir du gouvernement à propos du statut LMNP.

Cela fait des années que des rumeurs sur des changements légaux sur ce statut courrent, mais entretemps il est toujours valable, et il ne semblerait de toutes façons pas que l’essence du procédé soit remis en cause.

Nouvel élément du dossier: depuis le vote de la loi ELAN en novembre 2018, nous assistons au retour en force de l’encadrement des loyers en zones tendues.

Pour 5 ans, et à titre expérimental, il y a 28 grandes villes (et leurs agglomérations) qui sont touchées par cet encadrement.

Plus de détails dans ma formation: 

https://www.lucbrialy.com/immobilier-mode-demploi.html

Les désavantages pour les propriétaires

1. L’instabilité

Un achat d’une colocation est, presque par définition, moins stable qu’une location classique, avec des rotations fréquentes, notamment dans le cas des étudiants.

2. C’est plus compliqué a mettre en oeuvre

Des règles spécifiques sont à respecter à chaque changement de locataire, et cela demande plus de suivi et de travail administratif.

Ces formalités peuvent vous décourager.

Une solution est d’employer une agence.

Il y a 2 formules:

a. Un mandat de gestion simple: louer, percevoir les loyers, exécuter des travaux, agir en justice en cas de problème, vous représenter dans les assemblées générales de copropriété, payer les charges et impôts, souscrire les assurance, payer le fisc, etc. Comptez 8% des revenus locatifs bruts.

b. L’agence peut s’occuper de trouver un locataire. Cela vous coûtera environ 10% des loyers annuels mais vous n’aurez plus à examiner les dossiers des candidats, à rédiger les avenants et vérifier les cautions.

Vous pouvez évidemment déduire ces frais pour le fisc, mais bon, la tranquillité à un prix!

3. Votre propriété risque de se détériorer plus rapidement

En conséquence de l’instabilité mentionnée plus haut, et par le profil des locataires (surtout les étudiants), il y a un risque d’usure plus rapide de votre propriété quand vous décidez d’un achat d’une colocation. Des travaux de maintenance pourront être plus rapides et plus fréquents.

4. L’insécurité juridique au niveau fiscal

Voir le paragraphe 6 dans la section précédente.

5. La colocation n’est pas un revenu tout à fait passif

En conséquence de tout ce qui précède, c’est loin d’être un revenu à 100% passif, et pour moi, ce fait est rédhibitoire.

Mais pour certains d’entre vous un achat d’une colocation peut être parfait comme investissement.

Mes conseils

1. Un achat d’une colocation, si ce n’est pas une solution miracle, est cependant une bonne façon de louer son bien rapidement en s’assurant des rentrées d’argent régulières. De plus, le profil des personnes choisissant se mode de vie évolue ces dernières années, ce qui garantit aux propriétaires de louer leurs biens facilement et sereinement tout au long de l’année.

2. Vous pouvez mettre votre annonce pour mettre en colocation votre propriété sur ce site, qui est le leader du secteur.

3. Inscrivez-vous donc à une formation solide pour être sûr de bien faire ce qu’il faut à toutes les étapes d’un investissement immobilier. Investir dans cette formation sera certainement l’investissement le plus rentable que vous ferez sur toute votre vie d’investisseur immobilier.