Achat d’une maison en 2023 (les vraies bonnes questions)

Un achat d’une maison ou d’un appartement: voici tous mes conseils pour bien acheter votre logement.

Ce deviendra ainsi le meilleur investissement de votre vie.

Vous vous appauvrissez considérablement si vous ne faites pas un achat d’une maison ou d’un appartement (ou de les faire construire) pour y vivre vous même.

Devenir propriétaire de son propre logement est plus que jamais un must, et tout à fait indispensable si voulez conquérir votre indépendance financière.

Vous pouvez creuser davantage ce sujet et apprendre comment bien débuter dans un achat d’une maison en vous procurant cette formation que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

Rester locataire est un abîme de pertes financières

Je sais très bien que certains vous diront qu’à notre époque rester locataire est une bonne affaire par rapport à devenir propriétaire.

Je rencontre même des sites Internet où certains prétendent la même chose. La seule chose que je veux écrire à ce sujet, c’est que ce sont au mieux des calculateurs à (très) court terme, en réalité probablement des gens qui ne savent pas compter, mais certainement pas des gens qui veulent vous aider réellement à conquérir votre liberté financière.

De plus, ils professent leurs idées avec des arguments totalement dépassés depuis la baisse des taux d’intérêt. 

D’ailleurs, ces soi-disant gourous financiers sont eux-mêmes presque toujours… propriétaires! Qu’auriez vous donc pensé?

Lisez donc mon point de vue très tranché sur le sujet!

Un achat d’une maison, et donc devenir propriétaire de son propre logement est un des meilleurs investissements que vous puissiez réaliser, même dans le contexte actuel où le prix de l’immobilier est relativement élevé.

Les locataires restent pauvres

L’étude du Credoc à ce sujet est imparable:

• 73% des hauts revenus sont aujourd’hui propriétaires de leur logement (contre 62% en 1990)

• 31% des bas revenus sont aujourd’hui propriétaires (contre 51% en 1990)

En finale il appert que le propriétaire moyen est 21 fois plus riche que le locataire moyen.

Cette statistique devrait rendre honteux ceux qui prônent la location comme une opération financièrement intelligente (en dehors de certains cas très spécifiques comme les professionnels mobiles) surtout à une époque où cela signifie qu’il faudra payer des loyers sans améliorer jamais son actif net jusqu’à ses 82 ans, qui est l’espérance moyenne de vie en France.

Et que l’on sait que l’achat d’un 70m2 par exemple se révèle plus intéressant que la location après seulement 2,5 ans en moyenne en France. Passé ce (très court) délai, le locataire commencera à perdre de l’argent dans sa location.

Vous vous devez donc de inverser le raisonnement et de devenir riche en devenant propriétaire de votre logement.

La nouvelle donne: l’inflation

Quand l’inflation remonte (comme en 2022), les loyers augmentent petit à petit également, creusant encore plus la différence avec ceux qui sont devenus propriétaires avec des emprunts de l’ordre de 1%.

Pour le locataire, cela devient très rapidement une catastrophe incommensurable.

Pendant que le propriétaire de son logement paie en termes réels de moins en moins pour rembourser son emprunt, le locataire voit son loyer augmenter de plus en plus.

Et pourquoi l’inflation augmente-t-elle?

À cause du prix de l’énergie.

Ainsi, la catastrophe augmente encore plus.

Car si le propriétaire de sa résidence principale peut être convaincu d’investir dans de l’isolation ou des chaudières plus rentables (le calcul est vite fait), le propriétaire d’un investissement locatif a moins à se soucier de ce problème.

Son locataire paiera sa facture d’électricité et de chauffage, c’est tout.

‘Votre achat d’une maison est votre sécurité pour l’avenir’

Votre propre maison ou votre propre appartement est votre dernier refuge.

Vous n’êtes pas à la merci d’un propriétaire qui peut augmenter votre loyer, vous imposer des règles, vous mettre à la porte.

Votre demeure sera votre joie et votre fierté.

Vous pouvez peindre les murs comme vous voulez, organiser les espaces suivant votre propre plaisir, aménager comme vous l’aimez.

Moi qui ai mis en location tellement d’appartements, je remercie encore silencieusement (et il vrai un peu cyniquement) ces locataires qui ont fait des aménagements à leurs frais, et qui ont ainsi amélioré la valeur de mes propriétés.

Une fois votre prêt remboursé, vous aurez un toit au-dessus de vous pour toujours.

Même au chômage, même retraité.

Et surtout, un achat d’une maison est la préparation idéale à une retraite confortable comme je l’ai expliqué ici.

Rester locataire est un gouffre financier

A notre époque, l’espérance de vie est donc de plus de 82 ans.

Si vous louez à partir de vos 22 ans une maison ou un appartement, vous paierez donc à un propriétaire 60 ans de location, c.à.d. 720 mois.

Si vous louez ce logement à 1.000€ par mois, cela ne fait pas au total 720.000€ comme certains naïfs pourraient le penser, mais immensément plus, grâce (ou plutôt à cause dans ce cas) du calcul placement que nous avons étudié dans un billet précédent. 

Faites vous-même le calcul avec la calculatrice de l’article pour l’exemple qui nous occupe: si vous auriez, au contraire de louer, pu placer ces 1.000€ par mois à du 10% (en les plaçant comme je vous l’apprends dans un indiciel), vous auriez épargné en 60 ans une fortune de plus de 38.000.000€.

Je le répète volontiers, cher locataire: vous avez perdu évidemment perdu 38 millions, mais votre propriétaire, lui, a gagné grâce à vous un revenu brut de 38 millions d’Euros (un achat d’une maison, l’entretien, les impôts et les débours sont, me semble-t’il, donc largement couverts!!!).

Je n’ose même plus faire le calcul si votre loyer est supérieur à 1.000€!

Il est de toute façon évident que même en ne gardant que le chiffre de votre dépense totale en loyers, c’est-à-dire 720.000€ hors inflation, vous pouvez réaliser très facilement un achat d’une maison ou d’un appartement.

Un achat d’une maison est souvent moins cher qu’un loyer

L’ achat d’une maison ou d’un appartement est toujours moins cher à long terme qu’une location, et coûte mensuellement souvent moins cher qu’un loyer.

Ce qui est effraie souvent le plus les gens aujourd’hui est le prix affiché pour l’achat d’une maison ou d’un appartement.

En France, le prix moyen du mètre carré de logement est d’environ 3.000€. Un petit appartement pour deux peut donc se trouver aux alentours de 150.000€ à 200.000€, sans les frais. L’ achat d’une maison ou d’un appartement à Paris est évidemment plus difficile: le mètre carré y coûte +/- 10.500€ !

Voyez ce site pour tous les détails, département par département, et ville par ville.

Ces chiffres varient évidemment en fonction de ce qu’on achète un appartement, une maison, à rénover ou pas, ou un terrain avec une maison encore à construire.

Si vous êtes un bon bricoleur, vous pouvez acheter à très bas prix, et rénover vous-même.

Ce que trop peu d’entre nous réalisent, c’est que si on peut payer un loyer, on peut probablement tout aussi bien réaliser un achat d’une maison ou d’un appartement. 

Le taux moyen d’intérêt d’un emprunt hypothécaire n’a jamais été aussi bas que pour le moment. Vous trouvez facilement des prêts logements pour moins de 3%, voire même 2%!

Du jamais vu!

Si votre loyer de 1.000€ par mois, et en convertissant ce loyer dans un emprunt hypothécaire, vous pouvez donc effectuer un achat d’une maison ou d’un appartement de plus de 200.000 €, frais compris.

C’est encore moins cher que vous le pensez car l’État vous aide, et le propriétaire de votre location aussi!

Dans de nombreux pays, l’État aide les concitoyens à accéder à la propriété par toute une gamme d’incitants fiscaux.

Vous pouvez en général déduire les intérêts de vos emprunts hypothécaires, et recevoir des primes à l’achat d’une maison ou à la rénovation.

Dans ce calcul, votre propriétaire vous aide aussi indirectement: en effet les loyers sont toujours indexés, tandis que les hypothèques restent fixes.

Si nous prenons pour la facilité de l’exemple un taux d’incitants fiscaux de 15% (calculez s.v.p. le chiffre valable pour votre situation), et une indexation moyenne de 3%, nous constatons très vite que votre loyer de 1.000€ par mois devient chaque année moins concurrentiel qu’une hypothèque. Après un an en effet, le loyer passe déjà à 1.030€, tandis que, grâce aux incitants fiscaux, l’hypothèque ne vous coûte en réalité que 850€. L’année suivante, le loyer sera déjà augmenté à 1.061€, l’hypothèque restant toujours bloquée à 850€.

Prenez un crayon, du papier et une calculette, et adaptez cet exemple à votre réalité!