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Faut-il acheter ou louer son logement en 2023?
Sur la question de savoir s’il faut acheter ou louer son logement, certains propagent l’opinion qu’acheter son logement n’est pas une opération financière intéressante.
Ces gens ont tout simplement tort.
Je persiste et je signe: c’est une erreur de jugement monumentale et qui, surtout, coûte très cher.
Un mystérieux lobby des propriétaires d’immobilier locatif est-il passé par là?
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Acheter son logement, et certainement quand on est encore jeune, est aujourd’hui encore et toujours une décision absolument intelligente et sensée.
Nous sommes en France
Tout d’abord il faut éliminer du raisonnement sur le débat entre acheter ou louer tout un arrière-plan de circonstances qui n’ont rien à voir avec ce que nous connaissons dans nos pays, mais qui ont marqué profondément les esprits.
C’est surtout le cas avec les États-Unis où la bulle immobilière des années 2000 a conduit à une catastrophe qui a commencé en 2008. Le marché immobilier a été massacré. On se demandait si les prix allaient cesser de baisser un jour.
Nous n’avons en aucun cas connu cette situation ici, mais les conseils financiers du style ‘ce n’est pas le moment d’acheter, il faut attendre que les prix baissent encore‘ ou ‘ne contractez surtout pas un prêt hypothécaire pour acheter un logement‘ qui paraissaient à juste titre (et à ce moment là) aux États-Unis, ont transpiré jusqu’ici.
Sans raison.
Sans s’interroger sur des différences énormes d’économie, de culture, de situation immobilière.
Et il y a eu aussi bien sûr la crise immobilière de l’Espagne et du Portugal. Rien à voir avec ce qui se passe en France, en Belgique, au Canada ou en Suisse.
Et même dans tous ces pays où il y a eu pendant un certain nombre d’années un sérieux problème, la situation commence à s’inverser, et je parie avec vous un casier de Leffe qu’à long terme tout rentrera dans l’ordre.
Mais le résultat pervers de tout ceci est que certains continuent à affirmer qu’investir dans son logement est une mauvaise idée, et qu’on peut avoir des rendements plus élevés ailleurs.
Ils argumentent qu’acheter vous lie pour toujours et assassine votre liberté. Que les frais d’entretien sont beaucoup trop élevés. Qu’il vaut mieux louer de façon à ce que ce soit votre propriétaire qui paie toutes les charges.
Mais les 2 arguments les plus utilisés pour prétendre qu’il vaut mieux louer sont:
- il faut d’abord investir en propriétés locatives car sinon votre capacité d’emprunt de 33% de vos revenus est mise en défaut (je démontrerai plus loin combien ceci est une absurdité),
- votre logement n’est pas un actif, mais une dépense (cette fable a été propagée par des disciples ignares de Robert Kyiosaki qui l’emploie dans ses livres, et notamment dans ‘Père Riche, Père Pauvre‘. Je vous expliquerai plus loin pourquoi cela est faux sur toute la ligne).
Tous les arguments rencontrés, même s’ils semblent logiques un court moment, sont absolument mis en défaut devant la vérité des chiffres, et l’absurdité du raisonnement.
De plus, tous ces arguments se basent sur des chiffres tout-à-fait dépassés depuis que les taux d’intérêts sont si bas actuellement, et sur des raisonnements qui ont été à la mode pendant un certain temps, mais qui ont démontré depuis lors qu’ils sont caducs, voire même tout-à-fait faux.
Depuis toujours, posséder son propre logement a été la méthode la plus sûre pour progresser vers la richesse
Rien n’a changé aujourd’hui.
Sauf qu’à notre époque, on raisonne de plus en plus à court terme.
J’ai déjà démontré à plusieurs reprises dans ce site qu’accéder à la propriété est toujours une meilleure opération que de louer toute sa vie.
Et je le referai volontiers dans ce billet.
Mais nous avons d’abord à nous poser une importante question: comment se fait-il que ce qui a toujours été une sagesse traditionnelle – acheter son propre logement est une excellente opération financière- n’est soudainement plus pour certains une perspective intéressante?
La réponse est le problème de la perspective de temps quand on a à décider entre acheter ou louer.
Nous n’avons plus de vision à long terme sur notre futur. Nous optimalisons notre vie pour de petites gratifications instantanées à la place de gros profits dans le futur.
Même si devenir propriétaire de son logement peut vous faire gagner sûrement plusieurs centaines de milliers d’euros sur votre vie entière, et donc être ainsi une des meilleures décisions financières que vous pouvez prendre dans votre vie, les mauvais conseils financiers que l’on voit parfois apparaître aujourd’hui escamotent tout ceci en faveur d’une vision absolument étroite et tronquée de ce que sera votre vie à très court terme.
Vous méritez beaucoup mieux.
Comment calculer s’il vaut mieux acheter ou louer ?
Supposons que vous soyez âgé de 25 ans et que vous ayez à décider s’il vaut mieux acheter ou louer votre logement.
Vous avez dans votre recherche trouvé quelques articles écrits par des soi-disant experts financiers bien payés, et qui vont vous vendre l’idée qu’être propriétaire est un gâchis d’argent, et que vous pouvez jouir d’une vie extraordinaire et d’une richesse incomparable si vous ne faites pas.
Est-ce vrai?
Pour commencer, dites-vous bien qu’en général ces gens sont évidement propriétaires eux-mêmes.
Et demandez-vous donc pourquoi ils n’ont pas suivi leurs propres conseils.
Et c’est vrai que si vous achetez un logement, vous devez bien faire votre boulot pour être sûr que vous achetez quelque chose qui ait, et qui gardera, sa valeur.
Mais tout le reste est absurde.
Regardez bien cette carte qui a été compilée par le site Meilleurtaux.com.
Et ces chiffres sont bien sûr valables pour la Belgique, la Suisse, le Canada, et pratiquement tous les autres pays.
Combien d’années pour que l’achat soit plus intéressant que la location (appartement de 70m2)?
Source: Meilleurtaux.com
Vous allez comprendre très vite qu’il est plus intéressant de devenir propriétaire de sa résidence principale que de la louer.
En effet, l’achat de votre logement se rentabilise le plus souvent en moins de 2 ans, après 13 ans à Paris et Bordeaux, après 18 ans à Lyon.
Si on considère l’ensemble du territoire, l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de 3 ans et 5 mois pour un 70 m².
Cette analyse indique donc que si l’on possède un bien de 70 m2 en résidence principale, au bout de 3 ans et 5 mois, l’achat se révèle plus intéressant que la location.
Au-delà de ces 3 années et 5 mois, celles et ceux qui décident de rester locataire de ce type de bien, commencent à perdre de l’argent.
Et donc, comme c’est la mode aujourd’hui de ne penser que sur 2 ou 3 ans, on tire les mauvaises conclusions.
Rappelez-vous seulement que l’espérance de vie moyenne dans nos pays est à présent de plus de 82 ans, hommes et femmes confondus.
Par conséquent, si vous avez 25 ans, et que vous avez à décider d’acheter ou louer, voilà ce que cela signifie réellement: à 25 ans, vous avez encore une espérance de vie restante de l’ordre de plus de 57 ans, soit quatre fois la période qu’il faut pour rentabiliser votre achat.
Et ce n’est qu’à Paris et Bordeaux que la situation est aussi défavorable.
Dans tous les autres cas, la rentabilité est déjà atteinte entre un et 10 ans!
En d’autres termes, en devenant propriétaire à 25 ans, vous épargnez en général de 30 à 60 ans de loyer.
Les propriétaires sont en moyenne 21 fois plus riches que les locataires
Dans son état des lieux annuel sur les niveaux de vie et le patrimoine des Français, publié en juin 2018, l’Insee (Institut National de Statistique, des gens qui, eux, c’est garanti, savent calculer) observe que l’écart de fortune grandit entre ceux qui possèdent leur logement et ceux qui ne le possèdent pas.
‘L’accession à la propriété et à la résidence principale est particulièrement discriminante’, écrivent les auteurs de l’étude de l’Insee, Aline Ferrante et Rosalinda Solotareff : ‘Le patrimoine brut des accédants s’élève à 265.000 euros, assez proche de celui des propriétaires sans emprunt qui atteint 285 600 euros, mais très loin des locataires dont la fortune se résume à 13 200 euros‘
Ce n’est pas moi qui ait écrit cela.
Ce sont des statistiques solides, mais impitoyables.
Je n’invente donc rien.
Ce n’est pas le genre de la maison Brialy.
C’est comme ça et pas autrement: il vaut mieux acheter que louer.
Et j’ai mis cette phrase en rouge pour que vous la reteniez bien, car je vais y revenir plus loin, puisqu’elle contient un trésor caché.
Puisqu’en France la valeur moyenne des immeubles s’est appréciée de plus de 10% par an depuis l’an 2000, de 8,75% depuis 1900 (Calculs de l’INSEE et courbes de Friggit), les propriétaires de leur logement sont par conséquent en moyenne 21 fois plus riches que les pauvres locataires.
C’est normal, puisque 1.000 euros investis dans l’immobilier en 1950 en valent aujourd’hui 100.000.
C’est un facteur de multiplication de 100.
Une autre façon d’expliquer cela est d’imaginer cette situation: si vous aviez acheté en 1950 un logement pour 100.000 francs, vous pourriez le revendre aujourd’hui pour 10 millions de Francs (1,5 million d’Euros).
Et pendant ce temps, les pauvres locataires n’ont fait que payer des loyers à perte, rendant chaque mois leur propriétaire plus riche.
Calculateur Acheter ou Louer
Un de mes fidèles étudiants, Yann D., m’écrit ceci:
‘En cherchant à calculer exactement l’avantage d’acheter plutôt que louer, je suis tombé sur ce calculateur, qui permet de tout prendre en compte, y compris le coût d’opportunité d’investir la différence mensualité-loyer, ou loyer – mensualité:
https://www.lafinancepourtous.com/calculateurs/louerouacheter/louer_ou_acheter.php
Je me suis dit que cela pourrait vous intéresser.
En me baladant sur leboncoin et en cherchant des appartements qui sont déjà loués (pour voir le montant du loyer, mentionné en description), j’ai pu faire des calculs, et sur tous les essais que j’ai fait il était tout le temps plus avantageux d’acheter plutôt que louer.‘
Je me suis attelé également à la tâche, j’ai fait l’essai avec 50 locations réparties à travers toute la France, et je suis arrivé à la même conclusion.
J’ai également demandé à 1.000 abonnés de ma newsletter s’il pouvaient faire les calculs réels avec leur propre logement.
J’ai eu 236 réponses positives, avec le résultat de leurs calculs (merci les amis!).
Les résultats?
- Dans 67% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 10 ans.
- Dans 25% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 20 ans.
- Dans 8% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 25 ans.
- Il n’y a eu aucun cas où louer était plus intéressant que d’acheter.
‘Louer votre logement coûte, en moyenne, sur la durée d’une vie humaine, plus de 500.000€ de plus que de l’acheter’
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Achetez le plus vite possible
Louer votre logement coûte donc, en moyenne, sur la durée d’une vie humaine, plus de 500.000€ de plus que de l’acheter.
Oui, vous avez bien lu: un demi-million d’euros de plus.
Et ce chiffre ne tient même pas compte de l’inflation!
Si on tient compte de l’inflation, il s’agit évidement de plusieurs millions d’Euros d’économies entre acheter ou louer.
Évidemment, au plus vous attendez pour acheter, au moins vous économiserez.
Achetez donc le plus vite possible!
Le raisonnement reste de toute façon valable, peu importe l’âge que vous avez aujourd’hui.
Certainement, si l’heure de la retraite approche, il est essentiel d’être devenu propriétaire.
Figurez-vous que j’ai trouvé des articles utilisant le même tableau que ci-dessus pour conclure qu’il vaut mieux louer que d’acheter.
Et la principale raison avancée pour énoncer cette absurdité est que 13 ans (à Paris) est décidément une trop longue période pour rentabiliser son achat.
13 ans sur une espérance de vie de 82!
Et que dire des habitants de Mulhouse qui rentabilisent leur achat après déjà une année?
Voilà donc où nous en sommes à notre époque: certains soi-disant conseillers financiers ne reconnaissent même plus la valeur essentielle de leur métier: le temps comme principal allié du bon investisseur.
De qui se moque t’on?
Devenir propriétaire est en réalité encore beaucoup plus intéressant que les chiffres évoqués ci-dessus le laissent penser
- Je n’ai pas tenu compte de la valeur de votre propriété à la fin du remboursement de votre prêt hypothécaire ou au moment de votre retraite.
Même si la valeur de votre propriété ne se serait pas appréciée durant ces longues années, ce qui serait très étonnant si on consulte les statistiques à long terme – oui à long terme!!! – des prix de l’immobilier, vous aurez une importante somme d’argent à votre disposition si vous revendez pour financer votre retraite.
Ou vos héritiers le jour où vous ne serez plus de ce monde.
Celui qui loue n’a rien construit comme patrimoine, sauf le patrimoine du propriétaire de son logement.
- Le modèle employé pour calculer la différence entre acheter ou louer rend très mal compte de l’effet de l’inflation sur vos dépenses mensuelles.
Quand vous achetez votre logement avec un prêt hypothécaire à taux fixe, non seulement vos remboursements restent fixes en termes nominaux, mais en termes réels, ils diminuent de façon constante à cause de (ou plutôt, dans ce cas particulier, grâce à) l’inflation.
C’est par contre exactement le contraire si vous louez.
Votre loyer sera indexé chaque année. Ce loyer qui a l’air tout à fait supportable au début, devient insupportable après quelque temps, et sur la durée d’un prêt hypothécaire moyen de 20 ans, la différence entre ce loyer et un remboursement hypothécaire devient gigantesque.
- Les statistiques sont claires: les locataires dépensent 35% de leur revenu pour leur logement, le taux d’effort chute à 15% pour les propriétaires ( 32% pour les primo-accédants, car tous les débuts sont difficiles!).
Plus de deux tiers des locataires affirment que leur budget logement a des conséquences sur leurs dépenses alimentaires et d’habillement, qu’ils doivent diminuer pour pouvoir payer leur loyer (selon une étude de l’institut OpinionWay pour l’établissement de crédit Sofinco).
- Au plus tôt vous achetez, et au plus longtemps vous vivez, au plus l’accession à la propriété vous rend riche.
Quelques autres arguments fallacieux
Si vous êtes un grand partisan de louer à vie (ou un de ces experts que je viens de nommer ci-dessus), vous en êtes probablement à présent à baver de colère à mon sujet. Et vous êtes prêts à m’envoyer un torrent d’arguments démontrant que j’ai tort.
J’espère tout simplement que j’ai pu vous convaincre de ce qui est pourtant l’évidence même.
Mais bon, on ne sait jamais, et avant d’inonder ma boite à lettres de commentaires, voici déjà ma réponse à propos des arguments les plus populaires qui sont employés en faveur de la location dans le grand débat entre acheter ou louer.
1. Je veux voyager et ne pas être lié. Je veux être liiiiiiiiiiibre.
C’est un argument qui n’a que très peu de consistance, et qui trouve sa racine dans la croyance assez bizarre que si vous possédez un logement, vous êtes obligés d’en être l’esclave, de ne plus jamais sortir de chez vous, d’être enchaîné à votre prêt hypothécaire et de travailler pour toujours à la sueur de votre front pour rembourser votre achat.
Tout ceci est totalement faux.
Ici aussi acheter ou louer est un faux dilemme.
Si vous voulez voyager et être libre, vous pouvez mettre votre logement en location et faire payer quelqu’un d’autre (ça s’appelle un locataire!) pour rembourser votre prêt hypothécaire et accroître votre patrimoine pendant que vous découvrez le monde.
Pour ceux qui m’ont déjà traité de dinosaure avec l’argument qu’il faut être flexible à notre époque et pouvoir déménager régulièrement pour pouvoir trouver du travail partout (ce qui parfois est vrai), la réponse est cependant identique.
Personnellement j’ai changé de ville 8 fois durant ma vie, mais cela ne m’a heureusement pas empêché d’être propriétaire! Je me suis retrouvé ainsi avec 8 propriétés que j’ai mises à chaque fois en location, c’est tout, et ce n’est pas plus compliqué que cela.
Car si vous mettez votre propriété en location, vous faites donc exactement ce que tout propriétaire fait aujourd’hui avec l’argent de ses locataires: devenir riche en rendant son locataire pauvre.
Et y a-t-il vraiment tellement de travail à être propriétaire? Probablement pas beaucoup plus qu’à être locataire. Et vous pouvez toujours employer une agence immobilière pour gérer votre propriété. Tout ce que vous avez à faire est de récolter votre argent.
Je suis certain que c’est dans vos possibilités?
2. Là où je vis, c’est moins cher de louer
Certainement.
Pour le moment.
Quand vous êtes locataire, vous êtes à la merci des cycles de vie du montant des loyers et du montant du taux d’intérêt des prêts hypothécaires.
Tout au long de votre vie, vous verrez ces paramètres monter et descendre.
Mais sur le long terme de votre vie (et j’espère bien sûr que votre vie durera le plus longtemps possible), il a toujours été démontré que le coût total de location est plus élevé que le coût total de la propriété.
Et au moment de votre mort, vous n’aurez évidemment rien construit comme patrimoine en ayant loué toute votre vie.
Et après nous les mouches bien sûr, mais qu’avez-vous donc à lire des articles comme celui-ci si c’est ce que vous pensez vraiment?
Et l’exemple de ce brave homme dans sa trentaine qui proclame dans son site sur la colocation combien il est fier de louer sa villa à l’île Maurice plutôt que de l’acheter (cette villa coûte 590.000 € hors frais de notaire et du BOI, qui se charge des dossiers d’investissements pour les expatriés) ne me semble pas (mais alors pas du tout) pertinent et représentatif de la réalité quotidienne de la majorité des Français.
Vous allez vraiment acheter une villa dans une enclave pour richards à Maurice comme premier logement? Vous allez vraiment vous engager pour votre premier logement avec un crédit immobilier qui coûte au bas mot 3.150€/mois pendant 20 ans?
Moi pas.
Vous non plus je l’espère.
3. Je loue parce que je ne veux pas m’emmerder avec le payement de taxes, le remboursement d’un prêt, l’entretien et tous les autres coûts liés à la propriété
Mon Dieu!
Quel argument!
Quand vous louez, vous payez évidemment aussi toutes ces choses, qui sont bien sûr incluses dans votre loyer. Et vous devez tout aussi bien faire un virement pour payer ce loyer. Et vous payez même un petit peu (beaucoup) plus, car il faut bien que le propriétaire soit dédommagé de son travail.
Réfléchissez bien: pensez-vous vraiment que quelqu’un est réellement assez fou que pour vous loger en perdant de l’argent? Bien au contraire, les propriétés à louer existent uniquement pour gagner de l’argent sur le dos du locataire.
C’est bien normal, si personne ne ferait de bénéfice sur cette activité, cette dernière disparaîtrait.
4. Devenir propriétaire est un mauvais investissement. Vous pouvez mieux placer votre argent ailleurs.
C’est faux.
Pas parce que je ne crois pas qu’il n’existe pas d’autres bons investissements à côté de l’immobilier: je suis un grand fan des fonds de placement/ETF.
Et pas non plus parce que je crois que vous ne pourriez pas être un bon investisseur.
Et je suis le premier à dire qu’il faut et investir dans l’immobilier, et investir en placements financiers.
L’un complète l’autre, l’un n’empêche pas l’autre.
Mais le problème est tout simplement que si vous êtes locataire, vous avez d’abord à payer votre loyer, et que vous aurez par conséquent difficile à investir en plus suffisamment d’argent pour égaler l’investissement que vous auriez pu réaliser en patrimoine immobilier.
C’est très bien d’investir en produits financiers.
Je le fais aussi.
Mais quand tout va mal, votre logement sera toujours votre abri ultime.
Pas vos fonds de placement.
La meilleure diversification d’un portefeuille dans nos pays est celle où il y a de l’immobilier (en commençant par son propre logement) et des actifs financiers.
5. Je loue une maison superbe avec cinq autres copains. Je ne pourrai jamais acheter la même propriété.
Vous comparez des pommes et des poires.
C’est très bien de faire payer vos copains pour la plus grande partie de votre loyer, ce serait encore mieux de les faire payer pour rembourser votre emprunt hypothécaire.
6. Si ma propriété accroît en valeur, je vais devoir payer plus de taxes!
Si, si!
C’est un argument que j’ai vraiment reçu dans les commentaires à mes articles.
Il signifie en réalité que vous ne voulez pas gagner plus d’argent parce que vous aurez à payer plus de taxes.
Et qu’en fait vous ne désirez pas être riche.
Que voulez-vous que je réponde à cela?
7. Les taux d’intérêt sont trop élevés. Ce n’est pas le bon moment d’acheter.
Pour l’instant, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas.
Mais ils remonteront bien sûr un jour.
Parfois ils sont hauts, parfois ils sont très bas.
Mais tout cela, c’est du raisonnement à court terme. Ne laissez pas votre décision d’acheter ou louer dépendre uniquement de ce paramètre.
Moi-même j’ai acheté mon premier logement fin des années 70 avec un prêt hypothécaire à un taux de 9%!
Et mon premier immeuble de rapport en 1983 à une époque où les taux étaient de 15%!
Ce sont des taux que les jeunes d’aujourd’hui n’imaginent même pas!
Et alors? Cela ne m’a pas empêché de faire une bonne affaire à long terme, et grâce à cela de devenir riche.
Bien au contraire, c’est cette décision (contre l’avis de tous ces imbéciles qui déjà à l’époque me conseillaient d’attendre que les taux d’intérêt diminuent) qui a été à la base de mon indépendance financière rapide!
L’important est d’acheter une propriété qui vaut son argent, et qui a le potentiel de maintenir sa valeur.
Si les taux d’intérêt sont trop élevés au moment de votre achat, vous pourrez toujours refinancer votre hypothèque par après.
8. Il est préférable de louer car ainsi on ne s’endette pas et on ne touche pas à son taux d’endettement
Là je peux être court: j’ai écrit un article complet au sujet de l’ignorance financière dramatique de ceux qui pensent qu’un loyer n’est pas pris en compte dans le bilan financier d’un candidat emprunteur.
On touche ici vraiment au ridicule complet.
Contrairement à ce que beaucoup semblent penser, être propriétaire de son propre logement ne change en général pas votre capacité d’emprunt.
Cela étant, depuis 2020, la notion de taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier de maximum 33% a fait jour, et rend l’emprunt pour de l’immobilier locatif beaucoup moins aisé qu’auparavant.
9. Votre propre logement n’est pas un actif
C’est le vieil argument que notre ami Robert Kyiosaki emploie dans ses livres, et notamment dans son best-seller ‘Père Riche, Père Pauvre‘.
Kyiosaki, et ce n’est malheureusement pas la première fois, aurait mieux fait de se taire.
L’erreur de son raisonnement (qui a été très généralisé à une certaine époque par beaucoup qui feraient mieux de réviser leur cours de comptabilité: un étudiant qui me sert cela, je le buse sans pitié!) est de penser qu’un actif doit générer du cash flow pour être défini ainsi.
Malheureusement pour Kyiosaki et ses disciples ignares, la définition d’un actif est une notion comptable et financière extrêmement précise et bien documentée, dont on n’a pas à inventer les termes pour le bénéfice de sa fausse démonstration.
Un actif est un élément identifiable du patrimoine d’un agent économique (comme un ménage) ayant une valeur économique positive, c’est-à-dire générant une ressource que cet agent contrôle du fait d’événements passés et dont cet agent attend un avantage économique futur.
Un logement correspond évidement tout à fait a cette définition, puisque c’est un élément identifiable du patrimoine qui a une valeur économique positive et qui est possédé par le ménage en question.
Et la meilleure illustration du fait qu’un logement est bien un actif est que, comme tout actif, le logement a une valeur qui peut évoluer à la hausse ou à la baisse, générant des moins-values ou des plus-values.
Dans un bilan comptable, votre logement se trouvera évidement dans les actifs, la dette que vous avez contractée pour l’acheter dans le passif. Chaque année, votre actif augmente naturellement (de 8,75% par an en moyenne depuis plus de 100 ans à présent) et votre passif diminue grâce à vos remboursements de capital. Le résultat final de ce processus comptable est que votre actif net augmente chaque année, vous rendant de plus en plus riche.
Il ne faut pas, comme Kiyosaki le prétend de façon particulièrement inepte, attendre que votre dette soit remboursée pour que votre logement devienne un actif.
C’est enfin le moment de revenir à l’étude de l’INSEE et à la fameuse phrase en rouge au début de cet article: Le patrimoine brut des accédants s’élève à 265.000 euros, assez proche de celui des propriétaires sans emprunt qui atteint 285 600 euros, mais très loin des locataires dont la fortune se résume à 13 200 euros.
Le trésor caché de cette phrase est celui-ci: au final, cela ne fait pas de différence d’emprunter de l’argent pour acheter son logement (comme les chiffres le prouvent), et la raison en est que, contrairement à ce que professe scandaleusement Kyiosaki, ce dernier est un actif.
CQFD.
10. Il vaut mieux d’abord investir en immobilier locatif avant de devenir propriétaire de son propre logement
A l’instar du point précédent, ceci n’est évidement pas un argument valable dans le débat entre acheter ou louer, si vous savez analyser un bilan comptable.
Car en réalité, c’est même exactement le contraire qui arrive: chaque mois que vous louez, non seulement vous perdez de l’argent, mais vous diminuez votre capacité d’emprunt.
Par contre, chaque mois que vous remboursez votre prêt logement, non seulement vous augmentez votre capacité d’emprunt, mais vous faites aussi en sorte que votre logement puisse servir de garantie supplémentaire pour l’achat de votre patrimoine immobilier locatif.
Cela démultiplie votre effet de levier, car ce que vous possédez déjà sert à garantir et financer vos autres achats.
Au cours des années, il se passe en effet 2 phénomènes simultanés: la valeur de votre immeuble augmente naturellement (en France de 8,75% en moyenne par an depuis 1900), et vous remboursez petit à petit le capital que vous avez emprunté.
Il se fait donc que votre bilan financier personnel a un solde net positif de plus en plus important au cours du temps (valeur de l’immeuble en hausse, dette en diminution).
C’est votre actif net personnel qui augmente.
Ce solde positif vous garantit de pouvoir emprunter pour acheter d’autres immeubles.
C’est ainsi que j’ai pu acheter des dizaines d’appartements sans débourser moi-même un centime en fonds propres, puisque les biens déjà remboursés (partiellement ou totalement) servaient finalement de garantie pour les nouveaux.
C’est un effet boule de neige extraordinaire qui prouve que l’argent crée l’argent.
Il est triste de constater encore une fois que l’éducation financière fait terriblement défaut quand on lit ou entend le nombre invraisemblable de fausses interprétations dans la discussion entre acheter ou louer.
Louer soi-même et investir dans un bien immobilier pour le mettre en location est donc stupide dans la plupart des cas (sauf pour les exceptions listées plus loin).
C’est mettre la charrue avant les boeufs.
Les gens qui profèrent ces âneries ne comprennent rien à la théorie comptable.
11. Il vaut mieux louer, car on revend son logement tous les 7 ans
La statistique des 7 ans comme durée moyenne d’acquisition d’un bien immobilier à laquelle beaucoup font allusion sur d’autres sites est employée de façon erronée.
C’est la même erreur qui vagabonde partout sur l’internet en reprenant la fameuse statistique émise par Boursorama (je pense en 2009) et que quasi tous les sites reprennent sans comprendre ce qu’elle signifie vraiment.
En l’occurence, quand on consulte la source réelle et quand on étudie comment elle a effectivement été calculée, ce que peu font, on apprend que cette fameuse détention moyenne est une moyenne incluant les bailleurs (ceux qui mettent en location) et les spéculateurs (ceux qui achètent pour vendre le plus vite possible), ce qui signifie que le raisonnement n’est statistiquement évidement pas correct.
Un peu de bon sens peut nous aider: vous connaissez vraiment beaucoup de gens qui vendent leur logement tous les 7 ans en France?
Non, n’est ce pas?
Moi non plus.
La réalité pour beaucoup de Français est qu’ils restent évidement dans leur maison toute leur vie, voire depuis plusieurs générations chez certaines familles!
Les vraies statistiques à présent.
Le chiffre exact de détention moyenne d’un propriétaire habitant semble difficile à trouver.
À ma connaissance le seul chiffre publié à ce sujet (mais ce serait intéressant que quelqu’un trouve un chiffre plus récent) est celui du Commissariat Général au Développement Durable en 2009: ‘Près de 8% des logements ont changé chaque année d’occupants entre 2005 et 2007. Ce taux varie de 3,5% chez les propriétaires occupants à 18% au sein du parc locatif privé.’
En d’autres termes, la durée de détention d’un propriétaire de sa résidence principale est de (1 divisé par 0.035): 28 ans et 7 mois, et pas de 7 ans comme certains ânonnent sans réfléchir.
Cela change évidement totalement les calculs.
Même pour les locataires, qui déménagent donc suivant cette staistique en moyenne tous les 5 ans et 7 mois (1 divisé par 0,18), le seuil de rentabilité de la propriété est dans bien des cas extrêmement proche pour eux dans la plupart du territoire Français.
Et de toutes façons, tout cela n’a en réalité aucune influence sur le raisonnement, car si, j’écris bien si, un propriétaire moyen vend sa maison après 28 ans et 7 mois, c’est parce qu’il est entretemps en moyenne proche de l’heure de la retraite, et il ne fait donc rien d’autre que de profiter de celle-ci en achetant autre chose, ses problèmes financiers étant largement résolus grâce à sa prévoyance.
Les cas où louer sa résidence principale a plus de sens que d’acheter
Quand il s’agit de la question de choisir entre acheter ou louer, il faut admettre que dans une très petite minorité de cas, certaines personnes n’ont pas avantage à accéder à la propriété, pour diverses raisons.
Êtes-vous l’une de ces personnes qui devraient louer et ne pas acheter?
Voici quatre cas possibles.
1. Mauvais rapport de crédit
Si votre réputation après des banques est compromise parce que vous avez eu des difficultés préalables à rembourser vos crédits antérieurs (crédit de consommation, crédit pour une voiture, etc), ce n’est pas une bonne idée de vouloir emprunter pour acheter votre logement.
2. Ratios élevés de dette
Les prêteurs considèrent deux ratios: front-end et back-end.
Le frontal est votre paiement hypothécaire, plus les taxes et les assurances divisées par votre salaire mensuel. Ce sera maximum 30%.
Le back-end ajoute vos autres paiements de dette mensuels à votre remboursement hypothécaire avant de diviser ce chiffre total par votre salaire.
Un ratio d’endettement de 50% est un ratio élevé.
Un ratio d’endettement élevé signifie que vous pourriez ne pas être admissible au prêt. Même si vous trouvez un prêteur sans scrupules qui est prêt à financer un tel prêt, vous pouvez arriver dans la situation de ne pas pouvoir vous payer vos autres frais de subsistance, ce qui vous met dans une situation pathétique.
3. Instabilité de l’emploi ou réinstallation
Quel est le niveau de sécurité de votre travail? Votre emploi est-il en péril? Votre entreprise est-elle en train de licencier? Pourriez-vous être renvoyé et, dans l’affirmative, à quel point serait-il difficile d’obtenir un autre emploi immédiatement?
L’indemnisation du chômage est rarement suffisante pour couvrir les versements hypothécaires.
Êtes-vous susceptible d’être transféré dans une autre ville dans les deux ou trois prochaines années? Si vous deviez vendre en raison d’un transfert d’emploi, votre propriété aurait besoin d’au moins 15 pour cent de plus-value pour couvrir le coût de la vente. Sans cela, vous perdrez de l’argent sur la vente.
Lorsque vous achetez une maison, vous devriez donc prévoir de rester en place pendant un certain temps.
4. Problèmes de maintenance
Toutes les maisons ont besoin d’entretien.
Tout le monde n’a pas les capacités, et encore moins le désir, pour s’attaquer à des projets de réparation.
En outre, de nombreux accédants à la propriété ne peuvent pas se permettre d’embaucher un professionnel pour réparer des choses qui cassent.
Les experts vous suggèrent de mettre de côté 5 pour cent du prix d’achat pour couvrir l’entretien et les réparations lorsque vous achetez une maison.
N’achetez donc que des propriétés pour lesquelles vous aurez encore des moyens suffisants que pour les entretenir.
À qui profite le crime?
Le dossier est donc accablant pour les partisans de la location plutôt que l’achat.
On se demande donc pourquoi la France est la championne du pourcentage de locataires (40% de locataires contre moins de 30% en Europe)?
Pourquoi tant de sites et de soi-disant experts financiers promulgent tant de mensonges?
Pourquoi certains restent convaincus de leur vision, alors que tous les chiffres prouvent qu’ils ont tort?
Je pense qu’il y a trois raisons:
1. Je l’ai déjà écrit: il y a en France un manque fatal de connaissances financières, fiscales et comptables.
Beaucoup trop de gens ne comprennent pas et ne savent pas utiliser des notions élémentaires comme le taux d’inflation, les intérêts composés ou les taux d’intérêt, pour ne citer que quelques facteurs de base dans les calculs.
Ces malheureux sont évidemment les premières victimes de la deuxième raison:
2. Je ne peux que conclure et imaginer qu’il existe quelque part un mystérieux et puissant lobby des investisseurs en immobilier locatif qui propagent des fausses nouvelles via des sites web de mauvaise qualité, des réseaux sociaux et des soi-disants experts et journalistes peu critiques et peu consciencieux.
Je ne suis pas un grand partisan des théories cornichonnesques des complots organisés, mais comment expliquer autrement cette invraisemblable arnaque?
3. Pour la 3ème raison, j’ai demandé à June (mon épouse) si elle avait une idée pourquoi c’était ainsi.
Elle a en général un bon jugement sur ces choses.
D’après elle, c’est dû au fait que l’ouvrage de Kyiosaki a été le premier ouvrage de finances personnelles américain qui ait jamais été traduit en Français (il y a déjà plus de 20 ans), et qu’il a depuis lors été repris à tort et à travers par tous les blogueurs français comme une bible financière.
Elle pense que je dois être le premier (et le seul?) en France à relayer les critiques qui sont courantes aux États-Unis en général, et dans les milieux académiques en particulier, et qui ont fait tomber depuis longtemps Kiyosaki de son piédestal, faillite comprise.
Elle compare cela à la même fausse étude qui est toujours employée par les opposants aux vaccinations, mais qui court toujours sur tous les sites, forums et réseaux sociaux. Avec tous les dégats que cela provoque.
Elle termine en estimant que pour certains cela doit faire terriblement mal de devoir admettre de s’être trompé, et que leur ego en prend un terrible coup.
Il y a des gens comme ça: quand un mensonge est dévoilé, ils refusent de voir la réalité.
On choisit consciemment de vivre dans la fantaisie.
La vérité est tout simplement refoulée.
Personnellement, je n’ai jamais eu de problème à admettre que je me sois trompé.
Il n’y a que les imbéciles qui ne changent pas d’avis.
Acheter ou louer: conclusion
Cela m’énerve prodigieusement de voir des experts financiers qui sont en général brillants, donner des conseils aussi mauvais quand il s’agit de choisir entre acheter ou louer.
Je ne dis pas qu’ils ont tort sur tous les points qu’ils soulèvent (parfois à juste titre), mais ils se concentrent uniquement sur des aspects de court terme.
Et un des problèmes fondamentaux est la différence d’appréciation à ce sujet: pour beaucoup le long terme commence déjà dans 5 ou 10 ans.
Pas pour moi.
J’estime que pour une décision aussi importante que l’accès à la propriété, il ne s’agit pas de parler de 5, de 10, ou même de 20 ans.
Acheter ou louer est d’une décision qui vous engage pour votre vie: non pas que vous devenez nécessairement propriétaire d’un logement pour toute votre vie, mais vous avez à prendre la décision de vouloir construire votre propre patrimoine (et donc de devenir riche), ou de financer le patrimoine de quelqu’un autre (et donc de rester pauvre).
Je vous engage également à étudier soigneusement l’effet miroir du choix entre acheter ou louer: apprenez comment un propriétaire s’enrichit grâce à ses locataires en consultant mon bilan de l’achat de mon premier immeuble de rapport.
Si vous êtes toujours à me lire ici, c’est que vous êtes probablement d’accord avec moi.
Ou qu’au contraire vous pensez que je suis fou à lier.
J’espère pour vous et votre famille, et votre prospérité future, que vous êtes dans le 1er cas.
Finalement, acheter ou louer est vraiment une drôle de question.
Pour beaucoup de gens, une maison est le plus gros achat qu’ils auront jamais fait, mais ce n’est pas nécessairement le plus difficile.
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Vos commentaires
Seront refusés les commentaires anonymes, insultants, contenant du spam, de fausses adresses email, des liens vers des sites commerciaux ou n’ayant rien à voir avec le sujet. Restez poli et lisez l’article dans sa totalité avant de vous lancer dans des critiques qui le plus souvent sont rencontrées un peu loin.
Bonjour Luc,
En cherchant à calculer exactement l’avantage d’acheter plutôt que louer, je suis tombé sur ce calculateur, qui permet de tout prendre en compte, y compris le coût d’opportunité d’investir la différence mensualité-loyer, ou loyer – mensualité :
https://www.alto-informatique.com/demos/acheter-ou-louer
Je me suis dit que cela pourrait vous intéresser.
En me baladant sur leboncoin et en cherchant des appartements qui sont déjà loués (pour voir le montant du loyer, mentionné en description), j’ai pu faire des calculs, et sur tous les essais que j’ai fait il était tout le temps plus avantageux d’acheter plutôt que louer.
Merci pour cet article !
Merci Yann. Je vais tester cela aussi!
Je ne comprends pas bien votre raisonnement
J’achète un appart à Lyon 100m2 à 4000€/m2 (prix moyen à lyon) soit 400k€ empruntés sur 25 ans à 1800€/mois
ou
Je fais un investissement locatif de 400k€ qui me ramène 5,5% net après impôts soit 1800€/mois (en gros il s’autofinance complètement). et je loue l’appartement que je comptais acheter initialement à 12€/m2 (prix moyen à lyon) soit 1200€
D’un côté je paye 1800€ par mois pour posséder mon bien à 400k€ ET en plus le jour ou je veux changer de ville je vais en tirer seulement 1200€ de revenu (sans compter les impôts supplémentaires que ça va générer).
De l’autre je paye 1200€ de location et je possède quand même un bien à 400k€ qui me ramènera toujours 1800€ par mois peut importe ou je suis. donc comparé à la solution du dessus j’ai 600€ par mois d’épargne en plus (soit 7200€/an ou encore 180k€ au bout de 25 ans) et je peux utiliser cette épargne pour faire de nouveaux projets à effet de levier
Peut-être que Lyon, deuxième ville de France est un mauvais exemple
Toulon :
j’achète 125m2 à 300k (2400€/m2) cout 1300€/mois
je loue ce même appart également 1300€/mois et j’investis ailleurs ce qui me ramène la même somme mais j’ai la possibilité de bouger d’endroit et je n’aurais pas de surprise sur mes impôts (dus aux revenus supplémentaires) car c’est déjà pris en compte.
Ceci c’est sans compter que lorsque l’on achète pour soi on a tendance à faire des choix irrationnels, des travaux/aménagements dont le prix ne sera jamais récupéré sur la vente.
Et de l’autre côté obtenir 5,5% net c’est quand même très largement atteignable en faisant un investissement locatif
Je me trompe peut-être
Oui, vous vous trompez. Et pas un peu.
Si vous en avez les moyens (comme vous semblez le suggérer), et que vous préférez vraiment louer un appartement pour 1.200€ mois au lieu d’en acheter un pour 1.800 par mois, vous ne savez vraiment pas compter et vous êtes incapable de bien gérer votre argent et vous avancez inexorablement vers la pauvreté programmée.
Je suis désolé d’être aussi brutal, et je vous en demande pardon, mais c’est avec de bonnes intentions et pour vous aider.
Mais si vous continuez à raisonner de cette façon, il est grand temps de vous réveiller et d’abandonner vos visions. Vous ne serez jamais un bon investisseur. Vous n’avez pas bien lu mon article, vous ne l’avez certainement pas compris, et vous n’avez rien appris à cause de votre attention sélective.
Vous faites réellement partie de ceux que je prends comme cible quand j’écris que les gens sont malades de cette maladie moderne qui s’appelle la pensée à court terme. Dans l’article il est clairement indiqué qu’à Lyon, un achat est plus rentable qu’une location en 9 ans déjà.
Je ne connais pas votre âge, mais cela signifie que vous allez donc tout bêtement payer votre loyer à perte jusqu’à votre décès (en moyenne vos 82 ans donc) après 9 ans déjà, cela fait 73 années de perte. À Toulon, c’est encore pire puisque le seuil de rentabilité se trouve dans cette ville à moins de 2 ans!
Cela vient du fait que vous faites la même erreur que beaucoup: vous ne projetez pas vos chiffres vers le futur, vous raisonnez en effet uniquement à court terme, et vous n’arrivez pas à imaginer les effets de l’inflation et des intérêts composés.
Ces effets sont fantastiques: la valeur de l’immobilier a augmenté de 8,75% par an en moyenne depuis plus de 100 ans. L’inflation a été de 2,2% en moyenne pendant la même période. Posséder son logement à long terme bat donc l’inflation de 6 points de pourcentage par an. C’est une précieuse assurance contre l’inflation, surtout si vous êtes jeune, élevez une famille et pensez à la retraite.
Cela signifie donc en pratique que votre logement acheté 400K aujourd’hui en vaudra probablement 3.256.804 euros d’ici 25 ans, et tout cela avec un emprunt de 1.800€ par mois, soit pour un coût total (1800x12moisx25ans) de 540.000€! Cet emprunt d’ailleurs, également avec l’effet de l’inflation, ne coûtera dans 25 ans en réalité plus que 1050€ en argent d’aujourd’hui. Je ne connais pas beaucoup de placements aussi rentables!
Par contre votre loyer de 1.200€ aujourd’hui aura, pour les mêmes raisons, déjà augmenté à 2.067€ d’ici 25 ans, alors que votre emprunt aura toujours été plafonné à 1800€, et que vous n’aurez plus à payer par après, ayant remboursé votre emprunt. Par contre, le loyer que vous aurez encore à payer toute votre vie, ne cessera, lui, pas d’augmenter.
Tout ceci explique pourquoi les propriétaires sont en moyenne 21 fois plus riches que les locataires.
Vous n’aurez donc pas vos 600€ d’épargne par mois en plus pendant 25 ans pour faire d’autres projets comme vous le pensez puisque, au contraire, vous perdrez chaque mois de l’argent, et les banques vous n’accorderont pas de prêts pour des investissements locatifs, car n’étant pas propriétaire de votre logement, vous n’avez pas assez de garanties à leur présenter et vous leur afficherez un bilan financier personnel assez lamentable.
Et tout ceci ne tient même pas compte des aides de l’État au logement: vous ne pourrez pas déduire les intérêts hypothécaires de vos impôts sur le revenu et vous ne bénéficierez pas de la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale en 3 ans, comme 80% des Français qui sont propriétaires de leur logement.
Vous êtes typiquement, et tout ceux qui raisonnent comme vous, une Perrette avec son pot au lait: adieu adieu veau, vache, cochon, couvée. Dans le cas qui nous occupe: adieu épargne, investissement locatif, effet de levier, retraite facile et confortable. Tout cela parce que vous êtes ébloui par le miroir aux allouettes de la différence à court terme entre le loyer et l’emprunt.
Enfin, vous ne vivrez jamais chez vous: en étant propriétaire, vous pouvez avoir la cuisine et la salle de bain que vous voulez. Vous pouvez déplacer les murs, agrandir ou peindre tout orange vif. Peu de propriétaires sont si indulgents: pour les locataires, ces types de changements sont souvent impossibles. Vous vous sentirez mieux dans votre logement si vous le possédez que si vous louez. Cela n’a rien à voir avec des choix irrationnels comme vous le prétendez, c’est simplement vivre confortablement et à sa façon, en étant vraiment chez soi.
En résumé, les locataires ne deviennent jamais riches, ni financièrement, ni humainement. Ils rendent seulement leur propriétaire riche. Et ils se coupent de toute perspective de jamais investir correctement dans l’immobilier locatif. Et ils ne vivent jamais chez eux, mais chez un autre. C’est déjà pathétique quand on a les moyens d’acheter son logement. Mais cela devient insultant pour ceux qui n’en n’ont pas les moyens, et qui sont bien obligés de louer.
Bonjour Luc,
je vous avais contacté déjà il y a quelques années (2,5 ans je pense) pour vous remercier du contenu de votre site. A l’époque j’étais encore stagiaire. Je suis désormais sur Paris et la question se pose d’acheter avec mon compagnon. D’après les simulations, nous pourrions acheter à deux un bien (à peu près 45m²) à ~ 320 000€, en empruntant sur 20 ans . Notre apport serait assez faible (10 000€) mais nous aurions accès à des aides (prêt 1%, prêt familial) à hauteur de 60 000€ pour le compléter.
Le problème étant que nous envisageons un départ à l’étranger d’ici 2 ans.
Si nous mettions le bien en location à notre départ, nous ne rentrerions pas dans nos frais (mensualités à 1800€, et loyers parisiens moyens pour un 45m² à 1400€), sans compter les taxes. De plus, conserver le bien en locatif sachant qu’on le payerait tout de même 400€ par mois réduirait considérablement notre capacité d’emprunt lors de notre retour en France (sans doute à Lyon, en 2022).
J’hésite donc sur la pertinence d’acheter, sachant qu’il est tout de même déprimant de perdre 1600€ de loyer mensuel en location.
Par ailleurs nos augmentations de salaires respectifs nous permettront vraisemblablement de reconstituer un apport d’au moins 10 000€ (en comptant des aleas importants) d’ici 2022 ; et les plus values sur l’immobilier à Paris me semblent plutôt constantes.
Qu’en pensez-vous ? Vous qui avez régulièrement changé de ville, combien de temps en moyenne avez-vous vécu dans vos résidences principales avant de les mettre en location ? Et dernière question, quel budget est à prévoir lorsqu’on passe une RP en location ?
Merci encore, par avance pour vos réponses, et pour votre site dont le contenu est toujours aussi inspirant.
Vous êtes un dans de ces rares cas où votre réelle mobilité professionnelle fait que je vous conseillerais de plutôt continuer à louer pendant ces 2 ans au lieu d’acheter, même si, comme vous l’exprimez si bien ‘c’est terriblement déprimant de devoir perdre 1600€ de loyer mensuel en location’.
La principale raison en est que je ne pense pas que le bien que vous comptez acheter pour vous-même, même s’il convient probablement parfaitement pour être votre logement personnel, soit le bien idéal pour faire de l’immobilier locatif, puisque votre cash-flow serait négatif, ce qui enfreint une des grandes règles du succès de ce type d’opération (1800€ de mensualités pour 1400€ de loyer).
Le facteur temps (quand mettre en location?), taxes, ou budget sont tout-à-fait subordonnés à la règle précédente.
De plus, il est probable que d’ici 3 à 5 ans (ce qui semble être votre horizon de certitude personnelle de positionnement géographique pour l’instant), beaucoup de facteurs personnels et extérieurs risquent d’avoir changé. Vous y verrez plus clair d’ici-là.
Bonjour,
merci de votre réponse. J’ai déjà 25 ans, si j’attends encore 3 à 5 ans pour investir dans l’immobilier cela reporte d’autant mon évolution financière. Serait-il judicieux dans mon cas de me tourner directement dans l’investissement locatif (d’essayer du moins) ? ou dois-je me contenter de placer l’épargne et d’attendre ?
Effectivement, l’un n’empêche pas l’autre. Vous pouvez investir en bien immobilers et en produits financiers en même temps.
Bonjour,
Je réfléchis actuellement à l’achat d’un bien immobilier dans une petite ville rurale. Il s’agit d’un petit appartement de 50m2 pour 50 000 €-60 000 €. Je resterais y vivre entre 6 mois et 1 an avant de déménager. Est-ce intéressant de l’acheter pour une si courte période ou mieux vaut-il louer durant cette période transitoire?
Merci pour vos articles, c’est une mine d’informations!
Vous êtes certainement dans le cas où louer sa résidence principale a probablement plus de sens que de l’acheter. Il sera difficile de récupérer vos frais d’achat et de notaire par la plus-value sur 6 mois de temps. À moins évidemment qu’il s’agisse d’une très bonne affaire vendue sous sa valeur et/ou que vous la mettiez en location par après.
Bonjour Luc,
J’aimerais savoir si le fait d’acheter était avantageux aussi dans les autres pays, ou si c’était seulement vrai pour la France ?
J’ai l’occasion de partir au Canada pour terminer mes études d’ingénieur et travailler quelques années là bas, et je me demandais si je devrais acheter là bas à coup sûr ou bien s’il y a des points spécifiques à vérifier.
Merci de votre réponse, et merci pour ce super blog, ça fait déjà deux ans que je vous lis et c’est grâce à vous que j’ai entrepris ma course vers l’indépendance financière.
Bonjour Yann,
Les variables environnementales (législation, prix, coutumes, etc) peuvent être différentes, mais les principes de l’investissement immobilier sont relativement identiques identiques au Canada.
Merci de votre fidélité.
Luc
Bonjour et merci pour votre article,
Je crois en l’immobilier car j’ai déjà investi 9 biens (dont ma RP) et je continue à m’y intéresser.
Toutefois, il y a des cas où investir dans sa résidence principale n’est pas financièrement intéressant.
Exemple: à Paris quand on y vit moins de 15 ans. En effet, quand on part d’un point mort moyen à 14,5 ans (certaines études parlent même de 21 ans!).
On se dit chouette, comme on vit 90 ans, au bout de 15 ans ce n’est que « bénéf ». Or souvent, les gens ne restent pas sur Paris et se déplacement au bout de 7-8 ans. (d’ailleurs c’est la durée moyenne d’acquisition d’un bien immo) De ce fait, ils ne sont pas restés suffisamment de temps pour amortir les coûts supplémentaires par rapport à une « simple » location.
La plupart des gens qui achètent sur Paris et qui sont mobiles ne sont gagnants que par chance (le marché à augmenté).
Kiyosaki (désolé si vous n’aimez pas spécialement l’auteur) parle de notion d’Actif et Passif. Il n’est pas comptable, c’est sûr. Mais il explique au travers « rich dad, poor dad » qu’il faut investir sur des « choses » qui nous rapportent de l’argent.
La résidence principale peut être considérée comme un passif (au sens de Kiyosaki) durant les premières années (exemple: 5 ans à Toulouse et elle deviendra un actif qu’après 5 ans.
Résultat: si vous êtes mobile et que vous êtes obligé de vendre votre bien (il n’est pas toujours facile de le garder, compte tenu de la capacité d’emprunt…), votre résidence principale ne sera pas une bonne opération financière.
Autre exemple: j’ai un ami qui voulait absolument acheter un petit 2p à Paris à 30ans. Parfait. Sauf qu’il a rencontré sa femme et que 3 ans après, ils sont obligés de vendre pour acheter un 3p car ils attendent un enfant. Dans ce cas aussi, même s’ils restent sur Paris, se précipiter pour acheter n’est pas forcément judicieux.
A méditer.
Bonjour,
J’ai bien aimé votre commentaire car il est bien argumenté, et il est visible que votre réflexion a été faite avec beaucoup de nuance. C’est devenu tellement rare que cela mérite d’être souligné. C’est pour cela que je suis certain que vous serez d’accord avec moi, quand vous aurez lu ce qui suit.
La statistique des 7 ans comme durée moyenne d’acquisition d’un bien immobilier à laquelle vous faite allusion est employée de façon erronée. C’est la même erreur qui vagabonde partout sur l’internet en reprenant la fameuse statistique émise par Boursorama (je pense en 2009) et que quasi tous les sites reprennent sans comprendre ce qu’elle signifie vraiment. En l’occurence, quand on consulte la source réelle et quand on étudie comment elle a effectivement été calculée, ce que peu font, on apprend que cette fameuse détention moyenne est une moyenne incluant les bailleurs et les spéculateurs, ce qui signifie que votre raisonnement n’est statistiquement évidement pas correct puisque vous incluez l’objet de votre étude dans son sujet. Un peu de bon sens peut nous aider: vous connaissez vraiment beaucoup de gens qui vendent leur logement tous les 7 ans en France? Non, n’est ce pas? Moi non plus. La réalité pour beaucoup de Français est qu’ils restent évidement dans leur maison toute leur vie, voire depuis plusieurs générations chez certaines familles!
Les vraies statistiques à présent. Le chiffre exact de détention moyenne d’un propriétaire habitant semble difficile à trouver. A ma connaissance le seul chiffre publié à ce sujet (mais ce serait intéressant que quelqu’un trouve un chiffre plus récent) est celui du Commissariat Général au Développement Durable en 2009: ‘Près de 8% des logements ont changé chaque année d’occupants entre 2005 et 2007. Ce taux varie de 3,5% chez les propriétaires occupants à 18% au sein du parc locatif privé.’ En d’autres termes, la durée de détention d’un propriétaire de sa résidence principale est de (1/0.035): 28 ans et 7 mois. Cela change évidement totalement vos calculs et votre conclusion. Même pour les locataires, qui déménagent donc suivant cette staistique en moyenne tous les 5 ans et 7 mois (1/0.18), le seuil de rentabilité de la propriété est dans bien des cas extrêmement proche pour eux dans la plupart du territoire Français. Et de toutes façons, tout cela n’a en réalité aucune influence sur le raisonnement, car si, j’écris bien si, un propriétaire moyen vend sa maison après 28 ans et 7 mois, c’est parce qu’il est entretemps en moyenne proche de l’heure de la retraite, et il ne fait donc rien d’autre que de profiter de celle-ci en achetant autre chose, ses problèmes financiers étant largement résolus grâce à sa prévoyance.
Donc même à Paris, en moyenne, les gens ont intérêt à acheter leur logement (s’ils peuvent le faire, car c’est évidement très cher) car ils vont y rester en moyenne plus de 28 ans, et pas 7 comme prétendu à tort, et donc bien rentabiliser leur achat.
Au sujet de votre ami: personnellement j’ai changé de domicile 6 fois durant ma vie, parfois à l’imprévu pour des raisons professionnelles, mais cela ne m’a heureusement pas empêché d’être propriétaire! Je me suis retrouvé ainsi avec 6 propriétés que j’ai mises à chaque fois en location, c’est tout, et ce n’est pas plus compliqué que cela. Cela n’a évidement pas affecté ma capacité d’emprunt, bien au contraire, puisque mon actif net s’est à chaque fois amélioré, agrandissant davantage encore mon petit empire immobilier. Ici aussi le calcul bilantaire bien compris vient au secours des investisseurs immobiliers.
Cette dernière phrase m’amène tout naturellement au raisonnement bilantaire de Kiyosaki, qui est quant à lui particulièrement saugrenu. J’ai expliqué longuement ce que j’en pense dans cet article. Que cet homme ose écrire qu’une résidence principale puisse être considérée comme un passif, et même pendant un certain nombre d’années, est en la matière une hérésie académique tellement phénoménale qu’elle disqualifie son livre de la liste des livres recommandables, comme le font la plupart des gens qui sont sérieux à propos de leurs finances personnelles.
Bonjour Luc et merci pour ton blog.
Tes articles sont très inspirants et font réfléchir.J’ai 35 ans et je suis devenu propriétaire il y a 2 ans. Je vais augmenter mes remboursements de crédit car ma femme a trouver un cdi. Je peux malgré tout cela encore épargner et j’aimerai commencer l’investissement locatif.Que me conseilles-tu? Placer mon argent pour me créer un apport ou laisser tomber le locatif et placer en bourse?
Tu peux certainement envisager de faire les deux en même temps. L’un n’empêche pas l’autre. J’espère que tu trouveras des éléments de réponse dans cet article: https://www.lucbrialy.com/biens-immobiliers.html
Bonjour Luc et merci pour votre blog que je lis régulièrement.
Ma femme et moi vivons depuis 3 ans en Angleterre dans une région ou les prix sont très élevés.
Nous n’avons pas l’intention de rester vivre en Angleterre très longtemps (2-3 ans de plus). Pour cela nous n’avons jamais pensé à acheter. Cependant depuis que nous sommes là les prix ont massivement augmentés.
Serait-il intéressant pour nous d’acheter sachant que nous ne voulons pas rester à long terme et de louer une fois que nous partons (ce qui signifie que nous n’auront qu’un faible apport pour une autre maison ailleurs).
Merci beaucoup pour les conseils.
A votre place, je n’investirais pas dans votre logement en Grande Bretagne. Principalement parce que seulement 2 ou 3 ans de présence dans un pays étranger est un peu juste pour être sûr de ce qu’on fait à ce sujet. Mais aussi parce que les circonstances économiques et juridiques, certainement en ce qui concerne l’immobilier, sont bouleversées par le Brexit. C’est une situation et une perspective totalement différente de la France. Les inconnues sont nombreuses et difficiles à appréhender.
Merci pour votre réponse rapide. Je vais donc plutôt placer mon argent dans des fonds indiciels.
D’autant plus qu’il y a une grande variété de fonds indiciels au Royaume Uni.
Je viens d’acheter mon premier logement à près de 50 ans,70.000€, appartement de 80 m2, 40 m2 de terrasse, garage, 250 m2 de jardin, juste quelques bricoles et rafraichissement à faire…achat raisonnable et raisonné que j’aurai pu financer dans sa totalité, mais les taux immobiliers actuels étant bas,autant emprunter ne serait ce qu’un partie. Je n’étais pas un fervent partisan ‘pro achat’, mais avec les loyers prohibitifs actuels au vu des prestations, acheter est presque devenu une obligation (quand on peut évidemment), surtout ne souhaitant pas devoir payer de loyer aussi infime soit il à l’heure de la retraite. Je pense avoir fait le bon choix et un achat sensé.
Merci et bonne lecture Mr Brialy.
Vous avez bien fait, Michel, c’est évident. Et je vous félicite de votre achat!
Merci pour votre article qui m’interpelle cependant quelque peu. Si je suis votre logique, en achetant un bien avec un taux d’endettement max de 33% (banque) je vais devoir rembourser plus de crédit que si j’avais un loyer. C’est à dire devoir débourser 100 à 200€ de plus par exemple que mon loyer, sans compter les frais d’acquisitions que je sort de mon épargne. Faut-il que j’attende 20/25 ans à la fin de mon crédit pour commencer à investir dans le locatif ? Car la banque ne me prêtera plus si je suis déjà endetté à 33%, et si je fais une hypothèque sur ce bien, combien d’année me faudra t-il attendre de remboursement du capital avant que la banque accepte de le prendre en garantie ? 10 ans ? 15 ans ?
L’inverse me semble plus logique : rester temporairement locataire pour pouvoir acheter un bien locatif et s’endetter (même au max à 33%). Et bien-sûr faire en sorte qu’il s’autofinance. On peut emprunter la totalité à la banque et conserver son épargne ! La banque pourra ensuite me prêter à nouveau pour que je puisse investir à nouveau car mon revenu (même en payant un loyer) n’a pas diminué (voir même augmenté si le bien locatif rapport un excédent de cashflow).
Je suis d’accord avec vous il ne faut pas rester locataire toute sa vie, mais au début je pense qu’il vaut mieux investir correctement, puis acheter ensuite sa résidence principale.
PS : J’ai 30 ans, j’ai un faible loyer et j’ai déjà investi dans le locatif qui s’autofinance et je compte acheter encore quelques appartements ou immeuble avant d’acheter ma RP.
Dans l’attente de vous lire. Merci
Je pense que vous devriez relire mon article concernant le bilan financier d’un locataire. Vous comprendrez alors pourquoi vous avez tout intérêt à être propriétaire de votre propre logement si vous voulez investir davantage dans l’immobilier locatif puisque cela augmente petit à petit votre actif net. Etre locataire est d’un point de vue purement comptable une catastrophe dans un bilan financier personnel, puisque c’est un coût (dans votre passif) qui n’a aucune contrepartie dans votre actif, au contraire d’un emprunt immobilier. Vous auriez ainsi plus de garanties à offrir à un banquier en étant propriétaire de votre logement que si vous étiez locataire. Par conséquent, et surtout si voulez continuer à investir dans l’immobilier locatif (ce qui est une excellente idée à votre âge), je vous conseille d’acheter d’urgence votre logement. Voyez aussi le point 9 ci-dessus.
Acheter ou louer son logement?quelle curieuse question en effet mr Brialy….je m’étonne de cette obsession que vous avez à inciter les gens à acheter une maison,un appartement,et donc à s’endetter dans un climat économique des plus catastrophiques sans aucune perspective du lendemain.on ne voit qu’à court terme,très court même actuellement comme vous dites et je suis d’accord avec vous..mais comment raisonner autrement..Je peut être licencié,si j’ai de la chance j’aurai retrouvé du boulot à 200 km de chez moi;comment je fais avec une maison en guise de boulet au pied,certes je peut chercher à la revendre sans être trop pressé et en tirant son prix vers le bas,ou la mettre en location en attendant des jours meilleurs,en priant que ce soit de »bons locataires paisibles et bons payeurs »….bref nous sommes en pleine « brume économique »et pour longtemps malheureusement..d’où ma question mr Brialy:est ce bien raisonnable de pousser les gens à acheter,c’est un brin irresponsable à mon sens.
Roland
Roland,
Je pense que tous les arguments ont été à présent développés. En dehors de ceux pour qui ce n’est malheureusement pas possible économiquement d’acheter au lieu de louer (et qui doivent trouver ce débat bien frustrant), il restera toujours un certain pourcentage d’irréductibles comme vous, qui le sont pour diverses raisons, mais lesquelles ont toutes à voir avec le fait que les émotions prennent le dessus sur la rationalité. Votre cas spécifique est exemplaire des symptômes de ce groupe de gens qui ont plus peur des interrogations du lendemain que des certitudes du présent, ce qui les conduit à prendre des décisions financières désastreuses (comme de garder leur argent sur un carnet d’épargne ou d’acheter une assurance-vie défensive ou de louer leur logement), ayant plus la peur de perdre que le désir de gagner.
Je ne connais pas de remède à cette attitude.
Je sais seulement que la peur d’être licencié, la pensée de la crise économique, et toutes ces arguments typiques ont été de tout temps le ‘prétexte soi-disant rationnel’ pour cacher sa procrastination.
Car que voulez-vous que je vous dise de plus que je n’ai déjà dit?
Quand j’ai acheté mon 1er logement, en 1978, figurez-vous que c’était aussi la crise, et toutes choses égales par ailleurs, bien plus grave: quadruplement de la facture énergétique, indice des prix à la consommation qui passe de 5.5% avant le choc du Kippour à d’amples fluctuations comprises entre 8% et 14%, naissance des grands déficits (budget, sécurité sociale, commerce extérieur.. ), croissance phénoménale du chômage, etc. Cela ne m’a évidement pas empêché d’acheter mon logement avec un taux hypothécaire de 9% (difficile à imaginer cela aujourd’hui, n’est ce pas?).
Près de 40 ans après, c’est toujours la crise, et ce sont toujours les mêmes arguments qui sont employés par ceux qui comme vous n’achèteront jamais.
J’en conclus qu’il n’y a rien à faire pour vous faire changer d’avis ou d’attitude. Tant pis pour vous, tant mieux pour votre propriétaire.
En 1978 donc, vos prédécesseurs m’ont évidement aussi dit: ‘oui, mais, c’est risqué, oui mais, les taux d’intérêt sont trop élevés, oui mais, nous sommes en pleine brume économique et pour longtemps malheureusement, oui mais, ce n’est plus aussi facile qu’avant, oui mais, tu pourrais être licencié, oui mais, c’est un boulot au pied,…’. Comme ils avaient dit cela à mes parents aussi. Et à mes grands-parents dans les années trente (‘oui mais, nous connaissons la plus grande crise économique de l’histoire de l’humanité, oui mais, avec la guerre qui approche, …’).
Mais tous ceux qui ont dit ça, et qui sont restés locataires durant ce siècle d’histoire, pour les mêmes fausses bonnes raisons, sont toujours restés plus ou moins pauvres puisque les statistiques prouvent qu’entretemps le propriétaire moyen est devenu aujourd’hui 19 fois plus riche que le locataire moyen. Et le fossé s’agrandit encore chaque jour, et c’est logique puisque la valeur d’un logement moyen augmente de 8,75% par an depuis plus de 100 ans maintenant, ridiculisant ceux qui ont font usage de termes qu’ils ne comprennent pas comme ‘bulle immobilière’ ou ‘effondrement immobilier’, mais qui font illusion au Café du Commerce du coin. Cela conduit à une situation financière pathétique pour le locataire convaincu.
Hegel avait bien raison: l’histoire nous apprend que l’homme n’apprend rien de l’histoire.
Et pour finir: contrairement à ce que vous semblez penser, en étant locataire, vous êtes beaucoup plus ‘endetté’ que les propriétaires avec un emprunt, puisque vous aurez à payer un loyer à perte toute votre vie, ce qui rend votre bilan comptable personnel absolument catastrophique, et ce qui vous sera fatal si, comme vous le craignez, vous seriez licencié.
Comme disait mon prof de math: cqfd, ce qu’il fallait démonter. Merci Mr Brialy, de mettre tous ces gogos à leur place. C’est une punition de les lire. Ah oui: votre formation est formidable.
Bonjour,
Tout d’abord merci pour cet article que je trouve très intéressant.
Mon conjoint et moi-même aimerions nous lancer dans l’investissement locatif, mais nous sommes actuellement locataires.
Nous avons la trentaine, tous les deux en CDD (dans la fonction publique) et très peu d’apport…
dans notre ville, un appartement de 70m2 vaut à peu près 300 000€
C’est pourquoi nous envisageons d’abord d’acheter un petit studio pour faire un meublé étudiant afin de générer un peu de cash-flow et d’avoir d’ici quelques années un apport plus conséquent pour acheter notre résidence principale.
Si cela marche bien, nous pensons nous lancer plus sérieusement dans ce type d’investissements.
Qu’en pensez-vous?
Merci d’avance pour vos conseils
Je vous avoue ne pas comprendre la démarche de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif avant de devenir propriétaire de votre propre logement. Vous mettez la charrue avant les boeufs. C’est exactement l’inverse qu’il faut faire, pour beaucoup de bonnes raisons, la moindre n’étant pas que votre propre habitation augmentera votre actif net et que ce bilan financier personnel positif pourra donc vous aider à emprunter pour vos investissements locatifs. Vous avez la trentaine, vous avez déjà assez perdu d’argent jusqu’à présent que pour continuer d’en perdre en restant locataire. Je vous conseille très fortement de faire un petit investissement qui vous rapportera beaucoup: suivre ma formation Immobilier. Mode d’Emploi où tout cela est expliqué étape par étape.
Si on achète un logement, il faut vivre dedans, car, si on doit louer un autre logement, on paie le loyer de l’autre logement, en plus du prêt, ce n’est pas rentable, et ça fait un sacré trou dans le budget; je travaillais dans la région parisienne où l’immobilier est très cher, et je n’avais pas envie d’acheter là; cela pose plusieurs problèmes: Et si je perd mon travail (ce n’est pas arrivé), si je suis muté (c’est arrivé, sur le tard).
Bien sûr on peut se dire qu’on peut revendre le bien, mais le revendra t-on le prix qu’on l’a acheté? Et on paie des intérêts sur le prêt; si on ne peut plus payer, la maison peut être mise aux enchères et vendue à prix cassé (certaines personnes sont d’heureux acquéreurs d’une maison mise aux enchères qu’ils achètent à prix réduit).
cela fait beaucoup d’aléas, je peux sembler pessimiste, mais je suis d’un naturel extrêmement prudent; d’ailleurs j’ai un blocage psychologique pour faire un prêt, je n’ai jamais fait le moindre crédit, je suis créditophobe.
Alors j’ai préféré louer jusqu’à être capable de payer ma maison comptant; pas de crédit au-dessus de ma tête, pas d’inquiétude pour le remboursement.
C’est possible que cela me pénalise d’être créditophobe, mais je suis quand même devenu propriétaire sans même bouffer toute mon épargne.
Votre aversion du risque vous a fait perdre invraisemblablement plus d’argent que dans le cas improbable où vos craintes se seraient réalisées, puisque, pour vous loger, vous avez longtemps payé à perte un loyer (au prix de capital + intérêts dans la logique du propriétaire) à la place de seulement l’intérêt hypothécaire (si vous aviez acheté dès le début).
Il est évident que cela n’est pas une bonne affaire puisque, pendant le temps de votre épargne, vous avez en réalité payé 2 fois pour vous loger (en loyer et en épargne simultanée). Et vous vous êtes ainsi également privé de la possibilité d’épargner votre loyer, et d’investir cet argent dans des investissement rentables plutôt que de rendre votre propriétaire riche. Et surtout, vous êtes devenu ainsi propriétaire beaucoup plus tard, ce qui encore une fois vous a empêché d’épargner plus, et vous en réalité fait ‘bouffer’ invraisemblablement votre capacité d’épargne, contrairement à ce que vous pensez.
Tout cela est assez malheureux puisque vous êtes manifestement capable d’épargner beaucoup. Vous vous êtes en effet privé d’investir votre chère épargne pour conquérir votre liberté financière très vite en dépensant votre épargne à perte dans des loyers. A la limite, tenant compte de votre psychologie, vous auriez mieux fait d’épargner en épargne de précaution (sur un traditionnel livret d’épargne) les loyers que vous avez payés pour couvrir un défaut de paiement éventuel de votre crédit logement. Vous auriez ainsi tout aussi bien dormi tranquille, mais seriez devenu riche entretemps.
Les erreurs financières que nous faisons tous viennent du fait que notre relation avec l’argent est plus une question d’état d’esprit et d’émotions que d’arithmétique. Trop de décisions financières ne sont pas basées sur des faits rationnels, mais sur des émotions. La majorité des gens sont ainsi plus préoccupés par le fait d’éviter des pertes que par le fait de réaliser des profits. Lisez cet article pour vous en convaincre.
Bonjour Mr Brialy,juste un avis tout personnel concernant l’achat ou la location,décision à ne pas prendre à la légère au regard des fonds investis dans son logement.Dans l’absolu;Je suis totalement d’accord avec vous sur le fait d’acheter son logement est plus rentable que de louer,…..mais seulement quand on est jeune,une situation professionnelle stable,un apport perso de 15000 €,un crédit sur 25 ans au prix d’un loyer modeste de disons 450 €…sauf que cette situation n’est pas celle de toute le monde……..Dans mon cas personnel,j’ai 57 ans,donc pas très loin de la retraite,je paye un loyer de 410€,j’ai un capital de 70000€ environ,quel est mon intérêt d’acheter,sachant que ça va m’engloutir une bonne partie de mes économies,un emprunt de disons30/40000 € sur 8 ans,ce qui me ferai un remboursement, de environ 400€/mois(ce que je paye en loyer),plus les frais notariaux 8000€ environ sans compter la taxe foncière.au final j’aurai investi 100000 € dans une maison avec pas mal de travaux à faire dedans,autrement dit un puits sans fond financier.Même avec une inflation du loyer,jamais l’option achat ne sera rentable.
Merci d’avoir pris le temps de me lire
Vincent.P
Bonjour Vincent,
Votre situation est en effet celle où le calcul rationnel devient indispensable.
Je ne suis pas d’accord avec vous concernant l’accès des jeunes à la propriété, car acheter son logement est toujours plus rentable que de payer des loyers si on considère les calculs sur une espérance de vie normale. Votre retenue sur le fait que cela ne vaut que dans le cas d’un loyer modeste est contraire à la logique arithmétique: c’est tout aussi valable, sinon plus, quand le loyer est élevé.
Dans votre cas personnel, vous arrivez à la fatale mais évidente conclusion que vous avez payé votre vie entière des loyers à perte. Le problème que vous avez est que vous avez attendu très longtemps avant d’admettre cela, et que la question qui se pose est en quelque sorte celle de savoir s’il vous reste assez d’essence que pour retourner, ou s’il vaut mieux continuer à rouler avec ce qui reste.
C’est un calcul très rationnel que vous devrez faire où le paramètre principal est votre espérance de vie. Je rappelle qu’en moyenne en France, elle est de quasi 80 ans pour les hommes. Votre calcul doit donc s’effectuer pour encore 23 ans. Vous ne me dites pas où vous habitez, mais dans la plupart des régions de France (Paris est un cas difficile), la rentabilité de l’achat en 23 ans de temps est excellente. Ce qui me perturbe également dans les données que vous me transmettez est que vous achèteriez une maison (pourquoi pas un appartement plus petit et plus facile à entretenir?) où il y a encore beaucoup de travaux à réaliser, dont vous ne donnez pas de budget. A votre âge, vous ne vous rendez vraiment pas la tâche facile. Si vous achetez un logement, vous devez bien faire votre boulot pour être sûr que vous achetez quelque chose qui ait, et qui gardera, sa valeur.
Je vous conseille fortement la lecture de mon article sur un cas similaire au vôtre, sauf que cette personne à 6 ans de moins que vous. Elle n’a pas hésité à acheter!
Je vous souhaite de bonnes décisions.
Bien à vous.
Luc
Bonjour mr Brialy,je viens le lire votre article concernant Jacques,51 ans,qui est un cas extrême,vivre dans un »clapier » de 13 m2 à 450€,ce que e ne paye même pas pour un 65 m2,comment peut on vivre dans une aussi petite surface? l’achat de l’appartement de 20 m2 guère plus grand,vous ne l’avez pris juste qu’à titre d’exemple je suppose.
» la question qui se pose est en quelque sorte celle de savoir s’il vous reste assez d’essence que pour retourner, ou s’il vaut mieux continuer à rouler avec ce qui reste »votre parabole m’a fait sourire car elle est un peu vrai,quant à savoir acheter un bien dès à présent ou louer jusqu’à la fin de mes jours,ne connaissant pas l’échéance fatale et finale,nul ne peut la prédire,bien que l’on se fasse assez âgé dans ma famille 90/100 ans en moyenne.
Concernant le dilemme entre l’achat d’une maison ou d’un appartement de disons 70-80 m2 de surface environ;j’opterai pour la maison avec le sentiment d’être »chez soi »;ce qui est loin d’être le cas d’un appart où l’on a pas trop son mot à dire sans parler des charges de copro inhérentes mis à part quelques exceptions…
Avec un budget de 100000€ maximum frais de notaire compris,en province,peut on trouver quelques chose de correct,là est la question…
merci d’avoir pris le temps de me lire.
vincent.P
Si vous lisez bien mon article, vous verrez qu’en général, hors Paris, et donc certainement en Province, la plupart des achats sont déjà plus intéressants que la location après moins de 5 ans en moyenne. Vous n’avez donc pas à hésiter, surtout si dans votre famille la longévité est plus grande que la moyenne.
Chacun fait ce qu’il veut, et tout le monde a bien le droit de vivre comme il veut, mais je ne cesse de m’étonner sur cette idée de vouloir vivre dans de grandes maisons quand on vieillit et qu’on est seul.
« je ne cesse de m’étonner sur cette idée de vouloir vivre dans de grandes maisons quand on vieillit et qu’on est seul »…entièrement d’accord avec vous mr Brialy, mais ce qui m’interpelle c’est votre « définition » de grandes maisons,considérez vous 70-80 m2 comme une grande surface? 70-80m2 c’est quoi? 2 chambres,1cuisine,un salon,une moyenne surface où l’on peut bouger sans étouffer comme c’est le cas de ce monsieur Jacques dans votre article,vivant dans une surface inadmissible de 13 m2. Personnellement ma vision d’une grande maison se situe au delà de 90 m2 avec 3 chambres et plus,un grand garage,etc. ce qui est la norme dans la plupart des villes de province…
bien cordialement
Vincent.P
Chacun a le droit d’avoir ses propres critères. Pour vous l’espace a l’air d’être important. Pour d’autres nettement moins. Comme nous ne sommes pas attachés aux biens matériels et que nous ne possédons pas grand chose auquel nous tenons qui ne pourrait pas tenir dans une valise, June et moi pouvons aisément vivre dans 15 à 20 m2. C’est ce que nous faisons d’ailleurs au moins un tiers de notre temps, puisque nous vivons alors constamment en hôtel. Mais nous y sommes uniquement pour dormir il est vrai.
Personnellement, un appartement de 30 à 40 m2 me suffirait amplement si j’étais seul. Bon marché, moins de frais, moins d’entretien, moins de soucis. Donc plus de liberté, ce qui est la vraie richesse pour moi. Mais encore une fois, chacun est différent. Si vous êtes par exemple jeune, et avez des enfants, cela ne fonctionne évidement pas. Mais à mon âge, et avec mon style de vie, je préfère vivre dans de petites surfaces.
Bonjour Luc,
Je tombe sur votre article et je souhaiterais vous livrer l’état de mes réflexions.
http://www.arnaudsylvain.fr/immobilier/acheter-ou-louer-sa-residence-principale/
S’il peut être plus rentable de louer, la rentabilité n’est pas forcément le critère le plus pertinent à retenir.
Cordialement,
Arnaud Sylvain
Bonjour Sylvain,
J’ai lu votre article et je vous félicite de la qualité de celui-ci. Malheureusement, à l’instar de tous les articles que vous citez, vous faites la même erreur qui vagabonde depuis des temps immémoriaux sur l’internet en citant la fameuse statistique émise par Boursorama (je pense en 2009), je vous cite: ‘Cependant, la durée de 7 ans pendant laquelle la location demeure préférable à l’acquisition approche la durée moyenne de détention d’un bien immobilier (comprise entre 8 et 10 ans)’.
Cette fameuse détention moyenne est une moyenne incluant les bailleurs et les spéculateurs, ce qui signifie que votre raisonnement n’est statistiquement évidement pas correct puisque vous incluez dans l’objet de votre étude dans son sujet. Vous pouvez bien imaginer que le propriétaire de son logement ne quitte en moyenne pas si vite sa demeure. La réalité pour beaucoup de Français est qu’ils restent évidement dans leur maison toute leur vie, voire depuis plusieurs générations chez certaines familles!
Le chiffre exact de détention moyenne d’un propriétaire habitant semble difficile à trouver. A ma connaissance le seul chiffre publié à ce sujet (mais ce serait intéressant que quelqu’un trouve un chiffre plus récent) est celui du Commissariat Général au Développement Durable en 2009: ‘Près de 8% des logements ont changé chaque année d’occupants entre 2005 et 2007. Ce taux varie de 3,5% chez les propriétaires occupants à 18% au sein du parc locatif privé.’ En d’autres termes, la durée de détention d’un propriétaire de sa résidence principale est de (1/0.035): 28 ans et 7 mois. Cela change évidement totalement vos calculs et votre conclusion. Même pour les locataires, qui déménagent en moyenne tous les 5 ans et 7 mois (1/0.18), le seuil de rentabilité de la propriété est dans bien des cas extrêmement proche pour eux. Et de toutes façons, tout cela n’a en réalité aucune influence sur le raisonnement, car si un propriétaire moyen vend sa maison après 28 ans et 7 mois, c’est parce qu’il est en moyenne proche de l’heure de la retraite, et il ne fait donc rien d’autre que de profiter de celle-ci en achetant autre chose, ses problèmes financiers étant largement résolus grâce à sa prévoyance.
Le gros problème des moyennes est qu’elles sont le résultat de situation extrêmement hétéroclites: du jeune primo-accédant qui achète un premier studio pour ensuite construire une maison quand l’heure des enfants est venue, au professionnel qui doit changer de travail régulièrement et est donc obligé de louer, en passant par les retraités qui vendent leur logement pour aller vivre au soleil. Il faudrait donc mieux utiliser des médianes, ou mieux encore, des segmentations plus concrètes qui permettraient de nuancer le débat.
C’est évidement le reproche majeur que je fais dans mon article: les gens ne raisonnent plus qu’à court terme, élaborant ainsi les fondations de leurs propres difficultés financières quand sera venu l’âge de la retraite.
Ce n’est malheureusement pas pour rien que l’Etude 2012 du Crédoc révèle que:
• 73% des hauts revenus sont propriétaires de leur logement
• 31% seulement des bas revenus sont propriétaires
Nous savons grâce aux très officielles statistiques de l’INSEE qu’en finale le propriétaire moyen est 19 fois plus riche que le locataire moyen.
Cette statistique devrait rendre honteux ceux qui prônent la location comme une opération financièrement intelligente (en dehors de certains cas très spécifiques comme les professionnels mobiles) surtout à une époque où cela signifie qu’il faudra payer des loyers sans améliorer jamais son actif net jusqu’à ses 82 ans, qui est l’espérance moyenne de vie en France.
Je constate que les ‘pro-location’ ne raisonnent jamais plus longtemps que sur 20 ans, oubliant commodément pour le bénéfice de leur dangereuse entreprise que la plupart des Français ont à se loger pendant au moins 60 ans dès qu’ils ont quitté le nid parental, ce qui est un tout autre défi.
Bien à vous.
Luc
Acheter ou louer? Louer évidemment,même à 700 ou 800€/mois……quelle idée saugrenue. J’étais propriétaire et j’ai tout revendu pour redevenir locataire…..faut être fou pour acheter un bien immobilier, quel qu’il soit, quel que soit son prix, dans la situation actuelle où on sait pas où on peut être demain, chercher à revendre un bien immobilier? Même pas la peine d’y songer, sauf à le brader bien sûr, le marché immobilier est gavé de biens de toutes sortes par centaines dans toutes les ville. Le mettre en location?pas mieux loti avec les mauvais payeurs et/ou dégradations,reste à faire gerer via agences immobilières,trop rapaces à mon gout.Je suis d’accord avec l’avis de Maza ci dessus,et on est plus nombreux que ce que vous pensez à être bien en location…la mobilité et la liberté de changer quand bon nous semble,y a que ça de vrai actuellement…..au plaisir
Mais heureusement qu’il y a des locataires convaincus et heureux comme vous! Car si tout le monde deviendrait propriétaire, ce serait la fin de cette méthode fantastique pour devenir riche avec l’argent des locataires! La France est un des pays d’Europe où il y a le plus de locataires: plus de 40% des ménages. Cela rend ce pays un des plus intéressants pour devenir propriétaire, car cet immense marché potentiel de locataires dans un pays développé fait que les prix des locations restent hauts, la demande soutenue, les locations faciles. Cette typique caractéristique du locataire convaincu de raisonner à court terme en dépit de tout logique économique et budgétaire fait en sorte qu’en finale le propriétaire moyen est 21 fois plus riche que le locataire moyen.
Ce Monsieur Bernard, quel aveuglement! Tout comme ce monsieur Maze! Enfin comme dit si bien Monsieur Brialy, chacun fait ce qu’il veut, heureusement qu’il y a des gens comme eux pour rendre les autres riches, et c’est leur choix conscient de devenir pauvre. Ils ont été prévenus (c’est cela qui est le pire, car la plupart ne savent même pas où ils en sont, ou n’ont malheureusement pour eux pas le choix). La seule maladie que l’on ne pourra jamais arriver à soigner c’est la bêtise, disait mon papa.
Et oui nous somme plus de 40% de couillons de locataires qui jetons l’argent par les fenêtres,ça ne m’empêche pas de vivre ni de dormir et je peut même partir en vacances….Suite à l’échange avec mr L.Brialy,dernièrement j’étais sur le point d’acheter une maison à 50000€,meublée,rénovée,j’avais signé le compromis devant le notaire,et finalement je me suis rétracté,la location me convient mieux…..
J’ai 52 ans, célibataire sans enfant, j’ai toujours été locataire depuis l’age de 25 ans, dire que la location est plus intéressante que l’achat n’est pas exact, c’est plus souple, moins contraignant oui sans contestation, un simple préavis de 3 mois suffit voire moins, on peut déménager chaque année si l’on veut avec cet argument, mais… car il y a un mais… si j’avais acheté à 25 ans au lieu de louer sur 25 ans, mon bien immobilier serait actuellement ma propriété, et si je le revendais, même sans en chercher quelque plus-value, j’en tirerais toujours plusieurs dizaines de milliers d’euros, chose impossible en location au retour sur investissement nul, à fonds perdus. Ma situation personnelle, célibataire sans enfant, a fait que je n’ai pas trouvé l’intérêt d’acheter, les loyers étant raisonnablement modestes dans ma petite ville tarnaise, j’ai loué pendant presque 20 ans un T2 45 m2, 200 à 240 € max/mois. Actuellement, je pense à la retraite qui approche, dans ~10 ans, à la maigre pension qui me reviendra, 1.000€ dans le meilleur des cas. J’ai quelques économies, 80.000€ environ, dans mon cas personnel et surtout à mon âge je pense qu’il est préférable de rester locataire même si j’ai la possibilité d’acheter.
Je suis désolé de vous dire que je ne suis pas d’accord avec vous, et je vous explique pourquoi:
1. Si je vous comprends bien, vous êtes toujours resté dans la même petite ville, voire même dans le même appartement, donc les 4 arguments en faveur de la location que vous citez n’ont même pas eu d’influence réelle sur votre situation. Et de toute façon, c’est un argument relativement faible: personnellement j’ai changé de ville 6 fois durant ma vie, mais cela ne m’a heureusement pas empêché d’être propriétaire! Je me suis retrouvé ainsi avec 6 propriétés que j’ai mises à chaque fois en location, c’est tout, et c’est pas plus compliqué que cela.
2. Le fait que vous soyez célibataire sans enfant n’est toujours pas une raison de dépenser inutilement de l’argent pendant toute votre vie, et de faire de votre propriétaire votre héritier de fait, en le rendant riche à votre place.
3. En conséquence des 2 premiers arguments, vous avez à présent dépensé depuis 27 ans 240€ par mois en argent d’aujourd’hui, soit l’équivalent actuariel (en le plaçant à du 10% comme je vous l’apprends dans ma formation) de 367.384,38€ en argent d’aujourd’hui: https://www.lucbrialy.com/interets-composes.html. Et vous seriez évidemment propriétaire depuis longtemps (probablement depuis 7 ans déjà), ce qui aurait augmenté vos revenus de 240€ nets par mois depuis toutes ces années. Vous vous imaginez quelle différence cela aurait fait dans votre bilan financier? Comment avez vous pu vous permettre d’être aussi négligent dans la tenue vos affaires?
4. Mais le pire c’est que vous avez l’intention de persister dans votre erreur. A 52 ans, votre espérance de vie est d’encore 31 années. Vous allez donc encore payer 240€ à votre propriétaire jusqu’à votre décès, ce qui signifie que vous allez le rendre encore plus riche de l’équivalent actuariel de 551.967,01€, tout en devant survivre, il n’y a pas d’autre mot, avec une pension nette de 1.000€ – 240€ de loyer = 760€. Si par contre vous devenez propriétaire dès aujourd’hui, ce qui me semble facile en 10 ans avec 80.000€ d’économies au départ, votre pension passera à 1.000€ nets, ce qui est une augmentation nette de vos revenus de retraite de 32%!!! Il n’y a de pire sourd que celui qui ne veut point entendre.
5. En conclusion, votre raisonnement vous conduit tout droit à la pauvreté le jour de votre retraite, et rend votre propriétaire par contre très riche. Lisez et relisez https://www.lucbrialy.com/meilleur-investissement.html
6. Puisque vous n’avez pas d’héritier, et que vous estimez que c’est une raison pour ne pas devenir propriétaire: vous feriez dans ce cas mieux de léguer votre propriété à une bonne oeuvre.
7. Je vous conseille de lire mon article sur le cas de Jacques, qui est un peu semblable au vôtre. Votre cas me fait fulminer à nouveau à propos de tous ceux qui pensent et qui conseillent aux autres qu’il vaut mieux louer qu’acheter. S’ils veulent aller à leur propre perte, ce n’est pas grave. Mais ils prennent une grave responsabilité en entrainant d’autres malheureux dans leur égarement. On ne joue pas ainsi avec la vie des autres. Ne tardez pas à prendre une meilleure décision et à agir.
Bonjour,
Je viens d’avoir 18 ans et je tenais à vous remercier pour vos précieux conseils. Mes parents ont loué toute leur vie et n’ont acheté aucun bien immobilier, je souhaite éviter de refaire cette erreur pour pouvoir assurer le meilleur avenir possible à mes futurs enfants et pour ma retraite.
Je lis régulièrement les articles de votre site et je sens que cela m’aidera beaucoup, vos articles m’ont beaucoup appris, j’ai déjà commencé à épargner pour acheter mon futur premier logement après mes études, avec l’argent que j’ai gagné en travaillant l’été, et je compte faire mes études d’ingénieur en alternance pour pouvoir épargner encore plus et investir le plus tôt possible dans l’immobilier pour assurer mon avenir.
En vous remerciant encore pour tout ce que vous faites.
Merci Ryan pour votre chaleureux commentaire qui me fait beaucoup plaisir. Vous êtes un exemple pour nous tous. Votre histoire me rappelle ma propre jeunesse. Vous réussirez, c’est certain!
C’est vrai que l’on a tous la possibilité d’acheter un bien à 500k€ à 25 ans… vous enfoncez des portes ouvertes.
Avec un salaire d’ingénieur on peut à peine s’offrir un 2 pièces en 25 ans de crédit dans une ville moyenne, au taquet sur les mensualités.
Le parcours résidentiel fonctionnait il y a 20-30 ans, ce n’est plus vrai depuis 15 ans avec la bulle immobilière.
David, je pense que vous vous trompez.
Le prix moyen d’un bien immobilier en France est à présent de l’ordre de 220.000€, sauf à Paris évidemment, où la situation est vraiment critique, et où même s’il vaut toujours à long terme mieux d’acheter que de louer, cela devient souvent irréaliste de pouvoir le faire en pratique.
Il est vrai que si vous désirez acheter à 25 ans déjà un appartement de 500K, vous ne jouez pas le même match que la plupart des Français. Ce n’est pas très sérieux comme argument, ni très respectueux pour ceux qui n’ont pas vos moyens.
Je ne vois pas où est le problème de pouvoir ‘à peine s’offrir’ à 25 ans un 2 pièces dans une ville moyenne. Bon Dieu, comment voyez vous donc la réalité des choses pour la plupart d’entre nous? Je suppose que la majorité des Français serait bien heureuse de posséder un 2 pièces à 25 ans!!! Vous pourriez commencer avec moins, non?
Les salaires d’ingénieur sont parmi les hauts de France: à 25 ans, ils gagnent déjà un salaire médian brut de plus de 33.000€. Vous imaginez donc la situation invraisemblablement favorable d’un couple avec un revenu de l’ordre de 60.000€ à 25 ans? Les pauvres! On se demande comment les autres Français font, n’est ce pas?
Depuis 2007, les prix de l’immobilier sont relativement stables en France, par contre les taux d’intérêt n’ont jamais été si bas, augmentant ainsi de façon importante les sommes pouvant être empruntées.
En d’autres termes, c’est le moment où jamais de devenir propriétaire, contrairement à ce que vous écrivez. Les Français ne s’y sont pas trompés, puisque la demande augmente à nouveau… faisant il est vrai augmenter les prix également. Je ne sais donc pas à quelle ‘bulle immobilière’ vous faites allusion, puisqu’en France il n’y en a pas eu.
Résumer votre position qui m’intéresse et qui intéresse probablement beaucoup de lecteurs (‘Le parcours résidentiel fonctionnait il y a 20-30 ans, ce n’est plus vrai depuis 15 ans’) avec comme seul argument la bulle immobilière qui n’a jamais existé n’est pas sérieux par rapport à la réalité des faits et par rapport à tous les arguments que j’ai pris la peine de développer dans cet article, ce qui ferait penser que vous ne l’avez pas lu. Tous ces points mériteraient également votre appréciation ou critique.