Acheter pour louer: comment investir en immobilier en 2023

Acheter pour louer: l’astuce est de trouver des biens immobiliers dont la location couvre tous les frais.

C’est souvent bien plus aisé qu’on ne le pense.

Je vous explique. 

En immobilier, quand il faut acheter pour louer, la difficulté est rarement financière, elle est de sauter le pas.

À l’heure actuelle, ce qui rend les choses plus faciles, c’est le taux d’intérêt qui est toujours bas, malgré leur hausse récente.

Acheter pour louer: il faut donc se dépêcher

Les loyers par contre sont toujours en augmentation: l’histoire montre que la demande locative baisse très rarement et que les loyers suivent en général le rythme de l’inflation.

Or, l’inflation est à présent d’environ 5 à 6%.

Ce qui est négatif par contre, c’est l’attitude des banques, qui deviennent très difficiles sur la qualité du dossier et exigent en général un apport cash de 10 à 15%.

De plus, depuis 2020, il est vrai que la notion de taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier de maximum 33% a fait jour, et rend l’emprunt pour de l’immobilier locatif beaucoup moins aisé qu’auparavant.

Cette nouvelle disposition est entièrement expliquée, avec son mode de calcul, et les méthodes de contournement dans la leçon 39 de ma formation Immobilier. Mode d’Emploi.

Il faut donc, plus que jamais, chercher et chercher et chercher encore le bon banquier et avoir un dossier top pour obtenir un emprunt à 100%, voire plus.

Mais c’est possible, j’en reçois des témoignages tous les mois.

C’est à vous à préparer votre dossier et faire en sorte que votre banquier dise oui.

Vous pouvez éventuellement contacter un courtier en crédit immobilier, cela ne coûte rien. 

Vous pouvez également essayer de financer le bien immobilier en 2 parties: le bien lui-même par un crédit logement traditionnel, l’apport personnel (frais de notaire, etc.) par un crédit à la consommation.

Ce qui est très négatif aussi quand on veut acheter pour louer, et particulièrement en France, est que l’État rend les choses plus difficiles en cumulant les revenus nets d’un loyer avec les autres revenus (dans d’autres pays, comme la Belgique, ce n’est pas le cas et les loyers locatifs sont donc taxés à environ 10% maximum), ce qui rend l’équilibre d’un bilan locatif plus difficile à réaliser.

Il faut compter en moyenne 25% d’impôts supplémentaires, une fois les charges locatives déduites des revenus locatifs.

Vous pouvez creuser davantage ce sujet et débuter vous aussi dans l’investissement immobilier en vous procurant ce livre que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

Ces points négatifs n’empêchent évidement pas de trouver des biens immobiliers à acheter pour louer, et dont la location (à court terme via un meublé par exemple, ou à long terme via une location traditionnelle, ou avec des formules hybrides comme la colocation) couvre tous les frais.

Quelques solutions plus créatives pour acheter pour louer

La location meublée est souvent une bonne solution: c’est un investissement fréquemment encore plus intéressant que la location simple, surtout grâce à la taxation plus avantageuse.

Dans certains rares cas le dispositif de la Loi Pinel peut aider: elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 21% sur 20 ans.

Je pense que vous devez étudier attentivement cet article concernant la beaucoup plus intéressante loi Denormandie, car les avantages sont réels en termes de réduction du coût de votre investissement en immobilier locatif:

https://www.lucbrialy.com/loi-denormandie.html

Vous pouvez aussi envisager la location de garages ou de parkings.

J’ai parfois utilisé des constructions juridiques via société afin d’acheter pour louer, et gérer l’un ou l’autre bien immobilier, avec des montages assez sophistiqués pour qu’ils me reviennent ensuite à titre privé, et tout cela dans le but de diminuer la pression fiscale.

L’un dans l’autre, je ne le referais pas.

C’est relativement compliqué, il n’y a pas de garanties que le législateur ne change pas les règles du jeu (cela m’est arrivé plusieurs fois, et c’est vraiment la merde, il n’y a en réalité aucune sécurité juridique et fiscale sur 10 à 20 ans), et je n’ai pas toujours dormi tranquille.

Ce qui est certain, c’est que mes conseillers juridiques et fiscaux, eux, ont gagné beaucoup d’argent pour tout régler.

Si vous voulez creuser le sujet d’acheter pour louer, il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

‘Pourquoi cela ne marcherait-il pas? Je suis la preuve vivante, avec des milliers d’autres propriétaires qui sont devenus fortunés comme moi sans investir de moyens propres, ou très peu, qu’acheter pour louer est tout à fait possible!’

Acheter pour louer: Sébastien de Lyon a été extrêmement gentil de m’écrire pour me faire part de son expérience.

Voilà un jeune homme qui est devenu suffisamment riche à 34 ans pour s’arrêter de travailler!

Voici son témoignage:

Avant tout, je voudrais remercier Luc Brialy de partager ses expériences et son vécu au sujet de la conquête pour l’indépendance financière et de me donner la possibilité de m’exprimer sur son blog à propos de ma propre expérience dans l’investissement d’acheter pour louer.

Pour situer un peu, je m’appelle Sébastien, je viens d’avoir 34 ans et je vis à Lyon, j’ai travaillé dans la décoration et rénovation d’intérieur avec mon père, dans l’entreprise qu’il a créée en 1983 lorsqu’il avait 25 ans.

Depuis tout petit j’ai toujours vu mon père travailler comme un acharné pour nous offrir la vie qu’il n’a jamais eue.

Les résultats obtenus ont toujours été à la hauteur des heures travaillées, mais quel sacrifice!

Mes premières notions de l’argent remontent à son rapport au travail, il faut nécessairement échanger du temps contre de l’argent, le célèbre ‘le temps c’est de l’argent‘ se gravait peu à peu dans mon inconscient.

Au cours de mes études, j’ai pu travailler dans plusieurs domaines et toucher un peu à tout, hôtellerie-restauration, comptabilité, grande distribution,…sans déclic ni vocation naissante.

Par admiration pour mon père et pour ses réalisations j’ai rejoint l’entreprise familiale pour travailler avec lui.

C’était en 2008, je débutais une formation de 3 ans en alternance aux Compagnons du Tour de France à Lyon, école réputée pour la qualité de son enseignement.

J’y ai pris confiance en moi et développé un savoir-faire.

J’ai ainsi appris mon métier, j’étais fier de ce que je faisais, mais j’ai très vite pris conscience que ce travail est usant et aurait eu raison de moi avant l’âge de partir en retraite si je ne prenais pas les décisions importantes tout de suite.

J’ai donc travaillé pour les clients mais pas vraiment pour moi, je dois donc inscrire mes actes dans un contexte long terme et je dois mettre mon savoir-faire à mon service, c’est par ces premières pensées que j’ai pu acheter pour louer en mai 2011 mon 1er appartement à quelques rues de chez moi.

Un T1 bis de 41m2, bien agencé mais dans un vieil état pour 92.000 euros, emprunté à la banque sur 20 ans avec 560 euros de mensualité de crédit.

J’ai réalisé les travaux pendant l’été 2011 avec l’aide de mon père. Pour la partie financée par mon épargne, frais de notaire 6.500 euros, plomberie et électricité réalisées par des pros 7.000 euros, et les fournitures qui m’ont permis de travailler pour 4.000 euros. J’ai économisé la main d’œuvre en réalisant les travaux moi-même, ce qui n’est pas négligeable.

L’appartement a été loué en 3 jours, loyer 600 euros, charges comprises. Le surplus paye les charges locatives. Il s’autofinance.

Je le gère moi-même en direct sans passer par une régie, de cette manière j’apprends à gérer un bien et j’économise des frais de gestion.

Cette 1ère expérience, bien qu’épuisante, m’a fait prendre conscience que j’étais sur la bonne voie de l’indépendance, travailler pour soi, mettre en place le plus tôt possible des actifs passifs en marche, qui ont nécessité des centaines d’heures d’effort mais qui désormais travailleront pour moi, jour et nuit, année après année.

Le temps de digérer financièrement cette 1ère acquisition que me revoilà devant le notaire l’été 2013 pour un 2ème appartement à acheter pour louer, de 44 m2 dans le quartier incontournable de la Part-Dieu, toujours dans ma ville à Lyon.

Acheter pour louer: je continue!

Prix d’achat 110.000 euros, sur 20 ans, 630 euros/mois de crédit. Emprunté en totalité, j’ai mis de ma poche les frais de notaire 9.700 euros, plomberie et électricité encore par des pros 8.000 euros et ma fourniture 7.000 euros.

J’ajuste toujours mon apport pour que la mensualité du crédit soit couverte par le loyer. Je connais parfaitement les prix à l’achat et à la location à Lyon, je sais donc en voyant une annonce si elle a du potentiel et combien le bien peut être loué.

J’ai terminé les travaux en début d’année 2014 après y avoir passé 3 mois intenses fin 2013, le loyer est de 685 euros charges comprises. Ce qui une nouvelle fois couvre le crédit.

J’ai fait estimer les 2 biens à la fin des travaux pour connaître leur valeur patrimoniale par rapport au poids de ma dette.

Le 1er vaut à présent 135.000 euros et le second 165.000 euros, soit 300.000 euros au total pour une dette actuelle (le reste à payer à la banque, qui diminue mois après mois) de 190.000 euros.

L’objectif est de les conserver le plus longtemps possible et de laisser le temps jouer en ma faveur afin d’acquérir des revenus passifs vers 45 ans environ, soit bien avant l’âge requis de 65 ans, pour l’instant!

Ces 2 acquisitions m’ont rendu serein, car, grâce au fait d’acheter pour louer, je sais aujourd’hui que mon avenir est bien préparé, que je dispose de 2 appartements de qualité qui, même s’ils ne flamberont pas en hausse de prix, ne perdront pas non plus de valeur dans le temps.

Ces revenus passifs futurs me permettront de dégager du temps, pour moi, pour ma famille, mes amis, mes passions…

Ces rentrées d’argent ne sont plus liées aux heures que j’y consacre, je n’ai plus à échanger mon temps contre de l’argent.

Je n’ai plus arrêté depuis lors d’acheter pour louer.

J’ai évidemment, comme Luc le conseille, également investi en bourse, via mon PEA.

L’effort a été fait, maintenant ça tourne.

Je me suis arrêté de travailler, étant financièrement libre.

Je prends conscience que contrairement à mon idée de départ, en vérité, l’argent c’est du temps.

La vraie richesse, c’est de pouvoir disposer de son temps comme bon nous semble.

Il faut agir maintenant, au risque de consacrer son temps à la liberté d’un autre.

L’important c’est de donner du sens à son travail, les actes d’aujourd’hui doivent avoir une portée future.

A ce propos, une petite histoire qui en dit long: ‘À trois tailleurs de pierre, on demande: que faites-vous? Le premier répond : – Je taille une pierre. Le second : – Je gagne ma vie. Le troisième : – Je construis une cathédrale.‘ La portée de cette phrase et l’état d’esprit qui en découle sont d’une puissance fabuleuse.

Et pour conclure, une citation que j’aime beaucoup: ‘il n’y a pas d’échec dans la vie, que du renoncement‘.

Sébastien de Lyon

J’aime beaucoup ce que Sébastien a écrit, et pas seulement sur la question d’acheter pour louer.

• Il a le bon esprit en ce qui concerne le partage du savoir et des expériences.
• Il est en train de conquérir son indépendance financière grâce à la méthode de systématiquement acheter pour louer.
• Il est super bien parti pour son âge et fait preuve d’une maturité que je souhaite à beaucoup de jeunes.
• Il a tout compris: ‘Je prends conscience que contrairement à mon idée de départ, en vérité, l’argent c’est du temps. La vraie richesse, c’est de pouvoir disposer de son temps comme bon nous semble. Il faut agir maintenant, au risque de consacrer son temps à la liberté d’un autre.‘

Merci Sébastien d’être qui vous êtes, et de nous donner cette belle leçon, qui va bien plus loin que le problème de savoir comment acheter pour louer!

Partagez vous aussi votre expérience avec nous!

Nous pouvons transmettre car nous avons appris.

Nous nous devons donc, dans la limite de notre champ de compétence, de partager ce savoir et ces expériences.