Comment acheter une maison en 2023: ce que vous devez savoir

Beaucoup d’entre nous se demandent comment acheter une maison ou un appartement pour leur propre logement.

C’est un des sujets sur lequel vous m’interrogez le plus souvent, par courrier ou dans vos commentaires.

Voici vos questions les plus fréquentes et mes réponses à celles-ci.

Devenir propriétaire de son propre logement est un des meilleurs investissements que vous pouvez réaliser.

Et acheter une maison coûte toujours moins cher à long terme qu’une location.

Le passage obligé pour la majorité d’entre nous est le crédit logement, qui est en réalité un emprunt hypothécaire, c’est-à-dire un emprunt où l’immeuble que vous achetez sert de garantie.

Les taux d’intérêt d’un emprunt hypothécaire sont historiquement bas à notre époque (même après la hausse entamée début 2022), ce qui facilite l’accès à la propriété d’une résidence principale.

Vous pouvez creuser davantage ce sujet en vous procurant cette formation que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

Moi-même j’ai acheté mon premier logement fin des années 70 avec un prêt hypothécaire à un taux de 9%! Et mon premier immeuble de rapport en 1983 à une époque où les taux étaient de 15%! Ce sont des taux que les jeunes d’aujourd’hui n’imaginent même pas!

Et alors?

Cela ne m’a évidemment pas empêché de faire une bonne affaire à long terme, et grâce à cela de devenir riche.

Et dire qu’aujourd’hui certains ont peur d’acheter une maison!

‘Comment acheter une maison? L’important est surtout de le faire!’

Vous songez à acheter une maison ou votre appartement?

Sans aucun doute, devenir propriétaire est un moment excitant.

Pour beaucoup, cela signifie l’indépendance, et fixe des racines importantes.

Alors que vous pouvez vous sentir émotionnellement prêt à acheter une maison, il est important de savoir si vous êtes réellement prêt financièrement.

Parcourez cette check-list en six étapes afin de déterminer si vous êtes en mesure de prendre une des plus importantes décisions financières que vous pourriez prendre dans votre vie.

1. Vérifiez votre fonds d’urgence

Avant de pouvoir acheter une maison, il est essentiel d’avoir la valeur des dépenses d’au moins six mois sur votre compte d’épargne.

C’est une réserve d’urgence à laquelle vous pouvez accéder rapidement en cas d’un événement catastrophique, comme une situation médicale non planifiée ou la perte d’emploi.

Si votre fonds d’urgence n’est pas à niveau, il est préférable de continuer à épargner avant d’envisager d’acheter une maison.

Vous allez engager un certain nombre de dépenses supplémentaires qui viennent avec l’accession à la propriété, et vous ne voulez pas avoir à puiser dans votre fonds d’urgence pour payer les coûts liés à l’immobilier.

2. Comment évaluez-vous la stabilité de votre travail?

Bien que parfois la perte d’emploi peut être une surprise totale, il y a d’autres cas où vous savez qu’elle pourrait arriver.

Dans la mesure du possible, soyez sûr que vous ayez une source de revenu stable et fiable avant même d’envisager d’acheter une maison.

Payer une hypothèque sans emploi est un terriblement stressant et à éviter si vous le pouvez.

3. Calculez votre ratio d’endettement

Acheter une maison apportera plus d’endettement dans votre bilan personnel, il est donc important de s’assurer que vous n’êtes pas déjà trop chargé de dettes.

Jetez un regard attentif à toutes vos dettes, y compris les cartes de crédit, les prêts personnels, les prêts automobiles, etc., puis déterminez votre ratio d’endettement en procédant comme suit:

-Faites une liste de tous les paiements mensuels que vous faites en dettes (cartes de crédit, auto, et toute dette supplémentaire). Additionnez le tout.
-Maintenant, regardez votre revenu mensuel (après taxes).
-Divisez les dettes mensuelles totales par votre revenu mensuel (dettes mensuelles totales / revenu mensuel total).

Si votre ratio d’endettement est supérieur à 20% (avant de devenir propriétaire), alors il est temps de porter votre attention à la réduction de votre dette avant d’acheter une maison: vous n’êtes pas prêt. Un bon objectif serait de maximum 5%.

N’oubliez pas qu’aucune banque vous prêtera plus que le capital correspondant à un remboursement prenant ⅓ de vos revenus pour acheter une maison.

Attention: ne commettez pas l’erreur (beaucoup trop commune et propagée par de faux experts) de croire que des propriétés locatives affectent nécessairement votre taux d’endettement.  Si elles ont un cash-flow égal ou supérieur à zéro, tout banquier un tant soit peu compétent sait que cela ne rentre dès lors pas en ligne de compte.

Il est donc primordial de trouver un banquier compétent.

4. Avez-vous assez d’économies pour verser un acompte?

L’acompte pour acheter une maison (votre apport personnel) sera probablement le plus gros investissement que vous n’ayez jamais fait.

Mais gardez à l’esprit que ce n’est pas simplement l’acompte qui va prendre une grande partie de votre argent, mais que vous aurez également jusqu’à des milliers d’Euros en coûts et frais imprévus qui sont immanquablement associés à votre acquisition. Il y aura des taxes à payer, les frais de déménagement, l’ameublement, les rénovations éventuelles pour n’en nommer que quelques-uns.

Il est indéniable que plus votre apport personnel est important (de min. 15% par exemple), plus vous aurez plus facile à négocier votre prêt, et d’obtenir un meilleur taux.

Tant que vous pouvez rembourser le prêt, il ne faut pas hésiter: un remboursement d’hypothèque qui semble important les premières années devient rapidement négligeable par rapport au loyer que vous devriez payer à la place, surtout quand les taux d’inflation sont à la hausse.

Voyez aussi si vous ne pouvez pas obtenir des primes de l’État, des régions, départements ou communes.

5. Envisagez les étapes de votre vie

Envisagez-vous de changer de vie dans un avenir proche (3-5 ans)?

Si vous n’êtes pas sûr que vous voulez planter des racines dans votre ville ou région actuelle, il peut parfois être préférable de ne pas acheter une maison.

Les frais de revente pour une maison peuvent être importants à court terme. Vous pourriez avoir difficile à récupérer les frais que vous avez engagés en valeur de revente.

Il faut en général un minimum de 5 ans.

Cependant ici aussi, acheter une maison peut souvent être plus intéressant que de louer: dans vos calculs vous devez évidement prendre en compte les loyers que vous auriez sinon tout de même payé à votre propriétaire.

Rien dans la vie n’est jamais certain et le changement est inévitable, mais si vous pouvez planifier sur la base de quelques certitudes, il est préférable de le faire.

6. Pouvez-vous permettre le remboursement mensuel?

Si vous vous sentez à l’aise avec les 5 étapes précédentes de cette liste, c’est génial!

Mais vous avez à répondre à cette dernière question pour être vraiment sûr de pouvoir acheter une maison: pouvez-vous vous permettre les remboursements?

Rappelez-vous, il n’y a pas seulement un paiement hypothécaire mensuel à prendre en compte. Il y aura d’autres paiements mensuels, y compris, et la liste n’est pas exhaustive, les assurances, les taxes applicables, les factures d’eau, de chauffage et d’électricité, etc.

Acheter une maison ou logement, et en particulier quand c’est la première fois, est un moment très excitant.

Mais avant de prendre cette décision qui change la vie, assurez-vous que votre maison financière soit en ordre.

Acheter une maison: taux fixe ou taux variable?

Des recherches ont démontré clairement que, dans le passé, les prêteurs qui ont choisi un taux variable s’en sont mieux tirés que ceux qui ont choisi un taux fixe.

Avec les taux aussi bas de notre époque, il est peu probable que ce soit encore le cas à l’avenir.

Comment choisir?

Vous trouverez la réponse ici.

Assurance de prêt / Assurance solde restant dû

Beaucoup trop peu de candidats emprunteurs contractent leur assurance de prêt (parfois aussi appelée assurance solde restant dû), ailleurs que chez le banquier qui leur accorde le prêt hypothécaire.

C’est une grave erreur.

En France, la Loi Lagarde permet à l’emprunteur de choisir librement son assurance de prêt. En Belgique, où on parle plus communément d’assurance solde restant dû, l’emprunteur est libre aussi de choisir son assureur.

En général, les tarifs sont bien plus attractifs chez un assureur séparé, permettant ainsi de gagner quelques milliers d’euros sur le cours total de votre remboursement.

Acheter une maison: quelle quotité de votre revenu pouvez-vous allouer à votre prêt?

Vous pouvez certainement allouer au minimum à votre prêt hypothécaire le même montant que votre loyer.

Mais en général les banques prendront en considération un pourcentage maximum de 33% de vos revenus.

Achetez plus petit ou achetez ailleurs si le logement de vos rêves dépasse vos possibilités. Mais achetez!

Vous pourrez toujours revendre -ou encore mieux: mettre en location- dans quelques années, et très probablement en faisant du profit!

Est ce que je dois acheter une maison plus grande que ce dont j’ai besoin aujourd’hui?

Tout dépend de qui vous êtes, de ce que sont vos plans, et de qui vous voulez devenir.

Je n’ai jamais dans ma vie voulu louer, et c’est, rétrospectivement, une des meilleures décisions que je n’ai jamais prises.

J’ai dans ma vie déménagé 6 fois, et j’ai à chaque fois acheté mon logement.

Cela a été fondamental à la constitution de ma richesse, et surtout, cela m’a permis d’investir plus rapidement en immobilier locatif.

Je suis ébahi par les bêtises que j’entends souvent à ce sujet, comme le mythe qu’il vaut mieux d’abord investir en immobilier locatif avant d’acheter une maison personnelle!

Personnellement, j’ai acheté ma première maison à l’âge de 25 ans.

Nous ne faisions pas beaucoup d’argent à l’époque, mais nous avions besoin d’un endroit pour vivre, alors nous avons décidé d’acheter une maison.

C’était une petite maison en pleine ville, qui était tout-à-fait délabrée, mais avait un charme fou.

Nous avons installé nous même le minimum vital en quelques mois avant d’y habiter: le chauffage, une petite cuisine équipée, une petite salle de bain, une salle à manger et une chambre. Nous avons acheté quelques meubles. Nous avons continué la rénovation petit à petit tout en y habitant.

5 ans après, tout était terminé.

Ma femme m’a alors dit: il est temps de repeindre la salle de bain. Celle que j’avais donc peinte pour la première fois il y avait 5 ans. J’ai répondu: ah non! Nous vendons la maison.

Nous l’avons vendue plus du double du prix que nous l’avions achetée, frais de notaire et frais de rénovation inclus. Sur 5 ans, cela nous a donc fait un rendement de l’ordre de 20% par an.

Nous avons alors acheté un grand terrain en dehors de la ville, au bord d’un lac. Le vendeur avait un magasin d’articles de sport, qui était au bord de la faillite. Il avait besoin d’argent tout de suite.

Je lui ai dit: je vous donne un acompte de 90% du prix total endéans les 5 jours, mais vous baissez votre prix de 40%.

Il a accepté. 

Nous avons construit une magnifique maison au design épuré. Je voulais une plus grande cuisine, une plus grande chambre, de la place pour les enfants à venir, et un beau jardin.

J’ai été très heureux dans cette maison, certainement pendant 10 à 15 ans.

Puis j’ai commencé à détester l’entretien, la tonte de pelouse, les chambres à l’étage, et ainsi de suite.

Je me suis surpris à penser: est-ce que quelqu’un a vraiment besoin d’une maison aussi grande? Ai-je personnellement besoin d’une maison aussi grande?

Poser la question était y répondre.

J’ai donc vendu la maison, et depuis je vis dans des appartements.

De plus en plus petits.

Le dernier appartement en date (le quatrième depuis que j’ai quitté la maison, et donc mon 6ème logement) se trouve aux Iles Canaries, notre base entre nos voyages.

Il a 100 m2 (mais 2 chambres à coucher et 2 salles de bains pour quand les amis viennent et 2 magnifiques terrasses, une à l’Est pour les matins ensoleillés, une à l’Ouest pour les soirées embaumées).

June et moi savons déjà que notre prochain logement sera encore plus petit. Nous pensons à un 75 m2 bien aménagé.

C’est entretemps fait!

En 1984, la taille moyenne d’un logement était inférieure à 10 m2 de celle d’aujourd’hui. En moyenne, un logement compte à présent 91 m2, selon l’INSEE.

Je ne pense pas qu’il y ait quelque chose de mal avec n’importe quelle décision que vous faites au sujet de la taille de votre maison, aussi longtemps que vous pouvez vous le permettre.

Certaines personnes sont bien avec une maison de 150 m2, tandis que d’autres n’imaginent pas moins de 300 m2.

Mais, si vous voulez vraiment économiser de l’argent, il y a de bonnes raisons pour lesquelles vous devriez penser plus petit.

Les maisons plus grandes ont généralement un prix plus élevé.

Bien sûr, tout dépend de l’emplacement et d’autres facteurs comme l’ancienneté, l’état d’entretien, etc, mais en général, une plus grande maison coûtera plus cher qu’une petite maison sur le même terrain.

La différence de prix peut facilement être de quelques dizaines de milliers d’Euros.

Vous devrez donc payer pour une plus grande hypothèque, et vous devrez également payer des impôts fonciers plus élevés. N’oubliez pas l’assurance habitation plus élevée ainsi!

Les plus grandes maisons coûtent aussi beaucoup plus à chauffer. Les maisons plus grandes auront besoin de plus d’entretien.

Si vous avez une plus grande maison, cela signifie que la possibilité d’un problème est un peu plus élevée que si vous aviez un logement plus petit.

Vous pourriez avoir une plus grande pelouse à tondre, plus à peindre, plus à réparer, et ainsi de suite.

Et surtout, surtout: il y a plus à nettoyer chaque jour que le bon Dieu fait!

Les maisons plus grandes peuvent mener à l’accumulation d’objets inutiles, car il y a plus de place pour ranger.

Vous pouvez vous retrouver avec beaucoup de chambres supplémentaires que vous sentirez obligé de remplir. Le mobilier n’est pas bon marché: vous pouvez dépenser des fortunes pour meubler une pièce dont vous fermerez juste la porte pour l’oublier.

Mes beaux-parents ont 3 salles à manger (une petite table dans la cuisine quand ils mangent à deux, une pour les diners en famille, une dans la véranda quand il n’y fait pas trop chaud en été ou trop froid en hiver), et 5 chambres (dont 4 vides puisque tous les enfants ont quitté la maison). Et un grand jardin. À partir de 65 ans, tout cela cela devient dur à entretenir, mais ils n’envisagent à aucun prix de partir ailleurs.

Je connais quelqu’un qui a QUATRE salles de séjour dans sa maison. L’une est le ‘salon’ réel, l’autre est un salon ‘d’été’, il y a une ‘salle de jeux’ et je ne sais pas ce que la quatrième est. Cela me semble beaucoup d’espace gaspillé.

Je connais aussi quelques personnes qui ont une salle à manger pour tous les jours, une salle à manger formelle pour les diners plus officiels et une salle de petit déjeuner.

Et ils utilisent habituellement seulement une pièce pour y manger, alors que les autres sont peut-être utilisés une fois par an.

Mais ce n’est même pas vrai: ils mangent en général un plateau-repas devant la télé dans le salon. 

Pouvez-vous imaginer avoir à acheter trois tables à manger séparées?

Comment acheter une maison: l’important est surtout de le faire!

• Vous ne pouvez pas devenir riche sans être propriétaire de votre logement.
• L’achat d’une maison est votre sécurité pour l’avenir.
• Rester locataire est un gouffre financier.
• L’achat d’une maison ou dans l’appartement est toujours moins cher à long terme qu’une location, et coûte mensuellement le plus souvent moins cher à moyen terme qu’un loyer qui n’arrête pas d’augmenter avec l’inflation.
• Les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas, même avec l’augmentation depuis début 2022.
• N’enrichissez pas un propriétaire en lui payant des loyers, enrichissez-vous vous même.

Si vous voulez creuser le sujet, il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement immobilier avec ce calculateur que je vous conseille.

Mettez donc tout en œuvre pour acheter une maison.

C’est une priorité absolue.

Épargnez à tout prix, allez vivre chez vos parents pendant quelques temps, n’achetez pas de télévision, revendez votre voiture…

Enfin, il faut pouvoir reconnaître que souvent l’achat de votre premier logement signifie que vous n’achetez pas nécessairement la maison de vos rêves.

Vous allez apprendre à savoir ce qui est réellement important pour vous.

Cette première demeure pourra être votre tremplin pour l’achat idéal dans 5 à 10 ans.

Faites tout, tout, tout ce que vous pouvez pour acheter le plus vite possible votre logement!