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Comment déchiffrer les annonces immobilières à votre profit

Comment déchiffrer les annonces immobilières à votre profit

Le prix demandé dans les annonces immobilières n’est qu’une indication. Si vous négociez bien, vous pouvez faire baisser ce prix de façon importante.

L’internet est devenu la plus grande vitrine immobilière au monde. Mais celui qui cherche un peu, se rend rapidement compte que les prix ne sont pas toujours réalistes.

Très rarement le prix demandé correspond réellement au prix que le vendeur veut obtenir.

La question pour le candidat acheteur est donc: quelle est la marge de manœuvre par rapport au prix affiché?

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Essayez de savoir qui se trouve derrière les annonces immobilières

Les 2 ténors du marché sont:

  • leboncoin: le leader du marché par le nombre d’annonces et son lectorat. Très bien structuré avec un nombre important de filtres, il est un passage obligé pour l’investisseur immobilier.
  • inspectimmo: le numéro 2 du marché, qui de par son principe d’annonces gratuites, attire évidemment un nombre important d »annonceurs. Très bien fait et beaucoup plus agréable à consulter que le précédent.

Est-ce que l’immeuble est vendu directement par un particulier ou par l’intermédiaire d’une agence?

Si vous avez trouvé l’immeuble qui vous intéresse sur le site d’une agence immobilière, vous êtes évidemment en rapport avec un professionnel. Mais même sur les sites plus généralistes, vous serez en réalité le plus souvent confronté à des agences immobilières placées par une agence.

Dans ce cas, le prix affiché sera très rarement supérieur à plus de 20 % du prix espéré. La professionnalisation du secteur a fait que les agences ont tout intérêt à offrir un bien à un prix réaliste. Ceci pour éviter qu’un immeuble reste trop longtemps en vente. SeLoger ne propose que des annonces professionnelles.

Les annonces immobilières placées par les particuliers

Certains vendeurs cependant préfèrent placer leurs annonces immobilières elles-mêmes, pour éviter d’avoir à payer une commission à un agent immobilier.

Vous trouverez ces annonces sur des sites spécialisés, dont le leader est www.pap.fr, mais également parmi les annonces sur les grands sites de vente immobilière. Il s’agit dans ce dernier cas d’apprendre à reconnaître une annonce placée par un particulier. C’est assez simple, puisque vous n’y trouverez pas le nom d’une agence avec laquelle prendre contact, et parfois des mentions comme ‘téléphoner après 17h’, ‘agences s’abstenir’, ‘urgent’, prix à négocier’, ‘en direct’, etc.

Dans ce cas, quand vous prenez contact, vous aurez directement le propriétaire vendeur en ligne, ce qui est très différent d’une agence, car la négociation commence à l’instant même.

Si l’immeuble est mis en vente directement par un particulier, le risque est beaucoup plus grand que vous soyez confrontés à un prix surfait. Les particuliers surestiment en effet trop souvent la valeur de leur maison ou de leur appartement, notamment à cause du lien émotionnel qui les lient à leur bien. Il faut être patient dans ce cas, car très souvent, ces vendeurs vont être déçus des réactions négatives ou du peu d’intérêt pour leur offre, et après quelques mois, ils vont accepter de baisser leur prix. Si vous arrivez au bon moment avec une offre suffisante, ils vont craquer.

Il arrive aussi que, par méconnaissance du marché, ou pour une urgence, un particulier mette son immeuble en vente à un prix trop bas.  Il s’agit alors d’aller vite et de ne pas lâcher prise. Vous pouvez faire des affaires extraordinaires de cette façon.

« Si un immeuble est en vente depuis plus de six mois, la pression pour diminuer le prix commence à faire son effet »

Depuis combien de temps l’immeuble est-il en vente?

Si un immeuble est mis en vente depuis peu de temps, son propriétaire ne sera pas tenté de diminuer son prix tout de suite. Par contre si un immeuble est en vente depuis plus de six mois, la pression pour diminuer le prix commence à faire son effet.

Il est aussi important de savoir si l’immeuble a déjà été diminué en prix. Vous ne trouverez pas toujours cette information dans les annonces immobilières. Mais si vous suivez le marché depuis un certain temps, vous le remarquerez beaucoup plus vite. De là mon conseil de suivre le marché pendant au moins six mois avant de faire une offre pour un immeuble.

Informez-vous sur la raison de la vente

Dans certaines situations, une vente doit aller très rapidement. Il est donc toujours utile d’essayer de savoir les motifs du vendeur. Si celui-ci a besoin d’argent rapidement, vous pouvez augmenter la pression pour diminuer le prix.

J’ai ainsi pu découvrir que le vendeur d’un appartement qui m’intéressait avait besoin d’argent liquide endéans les 15 jours pour éviter une faillite. J’ai négocié à ce moment le paiement immédiat d’un acompte, beaucoup plus important que la normale, contre une diminution du prix de l’ordre de 50%.

Faites une offre en dessous du prix demandé

Il est donc souvent réaliste de faire une offre inférieure de 10 à 15 % du prix demandé dans les annonces immobilières.

Dans certaines situations, par exemple quand un immeuble est en vente depuis plus de six mois, ou que le prix demandé est irréaliste, ou que vous avez le sentiment que tout doit aller très vite, une offre encore plus basse a une chance réelle de réussir. N’hésitez dans ces cas donc pas à faire une offre relativement basse.

De toute façon vous devez toujours commencer avec une offre qui se trouve en dessous de votre budget réel. De cette façon vous avez encore de la marge vers le haut.

Certainement dans le cas où vous faites une offre pour un investissement immobilier locatif, il faut que vous gardiez un cash-flow au moins égal à zéro.

Il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

Si vous commencez à renchérir, respectez toujours ces trois règles :

  1. Ne faites jamais une offre à la légère sur un immeuble. Si votre offre est acceptée, vous risquez de devoir acheter à ce prix.
  2. Limitez votre offre dans le temps. Vous mettez ainsi le vendeur sous pression de décider rapidement. De plus vous n’êtes pas lié éternellement, ce qui serait dommageable si vous découvrez ensuite un autre immeuble qui vous intéresse.
  3. Faites votre offre toujours par écrit, éventuellement par SMS ou par e-mail. Ne pensez pas que ces deux dernières formes de courrier ne soient pas valables. Il y a suffisamment de précédents juridiques pour démontrer que ces offres sont contraignantes pour les parties.

Ne dévoilez jamais vos cartes: vous devez à tout prix éviter que le vendeur puisse avoir connaissance de votre budget maximal. Il emploiera en effet toujours cette information à vos dépens.

Comment acheter de l’immobilier va changer à l’avenir

Je vais vous entretenir à présent de deux nouvelles technologies convergentes qui risquent d’éliminer l’intermédiaire (à savoir l’agence immobilière) et les difficultés d’acheter de l’immobilier. Soyez à l’affut de l’émergence de ces technologies, car grâce aux informations que je vais vous donner, vous pourrez mieux appréhender ces évolutions à votre profit.

Si vous avez déjà essayé d’acheter une nouvelle maison ou un appartement, vous connaissez le cauchemar: traiter avec des agents immobiliers qui sont de véritables marchands de tapis, chercher désespérément à trouver les bons endroits pour les bons prix, manquer de peu les heures des portes ouvertes, être en concurrence avec le couple agressif qui a obtenu l’affaire 10 minutes avant vous, les dimanches après-midi de gaspillage…

Permettez-moi de vous donner un aperçu de l’avenir. Plus d’agents immobiliers. 98% de votre recherche se fait dans le confort de votre salon, grâce à la réalité virtuelle et au port d’un casque virtuel de la prochaine génération.

Vous pouvez visiter une maison 24/7, à 3 heures du matin si vous le désirez… Et si vous êtes le vendeur, votre public comprend les acheteurs du monde entier.

Si vous le désirez, un agent virtuel peut vous faire visiter et de vous parler de la maison, de son histoire et de ses caractéristiques.

Un algorithme d’apprentissage automatique suivra vos mouvements (avec votre permission), apprendra vos goûts et dégoûts, et vous recommandera intelligemment d’autres maisons à visiter.

Vous vous demandez ce à quoi le salon que vous regardez pourrait ressembler avec une nouvelle couche de peinture blanche et un tapis brun? Pas de problème, le programme de réalité virtuelle peut modifier l’image et vous montrer instantanément le résultat.

Vous vous demandez comment votre propre mobilier pourrait se placer dans cette nouvelle maison de rêve? Presto! L’intelligence artificielle mémorisera tous vos meubles, appareils électroniques, décorations existantes et les compilera dans le nouvel espace.

Vous serez en mesure de tester différents types de paysage, d’ajouter une piscine dans la cour arrière, ou remodeler les chambres, pratiquement en temps réel.

En substance, ces annonces immobilières en Réalité Virtuelle vous permettront d’explorer toute la maison à vendre, faire la rénovation, et de déterminer si ce est vraiment la maison de vos rêves. Vous pouvez même obtenir une offre et le délai de livraison estimé par un entrepreneur pour mettre en œuvre votre plan.

Après votre départ, une Intelligence Artificielle peut vous aider à rédiger vos coordonnées, contacter votre banque et faire votre offre sur place.

C’est non seulement facile, mais amusant.

La technologie qui change les annonces immobilières

Les technologies exponentielles que j’ai mentionnés ci-dessus – la réalité virtuelle et l’intelligence artificielle- sont bien réelles et arriveront sur le marché au cours des prochaines années.

Une compagnie appelée Immersive Media a développé une plate-forme pour la capture vidéo et sa distribution en 360 degrés, et étudie déjà l’immobilier vidéo à 360 degrés. Facebook/Oculus VR, Hololens de Microsoft, Google/Magie Leap, High Fidelity, OTOY, Leap Motion -sont quelques-unes des entreprises qui déploient des milliards d’Euros en ce moment même pour développer des applications hautement performantes dans l’espace de la Réalité Virtuelle. Des petites entreprises comme Studio 216, Vieweet, Arch Virtual, Solutions Arx, Rubicon Médias et d’autres sont les développeurs d’applications de Réalité Virtuelle pour les biens immobiliers. Ils capturent et restituent les modèles et les images/vidéos de propriétés immobilières. Les sociétés immobilières américaines comme Zillow, Trulia, Redfin, ZipRealty et bien d’autres investissent déjà des millions dans des applications d’apprentissage de la machine pour faire de la recherche, de l’évaluation, du conseil, de la gestion de la propriété plus faciles, plus rapides et de meilleure qualité.

Cela viendra en Europe aussi bien sûr.

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Vos commentaires

2 Commentaires

  1. Bonjour,
    Pas tout à fait d’accord.
    Dans mon secteur les prix ont chuté, mais surtout les marges de négocation ont quasiment disparu. A tel point que les agences posent systématiquement la question alors qu’avant elles le prenaient pour acquis.
    Pour les biens mis en vente par des agences, certains rentrent le produit au prix demandé et attendent un moment pour prouver que c’est trop cher. Pour suivre les annonces, il y a aussi castorus, mais qui est focalisé sur leboncoin et seloger.
    Pour faire une offre, attention également. Si un bien est au cours du marché, proposer 10 à 15% en dessous est éliminatoire. Dans le cas de ma vente, je ne donne pas suite à ces propositions. Ma seule réponse est regardez les autres biens du secteurs.
    En clair, avant de faire une offre, regardez le marché et le positionnement du bien.
    Je sais être dans les moins chers, donc une offre trop basse, je ne donne pas suite. Et puis de toutes façons, ce sont des offres de touristes: uniquement à l’oral, rien à l’écrit, avec beaucoup de marchandage type « ça c’est moche », « c’est cassé », « pas vivable », …
    Donc au final, la façon de faire est essentielle, tout comme le côté réaliste de l’offre.

    Réponse

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