IMMOBILIER

Faut-il un apport personnel pour obtenir un prêt immobilier?

De plus en plus, les banques exigent un apport personnel afin de vous accorder un emprunt immobilier. C’est relativement différent du passé, la crise monétaire est passée par là. C’est surtout vrai pour votre 1er crédit, celui que vous voulez contracter pour votre propre logement. Mais est-ce toujours le cas?

Pour un crédit d’investissement immobilier locatif, d’autres considérations entrent évidement en ligne de compte: vous avez probablement déjà commencé à rembourser votre prêt hypothécaire, vous aurez des locataires qui paieront à votre place, vous aurez déjà un immeuble (votre logement) à donner en garantie, etc. Un apport personnel ne sera probablement pas exigé de la même façon.

Si vous voulez creuser le sujet, il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

L’apport que les banques demandent devrait couvrir les frais du projet: notaire, dossier, garantie. On arrive donc rapidement à un minimum de 10%. Mais en pratique, un apport de l’ordre de 20% de la somme totale nécessaire (frais de notaire inclus) semble de plus en plus la norme.

Qu’entend-t-on par ‘frais de notaire’, et à combien s’élèvent-ils?

Quand vous achetez un bien immobilier, vous avez à payer ce que l’on nomme les ‘frais de notaire’, mais qui recouvrent en réalité des taxes et des frais divers qui sont perçus à l’occasion de cette transaction:

  • La taxe communale (1,2%)
  • Le droit départemental (de 3,8% à 4,5% selon le département où le bien immobilier est situé) Les  frais d’assiette et de recouvrement (2,37% sur le droit départemental)
  • Les frais de notaire proprement dits (4% si le prix est inférieur ou égal à 6.500€, puis progressivement jusqu’à 0,825% à partir de 60.000€)
  • La TVA sur les frais de notaire (20%)

A partir du 1er mai 2016, le montant des honoraires perçus par les notaires pourraient baisser quelque peu: il y a une éventuelle possibilité de remise allant jusqu’à 10% et un plafonnement des tarifs de notaire sur les transactions immobilières.

Dans le cadre de la mise en œuvre de la loi Macron du 6 août 2015, réformant les professions réglementées du droit (notaires, huissiers de justice…), ont été définis de nouveaux modes de fixation des tarifs de ces professions, pour une période comprise entre le 1er mars 2016 et le 28 février 2018. Ces barèmes seront à nouveau révisés après cette date. Cela ne changera dans votre cas malheureusement pas grand chose…

Au total, comptez en gros à peu près 10% pour une première approche, que vous raffinerez par après, quand vous aurez tous les éléments en main. Utilisez cet excellent outil gratuit en ligne pour avoir un calcul précis.

Les banques sont de plus en plus prudentes, et avoir un apport personnel pour financer en partie l’opération montre donc votre sérieux comme candidat emprunteur, surtout quand il s’agit de votre propre logement.

Certains banquiers vous accorderont encore un prêt total bien sûr, mais il faudra montrer patte blanche, et les taux d’intérêt seront évidement plus élevés.

« Un investissement immobilier locatif n’est totalement réussi que si la banque vous finance tout, même les frais de notaire et les frais de rénovation »

Dans le cas de l’immobilier locatif par contre, il faut tout faire pour éviter de payer un apport personnel. Courez toutes les banques jusque quand vous trouvez celle qui vous suit (ne vous contentez surtout pas de visiter votre banque habituelle, mais visitez au moins 5 banques différentes), ficelez un dossier financier superbe, campez devant la porte, mais surtout obtenez un crédit logement à au moins 100%, donc frais de notaire compris. Encore mieux, obtenez un emprunt où les éventuels frais de transformation et de rénovation sont inclus, ce qu’on appelle couramment un crédit à 110%. Personnellement, j’ai acheté toutes mes propriétés locatives avec des crédits à 100% ou 110%. Je n’ai jamais négocié sur cet aspect: cela passe ou cela casse.

Pourquoi il faut éviter de payer un apport personnel

La raison primordiale est que sinon vous ratez les avantages extraordinaires de l’effet de levier. Ce dernier est, avec les intérêts composés, le grand secret de ceux qui deviennent riche car il fait que l’argent crée l’argent.

Une autre raison pour éviter de payer un apport personnel est que sinon vous aurez à épargner la somme nécessaire, ce qui peut faire reculer votre projet de plusieurs années. Et de plus, votre épargne est beaucoup mieux investie dans d’autres véhicules de placement comme votre PEA, assurance-vie et placements boursiers.

Vous pourrez plus facilement éviter de payer un apport personnel si:

  • Vous êtes jeune, mais votre emploi est stable, vous commencez à faire une belle carrière, et vous pouvez le prouver. Vous avez déjà épargné pour un fonds d’urgence important (un an par exemple), et vous pouvez argumenter que vous laisserez cet argent sur un compte d’épargne contracté dans la banque où vous sollicitez votre prêt.
  • Vous êtes plus âgé, vous avez déjà fait une belle carrière, vous gagnez bien votre vie, vous avez un portefeuille de placements financiers que vous ne voulez pas liquider et vous préférez emprunter plutôt que de payer comptant, même en partie.

Votre dossier

Dans tous les cas d’espèce, vous devrez passer l’évaluation de votre cas dans 3 domaines:

  1. En dehors du cas de l’immobilier locatif, vous ne pourrez emprunter qu’à concurrence d’⅓ de vos revenus globaux.
  2. Votre futur achat doit être de qualité suffisante que pour couvrir la garantie hypothécaire pendant toute la durée de l’emprunt. La localisation du bien, et la possibilité de pouvoir le revendre facilement (si nécessaire) sont primordiales.
  3. Vous même: Qui êtes vous? Quelles sont vos perspectives? Combien gagnez vous? La stabilité d’emploi est un facteur déterminant. Pour les indépendants, il faudra prouver la bonne santé de votre affaire en présentant vos bilans.

Il faut aussi vous rendre compte que dans la majorité des cas votre interlocuteur à la banque sera un brave employé gagnant lui-même pas grand chose, et qui n’a certainement jamais investi en immobilier locatif. Il a été formé à vous fournir un pack de compte bancaire et à vendre des fonds minables qui ne vous rapporteront rien, mais rendront la banque encore plus riche. Il n’a aucune formation comptable sérieuse, ne sait pas calculer un cash-flow, et ne comprend pas un bilan financier personnel et le rôle d’un actif et d’un passif. Vous aurez donc à lui expliquer calmement votre dossier, de façon à ce qu’il puisse le défendre chez son chef.

Tout ceci est assez simple, mais cela ne veut pas dire que c’est facile. Il faudra vraiment chercher la banque qui comprend et accepte que verser un apport personnel n’est vraiment pas nécessaire dans votre cas. Je reçois chaque mois des messages de ceux qui ont suivi ma formation qu’ils ont effectivement réussi leur coup. Et si vous trouvez une banque qui comprend cela, restez-y!

Vous pouvez évidement vous rendre la tâche plus facile en augmentant la durée de l’emprunt pour diminuer les mensualités (mais 25 ans me semblent réellement un maximum). Et de toutes façons, je vous en conjure, ne cédez pas à la tentation d’un taux variable, aussi intéressant que semble (aujourd’hui!) l’économie réalisée. Vous vous mettez vous-même autour du cou la corde pour vous pendre.

La difficulté est rarement financière, elle est de sauter le pas

C’est à vous à préparer votre dossier et faire en sorte que votre banquier dise oui. Vous pouvez aussi engager un courtier en crédit immobilier, cela ne coûte rien tant qu’il n’a pas obtenu un prêt (comptez 500 à 1000€). Mais je suis assez sceptique car ces gens préfèrent évidement travailler sur des dossiers faciles plutôt que de ramer à votre place.

Une dernière astuce: vous pouvez essayer de financer le bien immobilier en 2 parties: le bien lui-même par un crédit logement traditionnel, l’apport personnel par un crédit à la consommation.

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