bilan comptable pour la location

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En apprenant ce qu’est un bilan comptable pour la location, vous comprendrez pourquoi le locataire restera toujours pauvre, tandis que le propriétaire de son logement devient riche.

C’est d’autant plus vrai quand l’inflation est haute, car les loyers augmentent pendant que le remboursement des prêts immobiliers reste identique.

Le locataire est toujours le dindon de la farce. 

Que signifie un bilan comptable pour la location

Si vous comprenez un tant soit peu un bilan comptable, vous savez pourquoi vous n’êtes pas nécessairement riche quand vous gagnez beaucoup d’argent.

Vous êtes riche quand vous pouvez vous permettre de rester dans votre lit sans travailler, si l’envie vous en prend.

C’est très différent.

Beaucoup de ceux qui gagnent beaucoup d’argent tomberaient rapidement dans la pauvreté s’ils perdaient leur travail.

Ils ne pourraient plus maintenir leur train de vie très longtemps, car ils n’ont pas fait ce qu’ils devaient faire pour maintenir leur indépendance financière.

Le meilleur moyen d’être vraiment riche est d’acquérir suffisamment d’actifs durables, qui peuvent vous faire vivre, soit parce qu’ils ont de la valeur en soi, soit parce qu’ils vous génèrent des revenus passifs.

Vous pouvez posséder une voiture, des disques, des meubles, de l’argent, de l’or, une maison.

Dans un bilan comptable, ces choses forment ce que l’on appelle votre actif.

Si vous avez dû contracter des dettes, par exemple pour acheter ces actifs, elles formeront ce que l’on nomme votre passif.

La différence entre les deux est appelée votre actif net, c’est ce qui reste si vous vendiez tout pour rembourser vos dettes.

L’actif net est en réalité la meilleure mesure de votre richesse réelle.

Quand vous êtes jeune, que vous commencez votre vie (et que vous n’êtes pas un gros héritier), votre actif net est proche de zéro.

Votre boulot est de le faire grandir jour après jour, de façon à faire grandir aussi votre indépendance financière.

Gagner plus par des augmentations de salaire ne vous rendra pas plus riche, si vous dépensez à chaque fois plus, et le loyer est en général la source de dépenses la plus importante d’un budget.

Ce n’est que si vous augmentez votre valeur nette que vous devenez plus riche, et au plus vous l’augmentez, au moins vous devenez dépendant de votre travail.

Un exemple de bilan comptable

Supposons que vos actifs soient à un moment donné les suivants:

-une voiture de 20.000€ que vous avez achetée il y a un an,

-des meubles Ikea vieux de 4 ans pour une valeur d’achat totale de 20.000€

-et 10.000€ sur un carnet d’épargne.

Votre actif total est donc de 50.000€.

Vous avez encore 15.000€ à rembourser pour votre voiture. C’est votre passif.

Vous pensez donc peut-être avoir un actif net de 35.000€ (50K-15K)?

Ce n’est pas vrai, car en réalité votre voiture s’est déjà dépréciée de 25% après un an, et vos meubles ne valent en réalité plus rien après 4 ans.

Cela signifie donc que votre actif réel n’est que de 25.000€, et votre actif net ne vaut donc que 10.000€.

Il est courant de voir ainsi des gens qui ont un actif net négatif dans leur bilan financier, car la valeur de leurs dettes dépasse la valeur de leurs actifs réels.

La conclusion est claire et rapide: c’est la meilleure façon de s’appauvrir.

Il suffit d’acheter sans cesse des actifs qui ne gardent pas leur valeur, pour se retrouver à la fin de sa vie avec un actif net égal à zéro, ou pire encore avec un actif net négatif si on a des dettes pour avoir financé ces achats par le crédit.

La meilleure façon d’éviter ce triste sort est bien sûr d’éviter de vous endetter en général, et en particulier pour des actifs qui diminuent de valeur au cours du temps.

Le bilan comptable d’un propriétaire et bilan comptable pour la location

Un des moyens des plus évidents, des plus rationnels et des plus rapides pour augmenter votre actif net, et ne pas vous appauvrir, est de ne pas perdre de l’argent inutilement en payant des loyers pour la location de votre logement.

En devenant propriétaire, même avec un emprunt, vous augmentez du jour au lendemain votre actif de façon phénoménale, avec un investissement qui ne se déprécie pas au cours des années.

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L’histoire a suffisamment démontré que la valeur de l’immobilier augmente avec le temps.

En moyenne, vous obtiendrez ainsi instantanément une augmentation moyenne de votre actif de l’ordre de 250.000€ le jour où vous signez chez le notaire, puisque c’est la valeur moyenne d’un logement aujourd’hui en France.

Votre passif quant à lui diminuera chaque mois, au rythme des remboursements que vous ferez de votre emprunt hypothécaire, augmentant donc automatiquement votre actif net, et vous rendant donc petit à petit plus riche, sans rien faire d’autre que de vivre dans votre logement.

Le locataire d’un logement paie par contre des loyers à perte, car il n’augmente pas l’actif net de son bilan comptable pour autant (mais il alimente par contre l’actif net de son propriétaire qui lui est bien reconnaissant de le rendre riche).

Son propriétaire, lui, rembourse les mensualités de son emprunt avec les loyers de son locataire, et augmente ainsi chaque mois l’actif net de son bilan comptable.

Quand l’emprunt sera remboursé, le propriétaire du logement aura chaque mois plus d’argent à sa disposition, n’ayant plus de mensualités à payer.

Le locataire, lui, devra continuer à payer son loyer, probablement jusqu’à la fin de sa vie.

Et comme les loyers suivent l’inflation, les loyers augmentent continuellement, pendant que le remboursement des prêts immobiliers à taux fixe reste identique.

Cette mécanique détériore en continu le bilan comptable pour la location.

Et comme l’espérance de vie est de plus de 82 ans à présent en France, cela veut donc dire que le malheureux locataire paiera son foutu loyer pendant environ 60 ans en moyenne.

Le propriétaire de son logement par contre rentabilise en moyenne l’achat de son logement en une quinzaine d’années. Même à Paris, il est plus intéressant d’acheter que de louer si vous restez dans le même logement (mais cela reste difficile bien sûr à cause des prix excessivement élevés).

Aussi bien le locataire que le propriétaire de son logement paient donc pour se loger, mais le locataire paiera toute sa vie et restera donc pauvre.

Le propriétaire de son logement s’enrichira automatiquement chaque mois, aura remboursé son emprunt après quelques années, et créera ainsi les conditions d’une retraite confortable.

Certains ne parviennent pas à comprendre cela, car ils ne veulent pas investir dans un minimum de connaissances financières et comprendre ce qu’est un bilan comptable pour la location. 

Ils persistent à louer leur logement, sous de mauvais prétextes, alors qu’ils ont les moyens financiers pour l’acheter.

C’est assurément insultant pour ceux qui voudraient bien devenir propriétaires, mais n’en n’ont pas les moyens financiers.

En France, plus de 40% des ménages louent leur logement.

C’est un des chiffres les plus hauts de tous les pays développés.

Le manque de connaissance des Français de la chose financière est un scandale contemporain.

C’est également une des causes premières de la pauvreté croissante à l’heure de la retraite.

Car pensez-vous vraiment qu’à l’heure où le prix de l’énergie explose, le propriétaire d’un logement à louer investira dans une isolation optimale, dans une pompe à chaleur ou dans des panneaux solaires?

C’est une des raisons principales du retard des Français en matière du taux d’équipement en panneaux solaires dans les logements.

Le locataire est ainsi condamné à payer toujours plus, non seulement pour son loyer, mais aussi pour son énergie, le bilan comptable pour la location devient de plus en plus catastrophique.

‘Qu’attend-t-on donc pour apprendre à l’école un minimum de finances personnelles?’

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bilan financier de la location

Le taux d’endettement

Il existe donc quelques soi-disant experts qui vous diront qu’il vaut mieux rester locataire, plutôt que de faire comme les riches propriétaires.

Ces gens ne savent même pas ce qu’est un bilan comptable pour la location.

Selon eux, ce que nous avons connu dans l’immobilier au cours des dernières années était juste une ‘bulle’ qui va éclater dans un instant.

 D’autres insistent sur le fait que, boom ou bulle, c’est trop tard.

Selon eux, il est maintenant trop tard pour entrer sur le marché.

D’autres encore pensent qu’il est trop tôt.

On invoque même une mobilité géographique qui ferait qu’on doive déménager trop souvent pour rentabiliser son logement (alors que la France est un des pays où la mobilité géographique est extrêmenent basse).

Ils argumentent aussi sur le fait que de ne pas rembourser un emprunt permettrait d’investir dans d’autres placements plus lucratifs.

C’est le fameux mythe mal compris du taux d’endettement, que beaucoup emploient, mais que peu comprennent réellement.

Bon Dieu, je ne sais pas de quoi ces fantastes parlent.

Voici la vérité: le propriétaire moyen a vu la valeur de sa maison augmenter en moyenne de plus de 10% par an depuis l’an 2000, de 8,75% depuis 1900 (source: INSEE).

Imaginez donc: acheter une maison, y vivre, construire ainsi votre indépendance financière, obtenir des déductions fiscales, et prendre ensuite sa retraite sans souci financier, avec en prime pour toujours un toit sur sa tête.

Cela peut sembler trop beau pour être vrai.

Et pourtant, c’est une réalité: les propriétaires se sont effectivement enrichis pendant des années, et ils continueront de le faire à l’avenir.

Et les locataires resteront pauvres.

C’est la dure loi d’un bilan comptable pour la location.

Riches propriétaires, pauvres locataires

Bien sûr, ce n’est pas parce que les prix des maisons ont augmenté depuis plus d’un siècle, qu’ils vont continuer à le faire.

Mais le phénoménal bilan positif de l’immobilier n’est pas la seule raison pour laquelle vous devriez vouloir devenir propriétaire.

Voici cinq autres bonnes raisons.

1. Posséder est moins cher que louer

Les gens qui disent qu’il est moins cher de louer que de posséder ont tout simplement tort.

Ils ne savent pas compter, ou ils prennent des mauvaises hypothèses de départ.

Dans certaines circonstances (vous avez un emploi qui vous oblige à changer chaque année de ville, mais c’est le lot d’une poignée de gens seulement) et dans certains marchés (où les valeurs immobilières sont surchauffées et les loyers sont faibles), il peut y avoir des avantages à court terme à la location.

Mais sur le long terme et pour la toute grande majorité des gens, la location ne présente qu’un bilan comptable pour la location négatif, et n’est tout simplement jamais une bonne affaire.

Si vous ne possédez pas votre propre logement, vous pouvez facilement dépenser plus d’un demi-million d’Euros sur le loyer au cours d’une vie, et probablement beaucoup plus.

Nous vivons en effet de plus en plus longtemps: notre espérance de vie est de plus de 82 ans à présent!

Supposons que vous louez un appartement pour 1.000€ par mois.

Supposons également que vous y restiez pendant 30 ans, période au cours de laquelle le propriétaire augmente le loyer de 3% par an, une inflation somme toute moyenne et raisonnable sur un si long terme.

Au cours de ces 30 ans, vous aurez ainsi dépensé un total de près de 588.032€ en paiements de loyer, et à la fin, vous n’aurez toujours rien à la place.

Par contre, votre loyer aura déjà entretemps augmenté à 2.427€ par mois!

Maintenant, imaginons qu’au lieu de continuer à louer, vous achetez une maison ou un appartement pour 200.000€.

Tout d’abord, aux taux toujours bas actuels, même avec leur augmentation, votre emprunt en tant que propriétaire vous coûtera moins que 1.200€ par mois, une somme pas trop différente de votre loyer.

Mais ces coûts n’iront pas gonfler au fil des ans comme un loyer.

C’est parce que votre paiement hypothécaire est fixe (c’est toujours mieux de miser sur un taux fixe pour faire des calculs sûrs).

Ce qui par contre va gonfler au fil des ans est la valeur de votre maison dans votre bilan comptable.

Supposons de 6% par an, ce qui est, comme nous l’avons vu, largement inférieur à la moyenne nationale depuis plus d’un siècle.

Après 30 ans, vous serez dans ce cas propriétaire d’une maison qui vaut un peu plus de 1,1 million d’Euros.

Vous imaginez à présent la cata de votre bilan comptable pour la location?

Et j’entends déjà certains: oui, mais vous ne trouverez pas un appartement à 200.000€, c’est beaucoup plus cher.

Je ne vais pas me fatiguer à votre place.

Faites le calcul avec un appartement à 300.000€: le résultat final du bilan comptable pour la location est au moins aussi mauvais.

Pauvres locataires donc.

Et riches propriétaires.

2. Les propriétaires bénéficient de l’effet de levier

L’effet de levier est ce que vous obtenez lorsque vous utilisez ce qu’on appelle ‘ADA’, ce qui signifie ‘l’argent des autres’, l’autre personne dans ce cas étant votre banquier.

Voici comment cela fonctionne.

Imaginons que vous achetiez une maison pour 200.000€, tous frais inclus.

Avec un financement standard de 80%, vous faites un versement comptant de 40.000€ et vous soldez le reste du coût avec une hypothèque de la banque de 160.000€.

Maintenant, supposons que d’ici deux ans la valeur de votre maison augmente de 10%, 20.000€ de plus que vous ne l’avez acheté. Si vous devriez vendre la maison à ce moment pour 220.000€, quel rendement auriez-vous fait?

Si votre réponse est de 10%, vous vous trompez.

En effet, vous employez les 220.000€ que vous avez reçu de votre maison pour rembourser la banque de ses 160.000€.

Il vous reste alors 60.000€, ou 20.000€ de plus que les 40.000€ de votre apport personnel d’origine. En d’autres termes, vous avez fait un profit de 20.000€ sur un investissement de 40.000€, ce qui équivaut à un rendement de 50% sur 2 ans.

Autant j’aime les actions, les obligations et les fonds communs de placement, autant il y a peu de chance que l’un de ces investissements va produire quelque chose de proche de ce rendement dans un si court laps de temps, et améliorer aussi vite mon bilan comptable personnel.

L’effet de levier est également la réponse à l’argument particulièrement inepte de ceux qui prônent naïvement qu’être locataire permet d’investir de l’argent dans d’autres placements plus lucratifs.

Encore une preuve du pénible manque de connaissances financières de certains qui se mêlent dans ce débat.

3. Les propriétaires bénéficient d’allégements fiscaux, les locataires pas

Lorsque vous louez, vous n’obtenez absolument aucun incitant fiscal sur vos frais de logement, qui permettrait d’améliorer votre bilan comptable pour la location.

Mais en tant que propriétaire, vous obtenez la déduction des intérêts hypothécaires, et d’autres défiscalisations, ce qui peut réduire efficacement votre paiement hypothécaire mensuel de 20% ou plus, le rendant encore plus compétitif par rapport à un loyer.

Devenir propriétaire offre également des avantages fiscaux pour les primo-accédants.

Vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro à hauteur de 40 % du montant total de l’achat, notamment dans le cadre de l’achat d’une résidence principale neuve.

Dans ce cas, cet emprunt s’obtient sans frais de dossier et l’État prend à sa charge les intérêts.

L’accession à ces conditions est réservée sous conditions de ressources dont le montant dépend de la zone géographique du bien.

Enfin,  tous les foyers bénéficient à présent d’une suppression de leur taxe d’habitation sur leur résidence principale.

4. Les propriétaires peuvent gagner des profits libres d’impôts

Une autre façon de rester pauvre (ou au mieux de rester dans la classe moyenne) est de laisser le gouvernement prendre une partie des bénéfices que vous faites de vos investissements.

Si vous achetez des actions de XYZ à 300€ et les vendez à 600€, vous avez fait un tas d’argent, mais pas autant que vous le pensez.

Ce genre de profit est appelé un gain en capital, et comme il le fait avec la quasi-totalité des revenus, le fisc va vous imposer.

Il y a un actif cependant que vous pouvez vendre à profit sous certaines conditions sans avoir à payer sur les gains en capital des impôts au gouvernement.

Vous l’avez deviné: c’est votre logement.

Imparable.

5. Les propriétaires deviennent des épargnants

Chaque fois que vous effectuez un paiement hypothécaire, vous économisez en réalité de l’argent, que vous investissez automatiquement de façon rentable.

En effet, lors de chaque paiement, vous réduisez un peu le solde de votre prêt, ce qui, à son tour, augmente vos actifs (cela suppose que vous ne disposez pas d’un prêt d’intérêt seulement).

Par conséquent, au plus longtemps vous restez dans votre maison, au plus d’actifs vous possédez dans votre bilan comptable, et au plus riche vous devenez.

Sans rien faire d’autre que de rembourser votre emprunt.

Si vous voulez devenir riche, ne louez donc pas

Tout ceci fait qu’en définitive, les statistiques en termes de bilan comptable pour la location sont claires: le propriétaire moyen est 21 fois plus riche que le locataire moyen.

Dans son état des lieux annuel sur les niveaux de vie et le patrimoine des Français, l’Insee observe que l’écart de fortune grandit entre ceux qui possèdent leur logement et ceux qui ne le possèdent pas.

‘L’accession à la propriété et à la résidence principale est ainsi ­particulièrement discriminante’, écrivent les auteurs de l’étude de l’Insee, Aline Ferrante et Rosalinda Solotareff : ‘Le patrimoine brut des accédants s’élève à 265.000 euros, assez proche de ­celui des propriétaires sans emprunt qui atteint 285.600 euros, mais très loin des locataires dont la fortune se résume à 13.200 euros’.

Vous imaginez bien que quelqu’un qui paie pendant toute sa vie un loyer jusqu’à sa mort (donc en moyenne pendant 60 ans environ) doit être infiniment plus pauvre que quelqu’un du même âge qui rembourse un prêt logement en 20 ans, et qui est tranquille pour le restant des 38 années qu’il a encore à vivre.

Un des grands coupables de la vision erronée qu’ont certains de tout ceci est la faute aux écrits de Robert Kiyosaki dans son livre Père Riche, Père Pauvre, qui se trompe sur toute la ligne sur le sujet, mais qui a été repris sans esprit critique et sans connaissances académiques réelles par certains gourous français bien connus (je ne citerai pas de noms, mais suivez mon regard), à propos de qui je m’interroge s’ils ont bien appris à compter à l’école.

Si vous n’êtes pas propriétaire de votre logement, ayant lu ceci, et surtout l’ayant compris, cela pourrait vous déprimer.

Mais cela ne devrait pas.

Pourquoi?

Parce que, et je ne peux pas insister assez sur ce point, il n’est jamais trop tard pour changer sa vie.

De toute évidence, aucun investissement, que ce soit des actions, des obligations ou de l’immobilier, n’augmente de valeur en ligne droite pour toujours.

Mais sur le long terme en France (c’est-à-dire 20 ans ou plus), il faut se rendre compte que la propriété est un moyen exceptionnellement intelligent pour investir votre argent.

Rappelez-vous: aussi longtemps que vous êtes en vie, vous avez à vivre quelque part.

Tout le monde sait cela.

Et à cause de cela, la propriété continuera d’être un excellent investissement.

C’est mathématique: riches propriétaires, pauvres locataires.

Faites donc votre bilan comptable pour la location et vous verrez.

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Vos commentaires

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11 Commentaires

  1. Bonjour monsieur Brialy,
    J’ajouterai à votre argument contre la location, un autre point particulièrement révoltant : le montant des loyers versés n’est pas déductible sur la déclaration de revenus annuelle du locataire.
    Ce qui fait que le locataire se voit imposé sur des sommes qu’en réalité, il ne détient pas.
    C’est non seulement injuste, mais aussi très handicapant pour sortir de la misère…

    Réponse
  2. Bonjour

    Vos articles sur l’immobilier résidentiel sont toujours aussi tranchés et rarement dans la nuance. Et pourtant, il y a tant de paramètres qui rentrent en jeu pour savoir ce qui est le plus avantageux : ratio loyer/achat, taux d’épargne différentiel entre les 2 cas et rémunération de l’investissement financier, coût d’opportunité de ce qui a été mis à l’achat (frais, apport, impôts) par rapport à l’investissement financier, coût total de tous les frais liés à la possession du bien etc …

    En ce qui me concerne, parmi tous mes collègues cadres d’une grosse société internationale, je suis le seul à être locataire, par choix, dans une région où l’achat représente environ 450 loyers, hors frais. Et pourtant, quand nous comparons nos patrimoines, le leur essentiellement immobilier avec un peu de financier, et le mien 100% financier, et bien il n’y a pas photo : au bout de 20 ans d’épargne bien plus forte grâce à la location comparée à la mensualité « équivalente » pour une accession à la propriété (en gros mon loyer est plus de 2 fois moindre que ce que j’aurais du payer tout compris pendant 20 ans pour devenir propriétaire), épargne investie en actions US, je suis aujourd’hui de loin le plus « riche ». Et mon portefeuille ayant maintenant une certaine taille « critique », grâce à son évolution exponentielle, il grandira bien plus vite que le leur, même si je reste locataire à vie.

    Alors quand vous écrivez que les propriétaires sont forcément plus riches que les locataires, avec un facteur 20 entre les deux au niveau du patrimoine, je pense qu’il faudrait être un peu plus nuancé.

    Réponse
    • Je suis désolé, mais vous avez non seulement très mal lu mon article, mais de plus vous ne l’avez pas bien compris, et vous n’en saisissez pas la portée.
      Un exemple simple: ce n’est pas moi qui écrit que les propriétaires sont en moyenne 20 fois plus riches que les locataires comme vous le suggérez, c’est les très sérieux experts du non moins sérieux INSEE, un institut où on ne fantasme pas avec les chiffres.
      Vous n’avez qu’à consulter le CV de ces personnes pour comprendre que ni vous, ni moi devrions avoir la prétention de les contredire dans leurs calculs.
      Vous me semblez être de la race de ces incorrigibles vendeurs de la peau de l’ours avant qu’il ne soit tué.
      Vous pensez déjà avoir gagné la course après seulement 20 ans d’investissement: comparer l’incomparable après un si court laps de temps est particulièrement dangereux. La course continue en effet jusqu’à votre mort.
      Je pense que le bilan financier de vos collègues sera à terme au moins équivalent au vôtre (à condition évidemment qu’ils investissent convenablement une fois leur RP payée).
      Ce bilan sera par ailleurs infiniment mieux équilibré entre actifs financiers et immobiliers que le vôtre, qui sera déséquilibré avec 100% de financier, ce qui vous expose par conséquent au risque de ‘séquence de rendement’). Vous ne semblez absolument pas tenir compte de ce risque très important. Ceux qui partent en retraite aujourd’hui avec uniquement du financier vous le confirmeront: c’est un lourd handicap de partir en retraite quand votre capital financier est en diminution et la bourse en période d’orage!
      De plus, posséder son propre logement a toujours été le meilleur rempart contre l’inflation.
      Enfin, grâce à leur actif immobilier, vos collègues peuvent, s’ils le désirent, jouir facilement de l’effet de levier pour investir dans l’immobilier locatif et devenir encore plus riches avec l’argent de malheureux locataires comme vous, et tout cela en sachant qu’ils seront chez eux, tandis que vous vivrez toujours chez un autre, avec les aléas que cela suppose (comme le risque d’éviction) et souvent aussi le manque de confort.

      Réponse
  3. Bonjour Luc,
    je vous remercie pour la qualité de vos articles que j’apprécie et qui m’apportent beaucoup.
    Le sujet le plus marquant pour moi a été la découverte des intérêts composés. Quel beau concept dont je compte bien tirer profit !
    Ce principe s’applique-t-il également pour calculer la valeur estimée d’un bien immobilier après une certaine durée, dans la mesure où il n’y a pas réellement d’intérêts produisant des intérêts ?
    Vous avez pris l’exemple d’un bien immobilier acheté 200.000€, avec une augmentation de 6% par an, qui après 30 ans vaut juste un peu plus de 1,1 million d’Euros.
    La calculatrice d’intérêts composés montre en effet qu’un investissement initial de 200.000€, avec un taux d’intérêt de 6 % pendant 30 ans donne lieu à un capital au bout de 30 ans de 1 148 698,23 €.
    Étant novice, j’aurais calculé (peut-être à tort) une valeur estimée du bien en appliquant une « simple » augmentation de 180 % (30 ans * 6 %), soit 560.000€.
    Quelle est mon erreur de raisonnement ?
    Je vous remercie par avance pour votre réponse.

    Réponse
    • Oui Cyrille, les intérêts composés s’appliquent également à la valeur d’un immeuble.
      Votre immeuble de 200.000€ vaut après 1 an 200.000×1,06= 224.720. Après 2 ans, il vaut donc 224.720×1,06= 238.203, etc.
      Continuez ce calcul 30 fois, et vous obtenez plus de 1,1 millions.
      Bon succès!

      Réponse
  4. Bonjour,
    J’ai vu qu’un commentaire proche du mien à déjà été poster donc j’irais un peu plus loin de le raisonnement.
    Si on habite le premier logement que l’on achète, nous paierons le prêt (équivalent au loyer) pendant 5-6 ans. (exemple d’un appartement acheter à 35 000 + frais bancaire au lieu de le louer 600 euros par mois)
    Après cette période nous n’avons plus à payer notre logement (seulement les taxes).
    En revanche pendant 5-6 ans nous ne pouvons plus investir pour cause d’endettement financier.
    En habitant dans notre premier logement, comment remédiez à se problème alors ? Car si je commence l’investissement locatif à 30 ans je n’aurais pas d’indépendance financière avant au moins 40 ans.

    Réponse
  5. Bonjour Monsieur Brialy
    J’apprécie toujours vos articles.
    Je suis d’accord avec vous qu’il vaut mieux acheter son logement que de le louer.
    Toutefois, que pensez vous du conseil souvent retrouvé auprès d’ « experts en immobiliers » qu’il vaut mieux acheter pour louer avant d’acheter pour se loger?
    L’argument étant que si vous acheter pour votre logement, vous serez endetté, souvent jusqu’à 33% et donc la banque ne voudra plus vous prêter pour de l’immobilier locatif.

    Réponse
    • Ce conseil a été absolument ridicule et inepte jusque fin 2019, et a privé des milliers de braves gens de profiter de l’investissement immobilier comme source de l’indépendance financière, car les solutions de contournement étaient faciles à appliquer.
      C’est ce qui a rendu tant d’investisseurs immobiliers riches, car ils étaient plus malins et mieux formés que ces soi-disant experts.
      Cela étant, depuis 2020, la nouvelle notion de taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier de maximum 33% a fait jour, et rend l’emprunt pour de l’immobilier locatif beaucoup moins aisé qu’auparavant.
      Cette nouvelle disposition est entièrement expliquée, avec son mode de calcul, et les éventuelles possibilités de contournement dans la leçon 39 de ma formation Immobilier. Mode d’Emploi.
      N’oubliez pas non plus que les loyers que vous payez diminuent également votre capacité d’emprunter, car ils sont évidemment comptabilisés également dans le calcul du taux d’effort.
      Bref, prétendre qu’il vaut mieux louer pour bénéficier d’un meilleur taux d’effort est particulièrement stupide.

      Réponse
  6. Bonjour,
    Bien d’accord sur la démonstration générale pour le bilan comptable.
    Concernant le choix location vs achat, votre vision est très manichéenne et symptomatique des générations ayant pu profiter du boom immobilier de la fin des années 90 : comparer achat immobilier remboursé pour un même bien à une location sur toute une vie n’a pas de sens. Il faut établir le bilan comptable du parcours résidentiel. Avec plusieurs changements de résidence, les frais de mutations entravent gravement le bilan comptable dans les régions tendues notamment au point qu’il faille rester plus d’une dizaine d’année dans le bien pour que votre raisonnement soit valide.
    Autre argument de poids : la location permet de libérer du cash qui peut alimenter d’autres placements.
    Bref, la comparaison simpliste et fallacieuse du proprio qui payent sa maison acheté à 30 ans jusqu’à la fin de son crédit versus le locataire qui loue à 30 ans jusqu’à la fin de sa vie n’a aucun sens tant elle est déconnectée de la réalité de notre époque!

    Réponse
    • C’est très bien d’écrire que j’ai une ‘vision très manichéenne et symptomatique des générations ayant pu profiter du boom immobilier de la fin des années 90‘, ce qui est une très belle phrase, mais encore faut-il que ceci corresponde à une réalité, ce qui n’est pas le cas.
      Désolé, mais s’il y en a un qui est déconnecté des réalités de son époque, ce n’est pas moi mais plutôt vous: il n’y a pas eu de boom immobilier à la fin des années 1990 en France, ni à aucune autre période.
      Tout ceci fait qu’en France, la valeur moyenne des immeubles s’est appréciée de plus de 10% par an depuis l’an 2000, de 8,75% depuis 1900 (Courbes de Friggit).
      Je pense donc que vous vous trompez tout à fait dans votre argumentation.
      En ce qui concerne le mythe des mutations, il faut aussi que vous vous reconnectiez avec la réalité.
      À part le cas de la mobilité professionnelle géographique plus grande d’une très petite minorité (7,7%) de Français (dont vous faites peut-être partie, ce qui expliquerait votre vision tronquée), vous devriez bien comprendre que la réalité de la toute grande majorité est que le propriétaire de son logement ne quitte en moyenne pas si vite sa demeure.
      La vraie et profonde réalité pour beaucoup de Français est qu’ils restent évidement dans leur maison toute leur vie, voire depuis plusieurs générations chez certaines familles, et que cela n’a pas changé fondamentalement à notre époque, contrairement à ce que vous semblez suggérer ou même imaginer.
      Je pense que la réalité des chiffres rend donc, bien au contraire, VOTRE vision ‘simpliste et fallacieuse tant elle déconnectée de la réalité’.
      En effet, le chiffre exact de détention moyenne contemporaine d’un propriétaire habitant est celui donné par le Commissariat Général au Développement Durable: la durée de détention d’un propriétaire de sa résidence principale est en France de 28 ans et 7 mois. Cela change évidement totalement vos calculs et votre conclusion, puisque les gens restent donc effectivement 3 fois plus longtemps en moyenne dans leur logement que la ‘dizaine d’années pour que mon raisonnement soit valide’.
      Voilà donc pour le mythe de la mobilité professionnelle qui ne correspond (à tort ou à raison, mais cela est un autre débat) à aucune réalité dans la vie de la majorité des Français.
      Même pour les locataires, qui déménagent en moyenne tous les 5 ans et 7 mois, le seuil de rentabilité de la propriété est dans bien des cas extrêmement proche pour eux, puisque dans beaucoup de villes et de régions de France, la rentabilité de la propriété est déjà atteinte pendant cette période.
      Le gros problème des moyennes est qu’elles sont le résultat de situations extrêmement hétéroclites: du jeune primo-accédant qui achète un premier studio pour ensuite construire une maison quand l’heure des enfants est venue, au professionnel qui doit changer de travail régulièrement et est donc obligé de louer, en passant par les retraités qui vendent leur logement pour aller vivre au soleil. Il faudrait donc mieux utiliser des médianes, ou mieux encore, des segmentations plus concrètes qui permettraient de nuancer le débat.
      C’est évidement le reproche majeur que je fais dans mon article: les gens ne raisonnent plus qu’à court terme, élaborant ainsi les fondations de leurs propres difficultés financières quand sera venu l’âge de la retraite.
      Ce n’est malheureusement pas pour rien que l’étude du Crédoc révèle que:
      • 73% des hauts revenus sont propriétaires de leur logement
      • 31% seulement seulement des bas revenus sont propriétaires
      et qu’en finale le propriétaire moyen est 20 fois plus riche que le locataire moyen.
      Cette dernière statistique devrait rendre honteux ceux qui prônent la location comme une opération financièrement intelligente (en dehors de certains cas très spécifiques comme les professionnels mobiles) surtout à une époque où cela signifie qu’il faudra payer des loyers sans améliorer jamais son actif net jusqu’à ses 82 ans, qui est l’espérance moyenne de vie en France.
      Je constate que les ‘pro-location’ ne raisonnent jamais plus longtemps que sur 10 ou 20 ans (et c’est typiquement ce que vous faites également), oubliant commodément pour le bénéfice de leur dangereuse entreprise que la plupart des Français ont à se loger pendant au moins 60 ans dès qu’ils ont quitté le nid parental, ce qui est un tout autre défi.
      Enfin, en ce qui concerne votre dernier argument que vous qualifiez ‘de poids‘: la réalité financière est tout le contraire de ce que vous semblez croire.
      La location ne permet PAS de libérer du cash pour alimenter d’autres placements, bien au contraire, car non seulement la propriété est en moyenne toujours plus rentable que la location sur le tout territoire français, mais elle permet de générer l’effet de levier pour d’autres investissements, comme expliqué dans mon article.
      Il me semble que vous avez à réviser vos notions d’arithmétique de base.
      De plus, vous êtes l’exemple parfait du sourd qui ne veut pas entendre, et du raisonneur qui ne sait pas raisonner.
      Une dernière remarque: ce serait agréable pour la transparence du débat que vous utilisiez votre adresse email réelle, c’est déjà assez pathétique comme ça.
      Bien à vous.
      Luc

      Réponse

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