Le calcul du cash flow immobilier en 2023

Dans le calcul du cash flow immobilier, il faut d’abord s’imprégner de la différence qu’il existe entre 2 types d’investisseurs en immobilier.

En dehors de ceux qui achètent leur propre logement, ou une résidence secondaire, il existe en effet 2 sortes d’investisseurs immobiliers: le spéculateur et le créateur de richesse à long terme.

Ce dernier se consacrera à l’investissement immobilier locatif.

C’est une des façons les plus sûres et les plus faciles pour atteindre votre indépendance financière.

Vous pouvez creuser davantage ce sujet et débuter vous aussi dans l’investissement immobilier locatif en vous procurant cette formation que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

Les 2 types d’investissement immobilier

1. L’investissement spéculatif

C’est celui où des investisseurs spéculent sur la hausse future ou sur l’appréciation d’une propriété.

Aux États-Unis, ce type d’investissement a en partie mené à la bulle immobilière d’il y a quelques années (en 2009), surtout en Floride, en Californie et au Nevada.

Les investisseurs y ont acheté et vendu quasi dans la même minute.

En réalité, beaucoup ont simplement acheté des propriétés sur plan, pour les revendre avant même leur construction.

C’est une activité qui se fait toujours là-bas, et il existe de nombreux sites qui vendent des formations pour réaliser ce type de transaction.

Chez nous, ce type de comportement existe beaucoup moins, et certainement pas de nos jours, ne fut-ce que du fait des règles juridiques et fiscales beaucoup plus contraignantes.

Entre autres, les taxes sur les plus-values freinent la fluidité du marché à ce niveau.

2. L’investissement créateur de richesse

C’est une approche beaucoup plus conservatrice, et où l’aspect spéculatif est nettement moins important.

En pratique, ce sera un investissement immobilier locatif.

La valeur de l’actif est évaluée sur sa capacité à générer des revenus maintenant et dans le futur (des loyers), et sur sa valeur résiduelle (sa valeur de revente).

C’est ici qu’intervient le calcul du cash flow immobilier.

Ces investisseurs sont intéressés dans la protection de leur capital investi, dans la croissance lente et certaine de leur revenus et dans la minimisation du risque.

Les différences entre l’investissement spéculatif et l’investissement locatif sont assez comparables à celles qui existent dans l’investissement en actions.

Là aussi certains veulent spéculer en achetant des actions individuelles dont ils espèrent qu’elles augmenteront bientôt, tandis que d’autres, bien plus rationnellement, investissent à long terme en fonds de placement (ETF) bien choisis, qui leur apporteront à terme l’indépendance financière.

‘Je suis un investisseur à long terme. Je ne me suis jamais fort intéressé aux possibilités de plus-value d’un investissement immobilier locatif.’

Je vois autour de moi, et sur beaucoup de sites internet qui traitent du même sujet, beaucoup de personnes et de conseillers qui estiment que le facteur des possibilités de plus-value d’un investissement immobilier locatif est extrêmement important dans le schéma décisionnel.

Je suis certainement d’accord avec eux en ce qui concerne l’achat de son propre logement ou d’une résidence secondaire qui ne sera pas mise en location.

Mais, dans le cas qui nous occupe, et pour profiter au maximum de l’effet de levier, je vais en effet toujours essayer d’emprunter le maximum possible.

De cette façon, ce n’est pas moi qui devra payer pour rembourser la banque et pour posséder cet actif immobilier, mais mon locataire.

La seule chose qui est donc réellement importante à mes yeux dans un investissement immobilier locatif, c’est que les loyers génèrent un calcul du cash flow immobilier positif par rapport à mon emprunt et mes frais d’entretien.

Si c’est le cas, la décision est aisée pour moi.

Que l’immeuble s’apprécie ou non d’une façon importante est superflu dans mon objectif d’investisseur.

Si c’est le cas, c’est évidemment encore mieux, mais cela ne participe pas vraiment à mon schéma décisionnel.

Ma formule de calcul du cash flow immobilier

Vous trouverez toutes sortes de formules, d’équations et de flux décisionnels qui dépendent de l’auteur du livre que vous lirez ou du gourou qui prêche sur son site ou ailleurs.

Pour moi, il n’y a eu qu’une seule formule de calcul du cash flow immobilier qui compte:

1. les banques ne peuvent plus accorder un crédit immobilier à un emprunteur dont le taux d’effort (une nouvelle notion) serait supérieur à 33%,
2. le crédit n’excèdera plus 25 ans.

Il est donc plus compliqué de trouver un crédit immobilier à notre époque.

C’est surtout l’immobilier locatif qui est touché.

La France se fait donc à nouveau remarquer comme le pays où l’investisseur immobilier est particulièrement bridé.

Jusqu’à fin 2019, les banques calculaient en effet le taux d’endettement selon leur bon vouloir et pouvaient y apporter une flexibilité non négligeable notamment pour les profils à hauts revenus et, surtout, les investisseurs locatifs.

J’expliquais dans la formation comment utiliser cette flexiblité à votre avantage.

C’était le fameux mythe du taux d’endettement, que les investisseurs formés contournaient sans problème.

Ceux qui ont ainsi suivi mes conseils sont à présent propriétaires de plusieurs unités locatives.

Cette flexibilité dans le mode de calcul du taux d’endettement est à présent supprimée.

Les banques vont devoir strictement respecter ces recommandations, et la production de crédit immobilier pourrait désormais en être affectée.

Certaines banques refusent déjà de prendre les dossiers d’investisseurs locatifs…

Tant pis pour ceux qui ont tergiversé, et n’ont pas suivi mes conseils quand tout était bien plus facile.

Pas de panique cependant.

Je suis là.

J’ai écrit une nouvelle leçon dans ma formation: la leçon 39.

1. Le texte et l’esprit de la nouvelle réglementation.
2. À qui cela s’applique.
3. Ce qu’est la notion de taux d’effort.
4. Comment EXACTEMENT calculer le taux d’effort, comme votre banquier doit le faire.
5. En quoi cela vous concerne si vous voulez devenir propriétaire de votre logement.
6. En quoi cela vous concerne si vous voulez devenir investisseur en immobilier locatif.
7. Les 4 solutions de contournement possibles.

En Belgique des règles similaires ont été émises. Je vous dévoile les solutions également.

Vous ne pouvez pas vous permettre de ne pas connaître et de ne pas comprendre ces nouvelles règles et les possibilités de contournement si vous voulez devenir propriétaire et/ou si vous voulez investir en logement locatif, car tout reste possible pour ceux qui connaissent les solutions cachées au grand public.

Fiscalité encore

Ce qui est très négatif, particulièrement en France, est que l’État rend les choses plus difficiles en cumulant les revenus nets d’un loyer avec les autres revenus, ce qui rend l’équilibre dans le calcul du cash flow immobilier plus difficile à réaliser.

Dans d’autres pays, comme la Belgique, ce n’est pas le cas et les loyers locatifs sont donc taxés à environ 10% maximum.

Il faut compter au moins 25% d’impôts supplémentaires, une fois les charges locatives déduites des revenus locatifs.

Cela n’empêche évidement pas de trouver des biens immobiliers dont la location (à court terme via un meublé par exemple, ou à long terme via une location traditionnelle) couvre tous les frais.

C’est là tout le challenge à réussir.

Si vous voulez creuser le sujet, il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil de calcul du cash flow immobilier donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

Le piège de la promotion immobilière neuve

Beaucoup de candidats investisseurs immobiliers sont attirés par les propositions de promoteurs immobiliers qui proposent d’investir dans des projets d’immobilier neuf.

Cela va de l’appartement en montagne (qu’un promoteur comme MGM ou d’autres vont gérer pour vous), aux logements meublés pour étudiants, en passant par des packs de défiscalisation (comme la loi Pinel).

Et j’oublie probablement les meilleures inventions.

Le problème avec ce que la plupart des promoteurs en immeubles neufs vous proposent, est que vous achetez quelque chose qui ne vous rendra jamais riche.

Pourquoi?

Parce que ces propriétés sont vendues bien trop cher que pour réussir à dégager un cash net positif, comme ma formule d’investissement immobilier locatif l’exige.

En faisant miroiter une affaire (fiscale ou autre) intéressante, ces promoteurs vous font payer une propriété  beaucoup trop cher pour ce qu’elle vaut.

Et je n’ai encore jamais rencontré quelqu’un qui a réellement récolté les loyers qui sont promis dans les belles brochures que l’on vous met dans les mains.

Ce n’est pas ainsi qu’on travaille en investissement immobilier locatif.

Ce qui est éternel comme problème, c’est que trop souvent les gens ne comprennent pas qu’un immeuble en location n’est pas comme un immeuble pour y vivre personnellement.

Ils voient les prix affichés des appartement neufs qu’ils choisiraient pour y vivre eux-mêmes, et là évidement cela ne marche pas: les loyers ne couvrent pas les frais, et le calcul du cash flow immobilier est négatif.

Il s’agit par contre encore beaucoup plus de chercher la bonne affaire, et encore plus la bonne localisation.

Cela demande donc du travail: c’est simple, mais cela ne veut pas dire que c’est facile.

Souvent, il faudra retaper les locaux, vous même (c’est alors très bon marché, mais cela dure plus longtemps et vous perdez des loyers), ou en ayant recours à un entrepreneur (plus cher, mais plus rapide).

Il faut aussi comprendre que les locataires n’ont en général pas les mêmes exigences que vous pour votre logement personnel.

Cela coûte donc moins cher.

Pourquoi cela ne marcherait-il pas?

Je suis la preuve vivante, avec des milliers d’autres propriétaires qui sont devenus fortunés comme moi sans investir de moyens propres, ou très peu, que c’est possible!

L’effet boule de neige

Ce calcul du cash flow immobilier positif pourra vous aider à accélérer l’achat d’une seconde propriété en utilisant cet argent pour rembourser plus rapidement l’emprunt que vous ferez pour l’acquérir.

Ne l’employez pas pour gagner plus d’argent dans votre vie quotidienne. Non, je vous conseille fortement d’employer cet argent pour votre prochain investissement immobilier locatif.

Par exemple, vous avez peut-être emprunté sur 20 ans pour votre 1er immeuble. Avec l’aide des bénéfices dégagés, vous pourrez alors emprunter sur 15 ans ou 13 ans pour votre immeuble suivant. Et ainsi de suite.

Je vous assure que c’est fascinant de voir votre patrimoine s’agrandir ainsi, sans que cela ne vous coûte un sou.

L’effet de boule de neige est fantastique, à l’instar des intérêts composés.

Personnellement, grâce à ce système, je n’ai ensuite jamais dû m’engager pour plus de 13 ans.

C’est ainsi que mes locataires m’ont rendu riche.

Je sais que certains conseillent d’emprunter le plus longuement possible dans le but d’améliorer le calcul du cash flow immobilier, avec lequel ils augmentent alors leur revenu mensuel.

C’est tout-à-fait compréhensible si vous devez vivre de cette ressource, et je suis dans ce cas d’accord avec eux.

Par contre, si vous faites de l’investissement immobilier locatif en plus de votre boulot existant (et que celui-ci vous offre assez de revenus que pour en vivre normalement), ne faites pas l’erreur d’emprunter sur de trop longues périodes, car vous vous privez évidemment de la possibilité de conquérir votre indépendance financière plus tôt.

Moi, à 50 ans, tout était remboursé. J’ai pu arrêter de travailler.

Si vous empruntez sur 20 ou 25 ans, vous risquez d’être encore occupé à rembourser à l’heure de la retraite légale, ou même après.

La gestion de votre patrimoine locatif

Un aspect qui rebute souvent les candidats en investissement immobilier locatif est le travail de gestion des propriétés et des locataires.

Les avis du genre ‘on n’a que des ennuis avec les locataires‘ abondent.

Tout d’abord, j’ai remarqué que cela est surtout dit par ceux qui n’ont jamais investi personnellement en investissement immobilier locatif, et ils ne parlent donc pas d’expérience.

Moi, je l’ai fait pendant des années, et, très sincèrement, je ne comprends pas bien le problème.

C’est évidement exact qu’il y a quelques problèmes à régler, mais ils ne prennent en général qu’une heure par mois, et valent certainement les bénéfices que l’investissement immobilier locatif procure.

Cela dit, il est absolument primordial de trouver des propriétés dans des localisations de qualité qui attirent des locataires de qualité également.

Si j’avais voulu, j’aurais pu devenir propriétaire de quatre fois plus d’appartements, en investissant en une qualité moindre, et donc en payant moins.

Heureusement que je ne l’ai jamais fait!

Le principal bénéfice de ma sélectivité a été qu’aucun de mes appartements n’a jamais été sans locataire plus d’un mois, et que le préavis à charge du locataire a donc toujours fonctionné à mon avantage.

Et par conséquent, que la provision de 5% pour périodes sans locataire n’a jamais dû être employée, augmentant le calcul du cash flow immobilier final d’autant.

Je désire des locataires de qualité, ayant un job stable, qui prendront soin de ma propriété.

Si malgré tout vous estimez que cette gestion n’est pas votre tasse de thé, vous pouvez employer les services d’une agence.

Je vous conseille néanmoins de gérer la 1ère année vous même votre première propriété.

Votre rentabilité en sera non seulement améliorée, car une agence de gestion coûte relativement cher, mais en plus vous apprendrez également les tenants et les aboutissants de la gestion locative.

Cela vous permettra de juger en connaissance de cause, et de mieux négocier un contrat éventuel avec une agence.