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Commencer à investir dans l’immobilier locatif autrement

Commencer à investir dans l’immobilier locatif autrement

Mon ami Omar à commencé à investir dans l’immobilier locatif d’une façon que j’ai beaucoup appréciée. Il sera probablement rentier vers ses 50 ans.

Mon ami Omar a commencé à investir dans l’immobilier locatif d’une façon que j’ai beaucoup appréciée, et qui n’est pas la façon classique de procéder.

Il n’a pas cherché un appartement qu’il pourrait mettre en location pour faire rembourser son emprunt immobilier par son locataire, puis un autre appartement, et ainsi de suite, pour devenir financièrement indépendant en une vingtaine d’années.

Il a fait beaucoup plus fort encore.

Il a tout de suite acheté un immeuble de 4 appartements, et il a choisi l’appartement du rez-de-chaussée pour y habiter lui-même. Il a été extrêmement courageux. Lui et son épouse Myriam ont travaillé chaque soir et chaque week-end pendant 3 mois pour rénover les appartements. Mais à présent c’est fait, et il a mis en location les 3 unités restantes.

C’est une façon pour investir dans l’immobilier locatif qui non seulement est courageuse, mais aussi extrêmement intelligente. Il a acheté l’immeuble entier pour 395.000€, et ses frais de rénovation ont été de 50.000€, donc le coût total était de 445.000€ pour 4 appartements rénovés. S’il les avait achetés séparément, il aurait certainement payé au moins 50% de plus. C’était déjà un coup de maître en soi.

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Mais en plus, son banquier lui a fait facilement un crédit, puisque c’est investir dans l’immobilier locatif tout en achetant son logement personnel. Non seulement Omar ne paie donc plus de loyer à un propriétaire, mais de plus sa capacité d’emprunt a augmenté de façon gigantesque car la banque a évidement pris en compte et le fait qu’il n’a plus de loyer à payer, et le fait qu’il reçoit des revenus locatifs supplémentaires. Donc il a pu emprunter plus, sans devoir gagner pour autant plus d’argent.

C’est génial.

Comme Omar a suivi ma formation sur l’immobilier, il n’est pas de ceux qui se laissent désarçonner par les 3 grands mythes de l’investissement immobilier: qu’il vaut mieux faire de l’investissement locatif avant de devenir propriétaire de son propre logement, qu’il faut rechercher des immeubles qui offrent un bon rendement locatif et que la capacité d’emprunt d’un investisseur immobilier est limitée à 33% de ses revenus.

« Si on projette tout ceci sur une période de 20 ans, il se retrouve ainsi à la fin de cette période avec une quinzaine d’appartements en location, en dehors de celui qu’il habite. »

Investir dans l’immobilier locatif de façon rentable

Omar m’a monté ses chiffres. Il a dû payer les frais de notaire lui-même. Bon, je ne suis pas partisan de verser un apport personnel, mais je comprends que ce cas est un peu différent dans la mesure où un des appartements sera aussi son logement. Il a donc payé les frais de notaire par une épargne qu’il avait réalisée sur une période de 5 ans, mais pour le reste, il a reçu un prêt logement de 100%, frais de rénovation inclus, à taux fixe de 2,06% (en janvier 2016) sur 20 ans, soit une mensualité de 2.322€. Il a donc bien profité des taux historiquement bas.

Les 3 appartements sont mis en location pour 650€ chacun. Son propre logement lui coûte donc le solde se son emprunt, soit seulement 372€. Il a droit aussi a quelques avantages fiscaux, qui n’interviennent même pas dans son calcul.

C’est donc une opération extrêmement rentable.

Omar a eu très facile à calculer la rentabilité de son investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

Même s’il habite évidemment dans un appartement identique à celui de ses locataires, il y a tout de même quelques grosses différences:

  • Il paie environ la moitié de ce que eux paient chaque mois.
  • Cette somme ne sera évidement jamais indexée, et de par l’inflation deviendra ridiculement négligeable d’ici quelques années. Par contre, les loyers ne cesseront d’augmenter.
  • Il cessera de payer dans 20 ans, ses locataires devant payer toute leur vie. Sur une espérance de vie de plus de 82 ans, il ne faut pas être un génie mathématicien pour comprendre combien Omar économise par rapport à ses locataires.
  • Chaque mois Omar devient ainsi un peu plus riche, ses locataires un peu plus pauvres.

Un autre avantage qu’a Omar à investir dans l’immobilier locatif de cette façon est qu’il est toujours sur place et qu’il a donc un contrôle extrêmement fort de ses locataires. Pas question de ne pas respecter les lieux, Myriam à l’oeil pour cela. Main de fer dans un gant de velours!

Recommencer l’opération

Tout ceci a eu lieu en 2016.

À l’époque déjà, Omar s’interrogeait déjà sur la suite. Il n’avait que 28 ans, et il se demandait ce qu’il devait faire par après. Il m’en a évidement parlé. Quand l’immeuble sera remboursé après 20 ans, il aura l’équivalent en argent d’aujourd’hui de 1.750€ de loyers chaque mois de ses 3 appartements en location. Et il sera propriétaire libre de charges de son propre logement. Il pense que cela ne sera pas suffisant que pour arrêter de travailler et devenir rentier. Et je pense qu’il a raison. Je lui ai conseillé de simplement recommencer le processus deux fois encore dans les prochaines années. S’il remet à chaque fois en location l’appartement qu’il habite, son bilan financier est positif car il dégage du profit, et pas un peu. Il n’aura aucun problème à recevoir un nouvel emprunt.

Omar n’a pas hésité longtemps. En mai 2018, le jour de ses 30 ans, il possédait 3 immeubles pour un total de 16 appartements, dont son propre logemnt qui ne lui coûte toujours que 372€ par mois! Tout le reste est payé par ses locataires.

Si on projette tout ceci sur une période de 20 ans, il va se retrouver ainsi à la fin de cette période avec une quinzaine d’appartements en location, en dehors de celui qu’il habitera gratuitement. Les revenus bruts qu’il obtiendra du fait d’ investir dans l’immobilier locatif seront donc de 9.750€ par mois, en argent d’aujourd’hui.

C’est ce qu’on appelle conquérir son indépendance financière: il sera rentier à 50 ans, dans son propre logement, et avec une fortune à dépenser chaque mois, jusqu’à sa mort. Et ses héritiers n’auront pas à s’en faire non plus pour leur avenir.

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Vos commentaires

4 Commentaires

  1. Super

    Réponse
  2. Super article!
    Votre formation est très bien, et elle remet les pendules à l’heure à propos de ces âneries que l’on rencontre partout sur le fait de devenir propriétaire de son logement après avoir invest en locatif et sur les soi-disant quotas de capacité d’emprunt limitée à 33%.
    Grace à votre formation, je suis à présent propriétaire de 18 appartements, dont le mien, sans aucun apport!

    Réponse
  3. Monsieur Brialy,
    Je voulais vous remercier pour votre formation sur l’immobilier qui m’a permis de comprendre tous les tenants et aboutissants de la démarche. Grâce à vous, je suis devenu propriétaire de mon propre logement d’abord, mais aussi de 6 autres appartements (et cela sans investir un seul euro moi-même!).
    Je ne compte pas m’arrêter bientôt.
    Mon objectif est de devenir propriétaire de 20 appartements grâce à votre méthode.
    Merci encore.

    Réponse
  4. Merci pour cet article qui présente l’intérêt de l’immobilier.
    Moi pour ma part je suis logé à titre gratuit, donc investir et obtenir un prêt est donc plus facile.

    Réponse

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