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emprunt immobilier
S’engager pour un crédit immobilier est le passage quasi obligé pour la plupart d’entre nous si nous voulons acquérir un immeuble comme logement ou comme investissement dans le cas de l’immobilier locatif. Découvrons ensemble dans ce dossier toutes les caractéristiques de ce prêt immobilier, et comment réussir à obtenir les meilleures conditions.

Votre crédit immobilier (parfois appelé également prêt immobilier, prêt hypothécaire, crédit logement, crédit immobilier, etc) sera en général garanti par une hypothèque, ce qui veut simplement dire que vous donnerez à votre créancier (en général la banque qui vous a prêté l’argent) votre immeuble en garantie du paiement de votre dette. Ne vous en faites pas sur tout ceci, c’est la chose la plus normale du monde, et toutes les banques et tous les notaires savent ce qu’il faut faire à ce sujet.

Vous pouvez creuser davantage ce sujet et débuter vous aussi dans l’investissement immobilier en vous procurant ce livre que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

Comment trouver un crédit immobilier moins cher?

Voyons ensemble comment obtenir un crédit immobilier jusqu’à 35% plus avantageux que le tarif officiel et affiché par votre banque. Et épargner ainsi le prix d’une grosse BMW!

Le truc, c’est qu’il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les banques. Nous allons mettre toutes les chances de notre côté et nous super-bien préparer.

Le mieux est de préparer une liste des questions pour lesquelles nous devons avoir une réponse précise. Nous ne prendrons aucune décision avant d’avoir toutes les réponses.

  1. Quel sera le taux d’intérêt?
  2. Quelles seront les mensualités?
  3. Si le taux d’intérêt est variable, quand pourra-t-il être adapté?
  4. Combien le taux d’intérêt peut-il augmenter au maximum?
  5. Quand est-ce que je vais devoir commencer à rembourser?
  6. Est-ce que le taux d’intérêt qui m’est accordé m’oblige à m’engager pour d’autres services, et lesquels, et à quel prix?
  7. Ai-je vraiment besoin d’une assurance de prêt (solde restant dû), et quel en est le prix?
  8. Est-ce que je suis obligé de contracter une assurance incendie via la banque?
  9. À  combien se montent les frais de dossier?
  10. À combien se montent les frais d’expertise?
  11. Est-ce qu’il y a possibilité de contracter une promesse hypothécaire (même partielle) à la place d’une inscription hypothécaire complète?
  12. À combien se montent les honoraires du notaire?

Allez avec votre liste de questions chez votre banquier habituel. Mais ne prenez encore aucune décision! Laissez d’abord reposer les informations que vous recevrez. Et allez ensuite chez les concurrents pour poser les mêmes questions. Est-ce qu’ils ont une meilleure offre? Est-ce que leurs tarifs sont plus intéressants?

Si oui, retournez avec les offres des concurrents chez votre banquier habituel. Il sera probablement d’accord de faire un effort par rapport à son offre première. N’hésitez pas à mettre en question votre clientèle. Un banquier sait qu’un client avec un crédit immobilier est en général un bon client, et pour longtemps.

Envoyez finalement la meilleure offre de votre banquier habituel à la meilleure banque concurrente. Probablement qu’ils feront un dernier effort…

Une stratégie alternative pour obtenir le meilleur crédit immobilier

Un banquier n’est pas toujours le meilleur interlocuteur pour obtenir un emprunt immobilier. L’évolution du métier bancaire à fait que votre interlocuteur n’est souvent aujourd’hui pas plus qu’un vulgaire vendeur de produits généralistes, sur lequel il touche une commission. De plus, ces gens sont en général terriblement mal formés.

Dans ce contexte, ‘vendre’ un emprunt immobilier est pour eux, et difficile, et, dans leur esprit, peu rentable, car ils ne touchent pas une commission sur ce type de produit. Ils préfèrent vendre un placement où vous n’allez rien gagner ou une carte de crédit. C’est stupide, c’est contre leur intérêt à long terme, mais c’est comme ça.

De plus, comme ils ne peuvent en aucun cas décider eux-même si votre prêt sera accordé ou non, ils doivent défendre votre dossier dans les organes internes de la banque, ce qui demande du travail, du temps, et ce qui risque de compromettre leur carrière s’ils se voient refuser trop de dossiers.

Bref: votre interlocuteur dans la banque au coin de la rue est parfois (pas toujours) plus un problème qu’une solution.

Une alternative est dans ce cas est le courtier en crédit immobilier. C’est un vrai spécialiste de l’immobilier, et contrairement au brave gars de la banque du coin, il est commissionné quand il vous vend un crédit. Il a donc intérêt à réussir, et c’est pourquoi il a les meilleurs contacts directs avec les décideurs dans les banques.

Il va vous écouter, ficeler votre dossier à votre place, et obtenir le meilleur taux possible. Comme il n’est payé que si vous signez son offre, vous pouvez toujours revoir votre banquier habituel: il va probablement faire mieux encore pour ne pas perdre votre clientèle.

Est-ce que cela vaut la peine de négocier votre crédit immobilier?

Les taux sont sujets à des changements tous les jours, mais les possibilités de négociation sont environ proportionnellement toujours identiques. Cela signifie que vous aurez en finale toujours intérêt à faire votre devoir de recherche.

Supposons pour l’exemple que le taux affiché soit de 4,50% pour un emprunt à taux fixe de 200.000€ sur 20 ans. Cela correspond à un remboursement de 1.260,82€ par mois, soit un coût total de 302.596,80€ après 20 ans. Et supposons également que vous trouviez un prêt à 2,90%, ce qui est tout à fait possible. Les mensualités descendent alors à 1.097,49€, soit un coût total de 263.397,60€. La différence est de 39.199,20€!

Ce n’est donc même plus le coût d’une petite voiture, c’est celui d’une belle BMW (ou la marque que vous voulez, vous avez bien le droit de faire ce que vous voulez avec votre argent!).

Si vous voulez creuser le sujet, il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

Quelle pourcentage de votre revenu pouvez-vous allouer à votre crédit immobilier?

Si vous achetez votre propre logement, vous pouvez certainement allouer au minimum à votre prêt hypothécaire le même montant que votre loyer. Mais en général les banques ne prendront en considération qu’un pourcentage maximum de 33% de vos revenus.

Dans le cas de l’investissement locatif, la règle de la quotité d’un tiers ne joue plus de la même façon, car vous faites un investissement qui va vous rapporter des loyers chaque mois. Tout dépendra donc de votre profit mensuel.

Faut-il un apport personnel pour payer les frais de notaire?

De plus en plus, les banques exigent un apport personnel afin de vous accorder un crédit logement. C’est relativement différent du passé, la crise monétaire est passée par là. C’est surtout vrai pour votre 1er crédit, celui que vous voulez contracter pour votre propre logement. Mais est-ce toujours le cas? Réponse complète dans mon article sur l’apport personnel.

Taux d’intérêt fixe ou taux d’intérêt variable?

Un crédit immobilier avec un taux d’intérêt variable a en général un coup plus bas que celui avec un taux fixe. Vous pourrez donc emprunter un plus grand capital avec les mêmes mensualités, ou payer des mensualités plus petites pour le même capital.

Mais méfiez-vous. Le problème est que l’on ne peut pas prévoir l’évolution des taux d’intérêts. Il est tout à fait possible que votre mensualité augmente soudainement de plus de 30%!!! C’est ainsi qu’a commencé la crise financière aux États-Unis. Les emprunteurs à taux variable se sont retrouvés avec une telle hausse de leurs mensualités qu’ils ne parvenaient plus à rembourser.

Les taux d’intérêts sont pour le moment extrêmement bas. Je suis donc un grand partisan des taux d’intérêts fixes puisqu’ils permettent aujourd’hui d’avoir un prêt bon marché, et qui, contrairement à l’inflation, ne changera plus à l’avenir. C’est définitivement le cas dans l’hypothèse où vous empruntez pour un investissement locatif: vos loyers vont augmenter naturellement avec l’inflation, tandis que vos remboursements resteront fixes. Encore plus de profit pour vous.

Vous pouvez découvrir un article complet sur le choix entre taux fixe et taux variable ici.

Qu’en est-il des assurances?

L’assurance de prêt

Une assurance de prêt (appelée aussi assurance solde restant dû) est un must dans la plupart des cas quand on achète son propre logement. Elle permet en effet de rembourser immédiatement votre emprunt immobilier en cas de décès prématuré, de façon à ce que vos héritiers puissent continue sans autre souci à vivre dans votre habitation.

Mais il y a des cas où vous n’avez pas besoin de cette assurance parce qu’il n’y a personne qui soit réellement concerné par votre décès avant le remboursement du prêt: par exemple si vous êtes célibataire, ou si vous avez déjà une bonne assurance décès via l’assurance-groupe de votre employeur. C’est aussi le cas si vous contractez le prêt hypothécaire pour des investissements locatifs (dans ce cas, vos héritiers peuvent tout simplement continuer à jouir des locations pour rembourser le prêt).

Il est alors important de trouver un banquier qui accepte de faire un prêt hypothécaire sans assurance solde restant dû. Cette assurance coûte en effet relativement cher, et vous pouvez épargner ainsi plusieurs milliers d’euros sur votre crédit logement. Vous aurez probablement à payer un taux d’intérêt plus élevé, mais même dans ce cas, le total des coûts sera peut-être moins élevé. Vérifiez-le!

Combien devez-vous payer pour l’assurance solde restant dû? Êtes-vous obligé de passer par la banque? Ou pouvez vous choisir votre propre assureur? La différence en coûts peut être très importante. Cela vaut aussi pour l’assurance incendie. La différence entre un assureur indépendant et votre banque peut être ici aussi très substantielle.

L’assurance perte d’emploi

Une assurance perte d’emploi est une assurance facultative, dont le but est de couvrir le remboursement des mensualités de votre prêt logement, si jamais vous perdriez votre travail.

J’aime autant vous le dire tout de suite, je ne suis pas un grand partisan.

C’est très cher pour ce que c’est, et la liste des restrictions est plus longue que le menu d’un mauvais restaurant chinois:

  • Il faut être salarié en CDI (Contrat de Durée Indéterminée). Tant pis si vous êtes indépendant ou intérimaire! Même salarié, c’est la galère. Il faut en général un minimum d’ancienneté, ne pas être à l’essai ou en procédure de licenciement.
  • Vous ne pouvez pas démissionner.
  • Les licenciements pour faute grave sont exclus.
  • Vous n’êtes en fait remboursé que si vous êtes au chômage et indemnisé par le Pôle d’Emploi, en général pas à 100% d’ailleurs, plutôt entre 50 à 75% avec des plafonnements à des montants déterminés, c’est limité dans le temps (de 14 à 48 mois), et il y a une période de franchise (en général 1 an).

Cette liste de restrictions n’est certainement pas complète. Chaque contrat est différent, et il faudra bien lire toutes les conditions, et surtout les petites lettres!

Une assurance perte d’emploi a un prix rébarbatif: Il faut compter annuellement de 0,20 à 0,45% du capital que vous désirez emprunter.

Un exemple de prix: comptez 6.000 euros sur l’ensemble du prêt par 100.000 euros empruntés sur 20 ans, et ceci pour être indemnisé à 50%.

Certaines banques exigent que vous souscriviez une assurance perte d’emploi pour pouvoir emprunter chez elles. Finalement, cela est plus intéressant pour elles que pour vous. Allez plutôt emprunter ailleurs.

En cas de réel malheur, vous pourrez éventuellement renégocier votre contrat avec votre banque, le temps de retrouver un emploi, et utiliser votre fonds d’urgence à bon escient.

Ne soyez pas étonnés que souvent un taux d’intérêt pour un crédit logement qui semble intéressant à première vue, se disqualifie par l’obligation d’acheter des assurances trop chères.

Faut-il emprunter le plus possible?

Il est important de comprendre que votre emprunt sera plus avantageux et plus facile à obtenir si vous pouvez verser un apport personnel. Au plus grand le montant que vous empruntez, au plus le taux d’intérêt risque d’être élevé.

On parle ainsi de la ‘quotité’ d’un emprunt. Celle-ci exprime en pourcentage la part du capital à garantir, donc en général combien vous empruntez par rapport à la valeur totale de l’immeuble. En général on discerne trois créneaux: en dessous de 80%, entre 80 et 100%, et au-dessus de 100%. Il est courant de voir que le taux d’intérêt à un différentiel d’environ 0,5 % entre ces quotités extrêmes. Cela n’a l’air de rien, mais sur la durée d’un emprunt, cela signifie beaucoup d’argent. Si vous empruntez moins que la quotité de 80%, vous aurez le plus de chances d’obtenir le taux le plus bas.

N’oubliez pas qu’en plus du prix de l’immeuble, vous aurez à payer les frais de notaire (voir ci dessus).

Aujourd’hui il devient de plus en plus difficile de pouvoir emprunter à des quotités supérieures à 100%. Dans ce cas il ne sera pas possible d’emprunter pour le total de votre investissement.

Personnellement, j’estime que pour votre logement personnel, il est évidemment primordial d’avoir les remboursements les plus bas possibles via un taux d’intérêt le plus bas possible également. Dans le cas de l’investissement locatif, d’autres considérations doivent entrer en ligne de compte. Comme c’est votre locataire qui aura à rembourser votre emprunt pour vous, la question de la hauteur du taux d’intérêt est moins importante que celle de recevoir l’emprunt le plus haut possible, tant que les charges d’emprunt sont couvertes par les loyers perçus. Vous pourrez ainsi investir en immobilier sans avoir vous-même très peu ou même pas d’argent du tout.

C’est tout l’objet de ma formule d’investissement immobilier: elle vous permettra de devenir riche sans investir vous même, ou très peu.

Faut-il emprunter le plus longtemps possible?

Est-il conseillé d’emprunter sur 30 ou 40 ans?

A la question de savoir s’il faut emprunter le plus longtemps possible, il est important de bien comprendre comment un crédit immobilier fonctionne, et qu’investir en immobilier est comme tous les investissements une question de long terme.

Emprunter longtemps peut sembler intéressant car au plus long est le terme d’un emprunt, au moins vous devrez payer chaque mois. Et cependant je vous conseille très fortement de diminuer autant que possible le temps où votre emprunt va courir. Vous obtiendrez en effet probablement dans ce cas un taux d’intérêt moins élevé, et certainement dans le cas où le taux d’intérêt est fixe. La plupart des instituts de crédit donnent en effet un pourcentage différent par tranche de cinq ans.

Mais surtout, au plus vite vous rembourserez le capital que vous empruntez, au moins vous aurez d’intérêts à payer, et si vous contractez une assurance crédit, celle-ci vous coûtera moins cher également.

Une autre considération est que si vous empruntez sur des termes trop longs, vous risquez d’être encore à rembourser votre emprunt quand votre carrière professionnelle sera terminée, ou quand le moment sera venu pour faire des travaux de rénovation importants à votre maison.

Ne pensez pas non plus nécessairement en multiples de cinq ans, par exemple 15 ou 20 ans. Il est bien possible qu’un emprunt sur 18 ans vous convienne parfaitement: en raccourcissant la longueur de l’emprunt, vous allez évidemment augmenter quelque peu les mensualités, mais vous payerez au final moins d’intérêts. De plus vous réussirez peut-être ainsi à obtenir un crédit immobilier plus bas.

« Il existe des alternatives à l’emprunt immobilier classique qui vous feront encore économiser plus d’argent »

Il existe des alternatives à un emprunt immobilier garanti classiquement par une hypothèque. Elle peuvent dans certains cas être intéressantes à considérer. Examinons cela ensemble.

1. La première alternative au prêt hypothécaire: la caution pour crédit logement

Un crédit immobilier garanti par caution est une alternative intéressante à l’hypothèque. Ce type de financement, qui est le fait d’environ 1/3 des crédits, est celui où c’est un organisme tiers qui remplira vos obligations à votre place si jamais vous faisiez défaut. Dans ce cas, vous aurez soit à renégocier votre contrat (en augmentant la durée du prêt par exemple), soit votre logement sera saisi.

Votre banque et la caution

Vous négociez donc avec votre banque les conditions de votre crédit immobilier, mais celui-ci sera garanti par un autre organisme. Votre dossier devra donc être accepté 2 fois: par la banque, et par l’organisme qui délivre le cautionnement. En pratique, cela se passe relativement facilement, puisque les banques ont des partenariats avec des spécialistes en la matière. Aucune formalité de votre part: c’est votre banque qui s’occupe de tout. L’engagement de la société de cautionnement vous sera confirmé en même temps que l’offre de prêt délivrée par votre banque.

Le grand spécialiste du secteur en France est le Crédit Logement.

Les frais du cautionnement

Les frais sont très différents de ceux que vous aurez avec un prêt hypothécaire. Seule une commission plafonnée est acquise à l’organisme de cautionnement en rémunération de sa prestation.

Le reste des frais de garantie, soit le versement dans un Fonds Mutuel de Garantie (FMG), est éventuellement restituable pour partie en fin de prêt ou en cas de remboursement total par anticipation. Cette restitution de la mutualisation intervient dans le mois qui suit celui de la réception de l’attestation conforme de remboursement total de prêt qui doit vous être adressée par la banque.

Puisque vous n’avez pas besoin d’une garantie hypothécaire, vous économisez des frais de notaire pour l’établissement et l’enregistrement de cet acte. De même, en cas de remboursement anticipé de votre emprunt, vous n’aurez pas à payer les frais liés à la main-levée hypothécaire.

Ce sont des économies substantielles.

Pour les moins de 37 ans, il y a aussi des avantages spécifiques, qui rendent cette formule encore plus avantageuse.

Le coût de la garantie par cautionnement peut donc être très compétitif par rapport à celui de l’hypothèque. Pour un emprunt de 150.000€, vous paierez de l’ordre de 2.500€ pour un acte hypothécaire, de 750€ pour une caution (en tenant compte des frais remboursables).

Je vous conseille donc de comparer les coûts entre les 2 solutions.

2. La deuxième alternative au prêt hypothécaire: le mandat hypothécaire

Comme nous l’avons vu, il est généralement admis que si vous voulez construire ou acheter, vous vous vous engagez pour un crédit immobilier où une hypothèque sert de garantie. Une banque est pas un organisme de bienfaisance et de cette façon veut être s’assurer que le prêt sera remboursé.

Mais saviez-vous qu’une deuxième piste peut être suivie? Un mandat hypothécaire, dans certains cas, peut remplacer une prise d’hypothèque au moment de conclure un prêt hypothécaire.

Certaines banques vous permettront en effet de garantir une partie du montant du prêt par un mandat hypothécaire. Dans ce cas, vous donnez l’autorisation à la banque de prendre une hypothèque pendant la durée du prêt, et ce à tout moment pour un montant déterminé à l’avance. La différence avec un prêt hypothécaire ordinaire est que l’hypothèque n’a pas été prise au début de la période, mais à une date ultérieure.

La banque peut donc encore prendre une hypothèque quand elle le juge nécessaire, par exemple si elle pense que vous ne faites pas les paiements correspondants aux accords. Il se peut que si vous n’avez pas payé pendant deux mois, la banque prenne une hypothèque pour la proportion convenue du montant. Et ces coûts sont pour votre compte.

Avantages par rapport à une hypothèque

Votre avantage est que le coût sera inférieur à celui d’une hypothèque normale, car un mandat hypothécaire est tout simplement un accord entre deux parties. Une inscription au bureau des hypothèques, où les prêts hypothécaires sont notifiés n’est donc pas nécessaire.

Concrètement, cela signifie que les frais d’acte et d’enregistrement seront moins élevés. En outre, la maison ou l’appartement pourrait être utilisé comme garantie pour un deuxième prêt hypothécaire.

Inconvénients par rapport à une hypothèque

Les inconvénients se situent principalement sur les questions fiscales, car soustraire le remboursement du capital et des intérêts n’est pas possible avec un mandat hypothécaire. C’est seulement possible avec une hypothèque. Un mandat hypothécaire vous permet de payer moins au départ, mais à cause de votre manque d’avantages fiscaux, il se peut que vous n’en tiriez aucun avantage.

Enfin, il est possible de combiner un mandat hypothécaire avec une hypothèque complète et donc toujours profiter de ces avantages fiscaux. Mais ceci est une question de technologie fiscale, et vous avez à prendre un bon fiscaliste.

Un mandat hypothécaire peut être intéressant dans certains cas, mais la matière est encore une affaire assez compliquée. Il me semble judicieux d’évaluer votre situation avec les conseils d’un expert: consulter votre notaire est tout indiqué.

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