Devenir propriétaire en 2023 (le guide essentiel)
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Cette formation gratuite vous apprendra comment bien débuter en 3 étapes dans l’investissement immobilier:
Devenir propriétaire
Devenir propriétaire de son propre logement est un must si vous voulez atteindre votre indépendance financière.
Rester locataire est un abîme de pertes financières.
Un soit-disant expert immobilier ou un banquier qui vous conseille des choses pareilles, prouve simplement qu’il ne connait pas son métier.
Évitez-les!
Si vous souhaitez tirer le meilleur parti des possibilités offertes par l’investissement immobilier, cet article vous sera indispensable.
Investir dans l’immobilier
Apprenez tout ce que vous devez savoir avant de commencer à investir en immobilier.
Investir dans l’immobilier se fait en deux grandes étapes:
- devenir propriétaire de sa résidence principale
- l’investissement locatif
Cela doit se faire dans cet ordre, et dans cet orde seulement.
Ne croyez pas ceux qui vous disent qu’il faut faire le contraire.
Ils vous donnent un mauvais conseil basé sur une fausse vision de ce qu’est un bilan financier personnel, une négociation bancaire et un taux d’endettement.
Ils calculent en général sur de trop courtes périodes, et sans mettre en oeuvre l’inflation.
Si l’inflation augmente de par exemple 5%, cela signifie en réalité que votre loyer augmente chaque année de 5%, et qu’il double de cette façon tous les 14 ans (et ce pendant toute votre vie).
Sur le cours d’une vie, votre loyer doublera en moyenne donc 4 fois.
Un remboursement d’emprunt fixe par contre diminue chaque année de en monnaie constante à cause de cette même inflation.
Votre remboursement diminue de cette façon de 50% après 14 ans déjà, et disparait totalement après une vingtaine d’années (puisque votre emprunt sera alors remboursé).
Je n’ai jusqu’à présent jamais lu AUCUN de ces soit-disants experts mettre en lumière cette vérité essentielle.
Devenir propriétaire de son propre logement
ll n’est pas possible de devenir riche sans devenir propriétaire de sa résidence principale.
Devenir propriétaire est aussi le meilleur moyen pour commencer à investir dans l’immobilier.
Ce n’est pas un hasard que le propriétaire moyen est 21 fois plus riche que le locataire moyen.
C’est un drame que la France est, à 2 pays près, la nation où il y le plus de locataires en Europe.
Beaucoup d’entre vous ont peur de devenir propriétaire de leur résidence principale.
Mais quand ont voit le nombre d’articles dans la presse et sur l’internet qui déclarent qu’il vaut mieux louer que d’acheter son logement, il est temps de dire: assez, cela suffit.
Voici donc 8 bonnes raisons pour lesquelles il est bon d’investir dans l’immobilier et de devenir propriétaire de son logement:
1. Vous pouvez faire une bonne affaire
Les prix de l’immobilier en France ont augmenté de manière significative ces dernières années.
Cependant, les progressions du marché immobilier français devraient être plus mesurées dans l’avenir proche, aussi bien en termes de prix qu’en termes de volumes de transactions.
Cela est principalement dû à l’augmentation des taux d’intérêt.
2. Les prêts pour investir dans l’immobilier sont encore bon marché
Devenir propriétaire de sa résidence principale reste une bonne idée.
Malgré un contexte de hausse des taux d’intérêt et de baisse du pouvoir d’achat, il est déconseillé de garder une position attentiste face au marché de l’immobilier.
Devenir propriétaire, c’est aussi s’engager dans la durée afin de pouvoir mutualiser les coûts de l’achat.
Vous pouvez à présent obtenir un crédit immobilier de 20 ans pour environ 3%, parfois même moins.
Ce sont toujours des taux très bas.
Dire que j’ai connu personnellement des taux de 12% dans les années 80!
Par conséquent, la capacité d’emprunt des ménages pour investir dans l’immobilier et devenir propriétaire est toujours élevée.
Le prêt à taux zéro (PTZ) peut dans certains cas vous aider à devenir propriétaire de votre future résidence principale.
C’est un prêt bancaire sans intérêt ayant pour objectif de favoriser l’octroi de prêts aux ménages moins favorisés.
Le PTZ est une avance remboursable sans intérêt destinée aux personnes physiques qui veulent devenir propriétaire de leur résidence principale afin de financer une partie de leur acquisition.
Il est accordé sous conditions de ressources de l’emprunteur.
Pour y avoir droit, il ne faut pas avoir été propriétaire de son domicile durant les 2 années précédant le prêt. Il existe toutefois des cas particuliers.
Le plafond de ressources à respecter et le montant du PTZ accordé dépendent de la zone où se situe le futur logement.
Le prêt à taux zéro ne doit constituer qu’une partie du montant de l’opération financière.
Il est possible de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts:
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871
Enfin, la location-accession à la propriété est une démarche qui permet à un locataire d’en devenir propriétaire après l’avoir loué pendant une période définie avec le propriétaire au moment de la signature du contrat:
3. Vous économiserez sur vos impôts
Devenir propriétaire de sa résidence principale constitue une bonne affaire sur le plan fiscal, du fait notamment de l’exonération de taxation sur l’éventuelle plus-value immobilière réalisée à la revente.
Vous pouvez de plus déduire les intérêts hypothécaires de vos impôts sur le revenu.
Un locataire par contre paie et enrichit son propriétaire, et ne reçoit lui rien en retour.
Bien sûr, vous aurez besoin de faire vos calculs.
Mais beaucoup de gens constateront évidement que ces allégements fiscaux signifient que leur coût mensuel sera moins élevé, et souvent beaucoup moins, que la location.
Devenir propriétaire offre également des avantages fiscaux pour les primo-accédants.
Vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro à hauteur de 40% du montant total de l’achat, pour devenir propriétaire d’une résidence principale neuve.
Dans ce cas, cet emprunt s’obtient sans frais de dossier et l’État prend à sa charge les intérêts.
L’accession à ces conditions est réservée sous conditions de ressources dont le montant dépend de la zone géographique du bien.
Ensuite, l’éventuelle plus-value réalisée sur la vente de cette propriété n’est pas imposable.
Enfin, la taxe d’habitation sur la résidence principale a été supprimée en France depuis le 1er janvier 2023.
En 2023, plus aucun français ne payera de taxe d’habitation sur sa résidence principale.
La taxe est en revanche maintenue pour les résidences secondaires.
4. Ce sera vraiment chez vous
Devenir propriétaire vous permet d’avoir la cuisine et la salle de bain que vous voulez.
Vous pouvez déplacer les murs, agrandir ou peindre tout orange vif.
Peu de propriétaires sont si indulgents: pour les locataires, ces types de changements sont souvent impossibles.
Vous vous sentirez mieux dans votre logement si vous le possédez que si vous louez.
Il y a de nombreuses années, lorsque je travaillais encore dans l’industrie alimentaire, j’ai visité une ville ouvrière du Nord de l’Angleterre.
Mme Thatcher venait de commencer à vendre des logements sociaux aux locataires.
‘Vous pouvez reconnaitre immédiatement les maisons qui ont été achetées’ m’a expliqué mon client du coin. ‘Ils ont peint la porte d’entrée. C’est la première chose que les gens font quand ils achètent.‘
C’était un tout petit signe qui disait quelque chose de très important.
Devenir propriétaire est aussi un acte de fierté.
5. Vous obtiendrez un meilleur logement
Dans de nombreuses régions du pays, il peut être très difficile de trouver une bonne location.
De manière générale, il est admis que si vous voulez la meilleure maison ou le meilleur appartement dans le meilleur quartier, vous êtes mieux d’en devenir propriétaire.
Un propriétaire d’immobilier locatif n’investira toujours que le minimum minorum en confort et qualité.
Vous ne connaîtrez jamais la qualité de vie qu’offre un logement vraiment fait à votre convenance et à votre image.
Ne pas devenir propriétaire, ce n’est jamais vraiment vivre chez vous, ce sera toujours vivre chez un autre, qui peut vous mettre à la porte quand il veut.
La majorité des personnes aspirent à obtenir un logement stable sur le long terme, sans craindre une expulsion forcée, à moins qu’ils ne décident eux–mêmes de partir.
6. Votre logement vous protège contre l’inflation
La valeur de l’immobilier a augmenté de 8,75% par an en moyenne depuis plus de 100 ans.
L’inflation a été de 2,2% en moyenne pendant la même période.
Devenir propriétaire de son logement à long terme bat donc l’inflation de 6 points de pourcentage par an (en moyenne).
C’est une précieuse assurance contre l’inflation, surtout si vous êtes jeune, élevez une famille et pensez à la retraite dans 30 ou 40 ans.
Dans le passé, les obligations d’État offraient une forme facile d’assurance contre l’inflation.
Mais les rendements ont à présent chuté considérablement.
Cela rend également l’accession à la propriété nettement meilleure par contraste.
Investir dans l’immobilier a donc un rendement qui se rapproche du taux des meilleurs fonds de placement (ETF).
7. C’est le capital-risque le plus facile à gérer mentalement
Non, devenir propriétaire n’est pas comme investir dans le marché boursier, et vous ne devriez pas le voir comme une manière de devenir riche.
Mais par contre, il est tout aussi vrai que vous ne deviendrez jamais riche si vous restez locataire.
Une leçon que je tire de mes nombreux contacts avec les lecteurs de ce site est que d’investir en bourse est psychologiquement incroyablement difficile pour la plupart des gens.
Devenir propriétaire et posséder une maison, et donc investir dans l’immobilier, est une autre façon de lier une partie de votre patrimoine familial à la croissance à long terme de l’économie, et de réussir à toujours dormir la nuit.
8. C’est de l’épargne forcée
Si vous pensez vraiment que louer un appartement pour 630€ par mois (c’est la moyenne nationale des loyers) au lieu d’en acheter un pour 1.500 par mois est une bonne affaire (c’est la moyenne nationale des emprunts immobiliers), vous ne savez vraiment pas compter et vous êtes incapable de bien gérer votre argent.
Retournez à l’école pour apprendre l’arithmétique élémentaire.
Vous ne méritez dans ce cas que votre future pauvreté, quand vous devrez survivre de ce qui restera de votre maigre pension après avoir payé votre loyer.
Encore une fois, vous devez faire vos propres calculs, mais la partie du remboursement de votre crédit immobilier qui va au remboursement du capital n’est pas un coût, mais un investissement, et devenir propriétaire est de surcroît un bon investissement.
Comme épargne mensuelle forcée, c’est donc une bonne discipline.
Apprenez également pourquoi ceux qui vous disent que rester locataire de votre maison ou appartement est une bonne affaire se trompent.
Les locataires ne deviennent jamais riches
Ils rendent seulement leur propriétaire riche.
Et ils se coupent de toute perspective de jamais investir correctement dans l’immobilier locatif.
Je sais très bien que certains vous diront que rester locataire est une bonne affaire par rapport à investir dans l’immobilier et devenir propriétaire de son propre logement.
Je rencontre même des sites Internet où certains prétendent la même chose, avec des arguments qui semblent rationnels, mais qui ne sont que des chimères pour le lecteur un tant soit peu critique et rationnel.
La seule chose que je veux écrire à ce sujet, c’est que ceux qui prétendent cela sont au mieux des calculateurs à (très) court terme, en réalité probablement des gens qui ne savent pas compter, mais certainement pas des gens qui veulent vous aider réellement à conquérir votre liberté financière.
D’ailleurs, ces soi-disant gourous financiers sont eux-mêmes presque toujours… propriétaires!
Qu’auriez vous donc pensé?
‘Je persiste et je signe: ne pas devenir propriétaire de son logement est une erreur monumentale. Acheter son logement, et certainement quand on est encore jeune, est à l’heure d’aujourd’hui toujours une décision absolument intelligente et sensée.’
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De faux arguments
Si vous pouvez devenir propriétaire jeune, par exemple à 25 ans, vous épargnez en général de 50 à 60 ans de loyers durant votre vie, par rapport à un locataire, puisque l’espérance de vie est aujourd’hui de plus de 82 ans.
Louer votre logement coûte donc, en moyenne, sur la durée d’une vie humaine, plus de 500.000€ de plus que de l’acheter.
Oui, vous avez bien lu: un demi-million d’euros de plus.
Et ce chiffre ne tient même pas compte de l’inflation!
Si on tient compte de l’inflation, il s’agit évidement de plusieurs millions d’Euros de différence.
Les arguments de ceux qui prétendent qu’il vaut mieux louer que de commencer à investir dans l’immobilier et devenir propriétaire de sa résidence principale sont connus.
Ils se résument toujours aux mêmes arguments fallacieux et erronés:
1. Je veux voyager et ne pas être lié. Je veux être libre.
2. Là où je vis, c’est moins cher de louer.
3. Je loue parce que je ne veux pas m’emmerder avec le payement de taxes, le remboursement d’un prêt, l’entretien et tous les autres coûts liés à la propriété.
4. Devenir propriétaire est un mauvais investissement. Vous pouvez mieux placer votre argent ailleurs.
5. Je loue une maison superbe avec cinq autres copains. Je ne pourrai jamais acheter la même propriété.
6. Si ma propriété accroît en valeur, je vais devoir payer plus de taxes!
7. Les taux d’intérêt sont trop élevés. Ce n’est pas le bon moment d’acheter.
8. Il est préférable de louer car ainsi on ne s’endette pas et on ne touche pas à son taux d’endettement (la fameuse limite des 33%).
9. Votre propre logement n’est pas un actif, mais un passif.
10. Il vaut mieux d’abord investir en immobilier locatif avant de devenir propriétaire de son propre logement.
11. Il vaut mieux louer, car on revend son logement tous les 7 ans.
Dans une étude menée sur 236 cas pour connaitre la rentabilité de l’achat par rapport à la location, les résultats sont les suivants:
- Dans 67% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 10 ans.
- Dans 25% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 20 ans.
- Dans 8% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 25 ans.
- Il n’y a eu aucun cas où louer était plus intéressant que d’acheter.
Investir dans l’immobilier locatif
Dès que vous êtes devenu propriétaire de votre propre logement, vous pouvez passer à l’étape suivante: l’investissement locatif.
Ici aussi, je suis stupéfait de lire que certains conseillent de commencer par l’investissement en immobilier locatif avant de devenir propriétaire de son propre logement.
Ces gens n’ont rien compris.
Des dizaines et des dizaines de lecteurs m’ont déjà écrit à ce sujet avec des calculs qui ne tiennent pas la route, et qui en général (et dans le meilleur des cas) s’arrêtent après plus ou moins 20 ans (je rappelle encore une fois que l’espérance de vie est de plus de 82 ans).
Acheter son 1er logement
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Vos commentaires
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Bonjour,
Merci pour votre article.
Pour la location -accession, ça fait quelques années déjà que je cherche ce type de proposition de vente, et nada, rien dut tout. Nous avons même essayé de le glisser à des personnes qui proposaient leurs biens à la vente. Refus systématique.
Je me demande bien où cela existe en France ou ailleurs, un lieu où les vendeurs n’espèrent pas toucher directement du cash !
Merci .
A bientôt de vous lire !
Bonjour,
Avec mon mari nous avons acheté tard dans la vie; on était persuadé que d’être propriétaire était hors de portée… on avait tort; vous le dites tellement bien dans votre article; la sensation d’être chez soi est une sensation extraordinaire. Oui le crédit est plus cher que le loyer mais nous sommes chez nous! Je ne vais pas dire que nous avons acheté trop tard; c’était juste le bon moment.
Merci pour votre article.
Belle journée
Bonjour,
Le revers de la médaille avec ce genre d’article, c’est que les locataires vont devenir propriétaires, alors que c’est justement le carburant des investisseurs…
Si tout le monde vous écoutait, l’investissement immobilier n’existerait quasiment pas !
Bonjour Luc
Même si votre blog est plein de bons conseils, il me semble que vous avez un avis très « tranché » en ce qui concerne cet achat de la résidence principale. Pour ma part, je trouve que ce choix dépend très fortement du ratio prix/loyer pour un même bien en fonction de la zone géographique.
En ce qui me concerne, en 2007 j’ai « refusé » d’acheter ma résidence principale devant des prix stratosphériques, qui de plus augmentaient avant même d’avoir pu faire une visite. J’ai décidé alors d’investir sur la durée la (grosse) différence entre un simple loyer et la mensualité équivalente totale (tous frais, taxes, charges, impôts, travaux compris) pour accéder à la propriété.
Aujourd’hui en 2019, certes grâce à 10 ans de marché boursier au top et un peu de levier sur certains ETF, mon capital financier est bien supérieur à la valeur actuelle du bien que j’aurais pu acheter en 2007 (et me paye largement mon loyer). Et grâce à la « magie » des intérêts composés et à l’effet temps, il va maintenant augmenter bien plus vite que ce que j’aurais pu avoir dans l’autre cas, à savoir un capital immobilier qui se revalorise historiquement pas beaucoup plus que l’inflation et un capital mobilier bien plus faible que j’aurais pu commencer à réellement me constituer une fois le crédit effectivement remboursé (c’est à dire dans 5 ans).
Je vous passe les détails, mais dans mon cas particulier avec le ratio prix/loyer délirant dans la zone où j’habite, les frais pour entretenir un bien et des impôts spécifiques à la propriété qui augmentent sans cesse (comme la taxe foncière), je ne suis vraiment pas convaincu (car ayant fait et refait le calcul plusieurs fois) d’avoir fait le mauvais choix il y a 12 ans en restant locataire doublé d’un épargnant/investisseur très sévère et discipliné, plutôt que d’acheter un bien qui ne m’aurait pas permis d’épargner et d’investir autant. Mais cela reste un cas particulier qui ne peut tenir lieu de règle générale et absolu, surtout en considérant l’excellente performance des marchés ces 10 dernières années.
Cordialement.
Merci pour votre argumentaire bien structuré et bien développé.
Cela me rend d’autant plus triste car, à la lecture de vos chiffres, il est clair que vous faites fausse route.
Je comprends parfaitement ce que vous écrivez, mais malheureusement, vos calculs s’arrêtent, si j’ai bien compris, après 12 ans déjà.
Vous êtes donc l’exemple-type de ce que je décris dans cet article: c’est terriblement insuffisant pour tirer des conclusions sur le bilan financier de votre opération.
Dans le cas des investissements en logement, le bilan doit se faire sur son espérance de vie.
Vous n’indiquez pas votre âge, donc je ne connais pas votre espérance de vie restante, mais je n’ai encore jamais rencontré un seul cas où le paiement à perte de loyers pendant une vie entière (en général donc pendant une soixantaine d’années) soit une opération financièrement rentable, même dans les zones chères comme Paris.
Je serais bien étonné que vous soyez la seule exception, sauf évidemment si vous déménagez tous les 2 ans (mais ce n’est pas votre cas), ou que vous soyez allé habiter ailleurs que chez vos parents à 70 ans (je ne pense pas que ce soit votre cas non plus).
De plus, si j’ai bien compris, votre crédit immobilier aurait été remboursé dans 5 ans déjà (ce qui en fait un emprunt sur 17 ans, ce qui est extêment rapide), et j’ai par conséquent difficile à comprendre comment votre calcul comparatif peut être valable sur 40, 50 ou 60 ans…
En devenant par exemple propriétaire à 25 ans, vous épargnez en général de 30 à 60 ans de loyer que vous pouvez placer entièrement, ce qui est la vraie voie vers l’indépendance financière.
Bien à vous et bon succès!
Merci Luc. Moi je suis ton conseil qui dit qu’on doit acheter d’abord sa residence avant de penser à la location. Quand on calcule les sommes qu’on debourse tous les mois pour se loger c’est vraiment beaucoup pour une maison qui va jamais nous revenir alors qu’une maison achetée même si c’est à credit nous reviendra dès qu’on finit de payer le credit. Moi je suis partante pour ça! Je suis en train d’economiser pour payer l’apport initial d’une maison 3 pieces. Merci beaucoup pour tes conseils et à bientôt!