INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

Emprunt immobilier: les secrets de la négociation (enfin) dévoilés

emprunt immobilier
Apprenez à raisonner comme un banquier pour obtenir votre emprunt immobilier, et ce aux meilleures conditions.

En immobilier, la difficulté est rarement financière, elle est de sauter le pas.

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Pour obtenir un emprunt immobilier à l’heure actuelle, ce qui rend les choses plus faciles, c’est le taux d’intérêt incroyablement bas. Il faut en profiter tant que cela dure! Ensuite, le prix de l’immobilier stagne en effet depuis quelques années (mais n’a pas vraiment baissé), mais cela remonte petit à petit… Il faut donc se dépêcher. Les loyers par contre sont toujours en augmentation: l’histoire montre que la demande locative baisse très rarement et que les loyers suivent en général le rythme de l’inflation.

Ce qui est négatif par contre, c’est l’attitude des banques, qui deviennent très difficiles sur la qualité du dossier de votre emprunt immobilier et exigent en général un apport cash de 10 à 15%. Là il faut chercher et chercher et chercher encore le bon banquier et avoir un dossier top pour obtenir un emprunt à 100%, voire plus. Mais c’est possible, j’en reçois des témoignages tous les mois.

À ce sujet, il faut bien comprendre qu’en général les banques détestent le risque, et que de plus leur personnel est souvent terriblement mal formé. Votre interlocuteur à la banque risque le plus souvent d’être un brave employé gagnant lui-même pas grand chose, et qui n’a certainement jamais investi en immobilier locatif. Il a été formé à vous fournir un pack de compte bancaire et à vendre des fonds minables qui ne vous rapporteront rien, mais rendront la banque encore plus riche. Il n’a aucune formation comptable sérieuse, ne sait pas calculer un cash-flow, et ne comprend pas un bilan financier personnel et le rôle d’un actif et d’un passif. Vous aurez donc à lui expliquer calmement votre dossier, de façon à ce qu’il puisse le défendre chez son chef.

Apprenez à raisonner comme un banquier

Un banquier utilise 3 types de critères pour décider si elle va vous accorder un emprunt immobilier.

1. Votre projet en soi

-Quelle est la finalité de votre projet? Est-ce que cet emprunt immobilier va être employé pour devenir propriétaire de votre logement? Ou est-ce pour investir dans l’immobilier locatif?

-Quel type de projet avez-vous? Quel est votre plan d’investissement? Est-ce rentable? Sur quelle ligne de temps vous situez-vous?

-Quel type d’immeuble désirez vous acheter? Pensez-vous à la location pure et nue, à la colocation meublée, ou à la location à court terme?

-Y-a-t’il des possibilités de défiscalisation (loi Pinel par exemple)?

2. Votre profil personnel

Concernant votre profil personnel, le banquier va s’intéresser à 2 grands critères.

1. Votre situation familiale

Ce critère est souvent plus important qu’on ne le croit. Si vous vivez en célibataire, vous avez de façon générale financièrement un profil plus risqué que si vous êtes en ménage et que votre partenaire souscrit à cet emprunt immobilier en même temps que vous. Si vous gagnez tous les deux de l’argent et avez un emploi stable (voir plus loin), vous présentez automatiquement plus de garanties, ce qui rassurera le banquier.

2. Votre situation professionnelle

Vous aurez plus difficile à obtenir un emprunt immobilier si vous êtes sans emploi, RSA, saisonnier, étudiant, travailleur partiel, etc., vous n’avez pas ce que les banques considèrent ce qui est nécessaire pour être ‘sans risque’ aujourd’hui, c’est à dire un emploi avec un contrat à durée indéterminée ou un bon boulot d’indépendant, et il sera très difficile, voire impossible d’obtenir un emprunt sans la caution solidaire d’autre personnes soi-disant mieux loties que vous.

C’est le vieil adage: ‘on ne prête qu’aux riches’.

C’est un scandale, mais c’est comme ça.

Par conséquent, un banquier préfère (et dans cet ordre) les fonctionnaires, les cadres, les employés avec un CDI, les rentiers, les entrepreneurs, les CDD et les intérimaires avec des revenus stables depuis au moins 3 ans.

3. Votre bilan financier

Concernant votre bilan financier, le banquier va également s’intéresser à 2 grands critères.

1. Ce que vous gagnez

Ce critère est évidemment fortement lié à celui de votre situation professionnelle, mais cependant différent. Vous pouvez par exemple être un fonctionnaire et donc avoir une sécurité d’emploi élevée, mais gagner relativement peu. Un cadre d’entreprise peut souvent gagner beaucoup d’argent, et avoir lui aussi un emploi très stable.

Il est assez logique qu’un banquier préférera prêter à ceux qui gagnent beaucoup d’argent et ont un emploi stable.

 2. Votre patrimoine

Heureusement pour l’investisseur immobilier, le critère précédent n’est pas le seul pour un bon banquier (j’insiste sur le ‘bon’) qui connait son métier.

Le critère le plus important est le bilan financier personnel du candidat emprunteur.

J’ai déjà expliqué en long et en large ce qu’est un bilan financier, et comment, en devenant propriétaire de votre logement, même avec un emprunt, vous augmentez du jour au lendemain votre actif de façon phénoménale, avec un investissement qui ne se déprécie pas au cours des années.

Je vous encourage vivement à relire cet article si vous n’êtes pas convaicu, ou si vous ne comprenez pas les tenants et les aboutissements.

Autant j’aime les actions, les obligations et les fonds communs de placement, autant y a peu de chance que l’un de ces investissements va produire quelque chose de proche du rendement obtenu en achetant son logement personnel plutôt que de perdre son argent en frais de location à fonds perdus. Il n’y a pas de meilleur moyen d’améliorer aussi vite votre bilan comptable personnel.

Vous pourrez ainsi faire usage de l’effet de levier (nous en reparlerons plus loin) pour votre emprunt immobilier. C’est la réponse à l’argument particulièrement inepte de ceux qui prônent naïvement qu’être locataire permet d’investir de l’argent dans d’autres placements. Encore une preuve du pénible manque de connaissances financières de certains qui se mêlent dans ce débat.

En dehors d’être propriétaire de votre logement, d’autres actifs financiers dans votre bilan financier vont améliorer ou non la perception du risque de votre candidature pour votre banquier. Avoir une épargne plus ou moins importante, ou un portefeuille de bons titres peuvent aider à la décision de vous accorder un emprunt immobilier.

Il faut aussi tordre le coup à un bobard qui se retrouve partout, et en particulier sur l’internet: la capacité d’emprunt d’un investisseur immobilier serait limitée à 33% de ses revenus.

En conséquence des mécanismes comptables et bilantaires expliqués ci-dessus, et contrairement à ce que beaucoup semblent penser, être propriétaire de son propre logement augmente donc votre capacité d’emprunt comme investisseur immobilier, au lieu de la diminuer comme certains le pensent erronément.

Grâce à cela, et si les loyers couvrent les emprunts et les frais, votre capacité d’emprunt est en fait infinie.

Vos investissements immobiliers deviennent en quelque sorte une entreprise séparée de votre bilan personnel, qui s’autofinance et qui dégage de plus en plus de profit au fur et à mesure que le temps passe.

Le problème est qu’il y a plein de soi-disant experts qui prétendent le contraire et qui le publient sur internet. Mais ces gens ne savent pas compter, n’ont pas de bonne formation financière et ne savent pas ce qu’ils disent. Et cela vaut pour certains banquiers aussi. Un de mes lecteurs m’a récemment raconté l’anecdote suivante: ‘Il y a quelques années, j’avais un ami qui avait déjà acheté sa résidence principale et a voulu par la suite acheter un studio pour le louer. Je vous le donne en mille: la banque a refusé de le financer, prétextant que son taux d’endettement de 33% était atteint par le 1er prêt contracté, et qu’il ne pouvait donc plus emprunter. Cet argument, totalement ridicule puisque le loyer estimé couvrait largement la mensualité et les charges, a été repris par 3 banques avant que mon ami trouve le bon banquier qui a bien fait son job.’ D’où mon conseil: si vous trouvez un banquier compétent, gardez-le!

 

« Un emprunt immobilier permet de gagner de l’argent avec de l’argent emprunté »
Vous êtes-vous déjà demandé comment les investisseurs immobiliers réussissent à devenir riche? En investissant en biens immobiliers, ils n’ont en réalité peu ou en général pas du tout employé leur propre argent, mais uniquement l’argent en provenance de tiers. Et les tiers en question, ce sont les banques.

Cette manière de travailler fait appel à ce que l’on nomme l’effet de levier. Cet effet de levier permet de gagner plus d’argent encore qu’avec votre propre investissement de base. C’est le procédé idéal si vous trouvez un investissement immobilier qui rapporte plus qu’il ne coûte, puisqu’il ne coûte que votre emprunt immobilier.

Il devient ainsi possible de gagner de l’argent via de l’argent emprunté.

Le réel défi est de trouver un investissement immobilier de qualité et qui vous rapportera plus que l’emprunt qu’il vous aura coûté. L’effet de levier devient en effet gigantesque si vous parvenez à trouver un immeuble dont les loyers obtenus vous remboursent totalement votre emprunt, capital et intérêts inclus. Et c’est évidemment encore mieux si vous dégagez un cash-flow positif. Ce cash-flow positif peut être acquis naturellement, mais aussi par des techniques comme la colocation meublée.

Une conclusion extrêmement importante de tout ceci est que, même si vous avez à votre disposition l’argent nécessaire, vous avez probablement toujours avantage à emprunter plutôt que de payer votre achat d’un bien locatif avec des fonds propres: votre rentabilité n’en sera que plus grande.

Que faire si votre profil n’est pas optimal pour obtenir un emprunt immobilier?

Si vous ne répondez pas parfaitement aux critères que les banquiers utilisent pour décider de vous accorder un emprunt immobilier (voir ci-dessus), quelles sont vos possibilités?

Si vous avez quelque épargne, de l’ordre de 10.000 à 100.000€, vous pouvez décider d’investir dans l’immobilier sans emprunt immobilier. C’est une statégie très différente de la stratégie classique, car vous n’utiliserez évidemment pas l’effet de levier qui est tout de même le Saint Graal de l’immobilier.

Ce n’est vraiment pas pour le principe que je viens d’écrire ceci, mais parce que cela a deux conséquences directes:

-les propriétés que vous pourrez acheter seront de par vos moyens réduits plus petites ou nécessiteront plus de travaux. Ce n’est pas un défaut en soi, c’est simplement une constatation.

-vous avez un besoin de rentabilité nettement plus élevé que dans l’investissement immobilier classique, puisque c’est votre propre argent qui doit travailler, et pas celui de la banque.

En fonction de ces 2 remarques, la location de parking ou de garages ou la colocation meublée s’imposent assez naturellement. Vous pouvez aussi pour augmenter encore plus votre rentabilité envisager la location à court terme, mais soyez bien conscient que cela devient légalement de plus en plus compliqué, et que ce n’est pas vraiment un revenu passif, dans le sens où il vous faudra vraiment travailler pour faire tourner le bidule (ou employer des services pour gérer la chose, ce qui diminue d’autant la rentabilité).

Une autre solution est celle de louer une propriété, pour la relouer à court terme avec AirBNB ou Booking. Je n’ai rien contre l’idée en soi que je trouve excellente dans certains cas, mais je suis désolé, cela n’a en vérité pas grand chose à voir avec l’investissement immobilier, c’est en réalité une autre façon de se trouver un emploi ou de lancer une affaire! Le seul qui fait réellement de l’investissement immobilier et qui fait travailler son argent de façon rentable et passive dans cette construction, c’est le propriétaire du bien, pas vous!

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