Faut-il investir dans l’immobilier en 2023?

Faut-il investir dans l’immobilier ou faire des placements financiers?

Investir en biens immobiliers et en placement financiers sont 2 excellentes façons de devenir riche.

Je conseille vivement de faire les deux simultanément.

Il n’y a pas vraiment un bon choix parce que beaucoup de cela se résume à votre personnalité, les préférences et le style.

Non seulement l’un n’empêche pas l’autre, mais ils sont en réalité complémentaires et permettent de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.

Votre tout premier investissement dans votre vie devra de toute façon être votre propre logement!

Une fois cela réalisé, on doit commencer à investir dans l’immobilier et dans les placements financiers.

Acheter des actions

Lorsque vous achetez des actions, vous achetez un morceau d’une entreprise.

Que cette société fabrique des cônes de crème glacée, vende des meubles, fabrique des motocyclettes, crée des jeux vidéo ou fournisse des services fiscaux, vous avez droit à une part du bénéfice, le cas échéant, pour chaque action que vous possédez.

Si une société a 1.000.000 de parts en circulation et vous en possédez 10.000 parts, vous possédez 1% de la compagnie.

Wall Street n’est pas beaucoup plus compliqué que cela.

Le conseil d’administration de la société, qui est élu par les actionnaires comme vous pour surveiller la gestion, décide combien de bénéfice chaque année est réinvesti dans l’expansion, et combien est payé en tant que dividendes en espèces.

Acheter des biens immobiliers

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous achetez des biens physiques.

Un des grands avantages de l’investissement locatif est que l’on peut devenir grand propriétaire avec l’argent des autres: ce sont en réalité vos locataires qui remboursent votre prêt hypothécaire.

Il y a évidemment un léger risque si vos locations restent vides pendant un certain temps: à cet effet vous devez d’abord constituer une petite réserve financière.

Et même si vous devriez suppléer un peu chaque mois pour rembourser votre prêt (si le loyer ne le couvre pas entièrement), le rendement de l’opération reste évidement au final absolument imbattable.

Investir dans l’immobilier permet également de générer des revenus réguliers: chaque mois les loyers sont versés.

Cela en fait une source de revenus passifs extrêmement intéressante, et certainement dans le cas de la construction d’un patrimoine familial.

Vous pouvez creuser davantage ce sujet et débuter vous aussi dans l’investissement immobilier en vous procurant cette formation que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

‘L’immobilier a parfois une mauvaise image, qui est principalement due à ce qui s’est passé aux États-Unis, en Espagne ou en Irlande. Mais dans la plupart des pays du monde, et certainement pas en France, il n’est absolument pas question de bulle immobilière.’

Je sais, on entend parfois cela dans des conversations, ou on lit cela dans des articles de revues réputées sérieuses, mais il n’y a pas eu de vraie bulle immobilière en France ces dernières années, et certainement pas à Paris, comme certains le pérorent sans vergogne.

Les prix n’ont jamais monté de telle façon que le marché se soit effondré à moins de la moitié de sa valeur, comme cela est arrivé aux États-Unis, en Irlande ou en Espagne!

Restons sérieux!

S’il est en effet exact que les prix de l’immobilier à Paris ont augmenté en 1990, 2008 et 2011, pour connaître alors une chute toute temporaire de l’ordre de 10 à 20%, ils ont remonté aussitôt et sont restés en augmentation depuis lors.

Rien à voir donc avec l’éclatement caractéristique d’une bulle immobilière!

C’est un cycle de hausse/baisse parfaitement normal, et quelques années d’attente n’est rien, absolument rien dans la vie d’un investisseur intelligent.

Cela ne vaut même pas l’encre des journaux qui écrivent à ce sujet.

Comparez cela avec les actifs boursiers qui connaissent des baisses de plus de 50%, et des périodes de retour à la normale de 20 ans! 

Malgré cela, l’indice S&P 500 augmente en moyenne de 10% par an depuis 1928.

À Paris donc, les prix de l’immobilier augmentent en moyenne de 11,4% par an depuis presque 20 ans.

La moyenne française de 8,75% (depuis plus de 100 ans!) que j’emploie dans tous mes calculs de rendement de l’immobilier est donc parfaitement couverte.

Dans le cas donc improbable où le marché immobilier devrait aller réellement moins bien, la valeur de vos propriétés va baisser également.

Mais cela ne signifie pas nécessairement que vos loyers vont baisser!

Et donc, tant que vous remboursez votre prêt hypothécaire, il n’y a pas vraiment de problème.

À la fin du processus, vous serez de toute façon à 100% propriétaire d’un immeuble que vous pourrez soit revendre (et vous pourrez alors investir l’argent ainsi gagné en fonds de placement/ETF), soit continuer à louer, et empocher ce revenu.

Les biens immobiliers sont ainsi générateurs de trésorerie: pensez à un immeuble d’appartements, des maisons de location, ou un centre commercial où les locataires vous envoient des chèques chaque mois, vous payez les frais et conserver la différence en tant que profit.

Un argument que j’entends souvent contre l’investissement locatif, c’est que son rendement est moins grand que celui à long terme de l’investissement boursier.

C’est évidemment tout à fait faux tant que vous êtes dans la phase de remboursement de votre prêt hypothécaire, puisque votre locataire investi pour vous!

Le rendement de l’opération est donc en réalité incommensurable!

Ce n’est que quand le prêt est remboursé, et que vous êtes devenu propriétaire à 100%, que vous devez vous interroger sur la meilleure stratégie à terme: continuer à louer, ou vendre (et investir l’argent ainsi récolté en bourse).

C’est un choix que chacun doit faire pour soi.

Personnellement, j’ai choisi de vendre toutes mes propriétés immobilières locatives, une fois les emprunts remboursés, pour investir l’argent ainsi récolté en bourse.

Je vous explique pourquoi.

L’immobilier comme placement: pas pour moi

Certains prétendent que l’immobilier comme placement est plus intéressant qu’un portefeuille classique.

Est-ce vrai?

La tentation peut être grande d’acheter un immeuble pour le mettre en location, de façon à percevoir les loyers chaque mois.

Vous savez que je suis un grand partisan de ne pas louer son logement et de devenir propriétaire, de même que de se constituer un patrimoine immobilier aux frais de son locataire.

Par contre, acheter des immeubles comme placement (donc avec de l’argent cash et sans profiter de l’effet de levier dû à un crédit immobilier remboursé par les loyers) mérite d’après moi nettement plus de circonspection.

Comme dans tout placement, beaucoup de facteurs entrent évidement en ligne de compte, mais on peut néanmoins discerner quelques certitudes.

Pour commencer, il ne faut pas sous-estimer les frais à l’achat qui sont relativement importants.

La somme initiale à investir est par définition élevée: si vous achetez une maison ou un appartement, vous devrez avoir à votre disposition un minimum de l’ordre de 75.000 à 150.000 euros,voire beaucoup plus.

À cela s’ajoutent des frais relativement élevés: les frais de notaire, les impôts, les frais d’entretien (même si une grande partie de ses frais sont à charge du locataire, les gros travaux sont à charge du propriétaire), les frais administratifs (surtout si vous mettez en location et gérez via une agence), etc.

Si vous avez un mauvais locataire, qui n’entretient pas votre bien convenablement, vous risquez de vous retrouver avec encore plus de frais supplémentaires.

Ou s’il ne paie pas correctement son loyer, vous avez encore plus de problèmes: il faudra entreprendre des démarches judiciaires pour l’expulser et récupérer votre argent.

Par définition aussi, l’immobilier n’est pas liquide, il est immobile (c’est pour cela que cela s’appelle ‘immobilier‘), et si jamais donc vous avez besoin de votre argent, vous devrez attendre dans le meilleur des cas quelques mois avant que votre immeuble soit mis en vente, soit vendu et payé. Mais cela peut tout aussi bien durer quelques années!

Voici qui contraste fort avec l’excellente liquidité des fonds de placement/ETF!

Vous n’avez pas non plus la possibilité de diversifier vos avoirs comme vous pouvez le faire avec un portefeuille classique.

Vous êtes dépendant du marché immobilier uniquement.

Enfin, vous ne profitez en aucun cas de l’effet de levier qui fait que vous devenez riche avec l’argent des autres (la banque et le locataire).

Cette caractéristique quasi unique de l’investissement immobilier ne vous profite en aucun cas si vous placez votre argent de cette façon, ce qui est tout de même très dommage.

Le rendement brut moyen de l’immobilier (avant frais et impôts) en France se situe autour de 6%.

À vous de savoir si cela en vaut la peine.

Si vous voulez creuser le sujet, il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

Je suis de venu riche grâce à mes locataires qui ont acheté tous mes immeubles pour moi.

Par après, une fois les emprunts remboursés, je les ai tous vendus plus ou moins vite, et j’ai placé cet argent en ETF.

Je suis évidement toujours propriétaire de mon logement.

Mais l’immobilier comme placement uniquement, et surtout en payant cash sans emprunt, ce n’est pas ma tasse de thé.

Ce qui est une vraie réalité, c’est que l’investissement en biens immobiliers nécessite un plus de travail que l’investissement boursier: l’entretien des bâtiments, les litiges avec les locataires, les obligations fiscales, etc.

Mais rien de bien grave donc.

Maintenant, regardons les avantages et les inconvénients de chaque type d’investissement pour mieux les comprendre.

Faut-il investir dans l’immobilier?

L’immobilier est souvent un investissement plus confortable pour la plupart des gens parce qu’ils y ont grandi (comme les enfants de riches ont souvent appris au sujet des actions, des obligations et d’autres titres pendant leur enfance et leur adolescence).

Il est probable que la plupart des gens ont entendu leurs parents parler de l’importance de ‘posséder une maison‘.

Le résultat en est qu’ils sont plus ouverts à l’achat de biens immobiliers que de nombreux autres investissements.

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous investissez dans quelque chose de tangible.

Vous pouvez regarder, sentir, y conduire avec vos amis, pointer la fenêtre, et dire: je possède cela.

Pour certaines personnes, c’est important psychologiquement.

Il est plus difficile d’être trompé dans l’immobilier par rapport aux actions si vous faites bien votre travail parce que vous pouvez physiquement voir, inspecter votre propriété, exécuter une vérification des antécédents sur les locataires, s’assurer que le bâtiment est effectivement là avant de l’acheter, faire des réparations vous-même …

Avec les actions par contre, vous devez faire confiance à la direction et aux auditeurs.

Les biens immobiliers ont traditionnellement été une couverture d’inflation excellente pour protéger contre une perte de pouvoir d’achat.

En France la valeur des biens immobiliers a augmenté de plus de 8% par an en moyenne depuis plus de 100 ans.

Les désavantages des biens immobiliers

Par rapport aux actions, l’immobilier demande beaucoup plus de travaux pratiques.

Vous devez faire face aux appels téléphoniques à minuit sur une fuite dans une salle de bains, les fuites de gaz, une réparation à la chaudière, et une foule de choses que vous n’avez probablement jamais considérées.

Même si vous engagez un gestionnaire de biens pour prendre soin de vos investissements immobiliers, il y aura toujours besoin de réunions occasionnelles et de surveillance.

Comme je l’ai déjà écrit plus haut, l’immobilier peut vous coûter de l’argent chaque mois si la propriété est inoccupée.

Vous devez payer des impôts, de l’entretien, des services publics, des assurances, etc., ce qui signifie que si vous vous retrouvez avec un taux d’inoccupation plus élevé que d’habitude en raison de facteurs indépendants de votre volonté, vous pourriez devoir trouver de l’argent chaque mois!

Heureusement, si vous choisissez bien votre immeuble et vos locataires, cela n’arrivera pas souvent.

La banque vous accordera également des délais de paiement.

Moi-même, avec mes nombreux biens immobiliers, cela ne m’est jamais arrivé.

Les avantages d’investir dans des actions

Plus de 100 ans de recherche académique ont prouvé que malgré tous les accidents, acheter des actions, réinvestir les dividendes, et les détenir pendant de longues périodes de temps a été le plus grand créateur de richesse dans l’histoire du monde.

Rien, en termes d’autres classes d’actifs, ne bat la propriété d’entreprise (rappelez-vous: lorsque vous achetez une action, vous achetez juste un morceau d’une entreprise).

Contrairement à une petite entreprise que vous démarrez et que vous devez gérer vous-même, votre propriété partielle par des actions ne nécessite aucun travail de votre part (autre que la recherche d’un bon fonds de placement/ETF). Il y a des cadres professionnels qui dirigent l’entreprise. Vous obtenez de bénéficier des résultats de l’entreprise, mais vous n’avez pas à vous présenter au travail.

Les actions de haute qualité non seulement augmentent leurs bénéfices année après année, mais elles augmentent ainsi leurs dividendes en espèces.

Cela signifie que chaque année qui passe, vous recevrez des chèques plus importants.

Si vous aviez acheté une action unique de Johnson & Johnson lorsque la société a ouvert ses portes en 1944 à un prix de 37,50$ et aviez réinvesti les dividendes, vous auriez eu en finale aujourd’hui un rendement annuel impressionnant de plus de 17%.

Et si vous suivez mes conseils et investissez en ETF au lieu d’actions individuelles, vous n’avez quasi plus rien à faire que voir votre fortune grandir année après année.

Il est aussi beaucoup plus facile de se diversifier lorsque vous investissez dans des actions que lorsque vous investissez dans des biens immobiliers.

Avec certains fonds communs de placement/ETF, vous pouvez investir avec aussi peu que 20€ par mois.

Investir ainsi dans un fonds indiciel comme le S&P 500 rapporte depuis des dizaines et des dizaines d’années près de 10% par an en moyenne.

Les actions et surtout les fonds de placement sont beaucoup plus liquides que les investissements immobiliers.

Pendant les heures normales de marché, vous pouvez vendre votre position en quelques secondes.

Vous pouvez par contre avoir à mettre en vitrine vos biens immobiliers des semaines, mois, ou dans des cas extrêmes, des années avant de trouver un acheteur.

Les inconvénients de l’investissement en actions

Malgré le fait que les actions ont prouvé de façon concluante qu’elles génèrent la richesse à long terme, la plupart des investisseurs sont trop émotionnels et indisciplinés pour en bénéficier.

Ils finissent par perdre de l’argent à cause de facteurs psychologiques.

Un bel exemple: au cours de l’effondrement de marché le plus récent avant la crise du corona, la crise du crédit de 2007-2009, des conseillers financiers bien connus disaient aux gens de vendre leurs actions après que le marché avait dégringolé de 50%, au moment même où ils auraient dû acheter, ou tout au moins conserver.

Pendant la crise du corona, c’était la même chose.

Les Français sont connus pour leur aversion du risque.

Ils préfèrent la sûreté de perdre chaque année de l’argent en plaçant leur argent sur un livret d’épargne que le risque d’en gagner en actions.

C’est ahurissant, mais c’est comme ça.

Le prix des actions peut effectivement subir des fluctuations extrêmes à court terme.

Votre action de 40€ peut descendre en quelques heures à 10€ ou monter à 80€.

Si vous savez pourquoi vous possédez des actions d’une entreprise particulière, cela ne devrait pas vous déranger.

Si vous achetez des ETF, vous minimalisez également ce risque.

Une nouvelle étude confirme tout ceci

Une nouvelle étude, The Rate of Return on Everything, vient d’être publiée fin 2017.

Elle offre un échantillon d’archéologie économique réalisée par les universités de Californie-Davis, de Bonn et de la Deutsche Bundesbank.

Ils ont étudié le rendement à la fois de l’immobilier et des actions dans seize pays riches, de l’Australie au Japon, de la Finlande et des États-Unis à la France.

Et cela sur une période de pas moins de 145 ans: de 1870 à 2015.

L’immobilier, mesuré sur une période de 145 ans, semble être plus stable en termes de rendement.

Bien que les actions génèrent davantage (en pointillé noir dans le graphique ci-dessous), l’immobilier est en effet l’investissement par excellence sur lequel vous pouvez toujours compter. Le rendement semble être beaucoup plus stable (en vert).

Selon cette étude, année après année sur 145 ans, la valeur ajoutée d’un immeuble ainsi que ses revenus locatifs représentaient au total en moyenne 6,54% en France, et de façon finalement assez constante au cours de toutes ces années.

Par contre, la valeur ajoutée de l’indice S&P 500, plus le dividende gagné chaque année, était en moyenne de 10%, depuis sa fondation en 1927, mais avec des variations qui ont été parfois très importantes, comme en moyenne des baisses de l’ordre de 50% tous les 20 ans.

Donc en principe, les actions rapportent plus que l’immobilier.

Et pourtant, le marché immobilier est loin d’être un mauvais pari.

C’est peut-être la conclusion la plus importante de toute l’étude: si le rendement qui peut être réalisé avec des actions fluctue, alors l’immobilier restera le rocher constant dans les tempêtes.

Bien sûr, le marché de l’immobilier a également subi des corrections, comme le krach immobilier d’il y a dix ans aux États-Unis.

Mais globalement c’est un investissement très stable avec un bon rendement.

Nous n’avons d’ailleurs, nous l’avons vu, pas connu de telles bulles immobilières en France, contrairement à l’idée (fausse) relativement répandue.

Et n’oubliez pas cette autre caractéristique qui fait de l’immobilier un investissement unique: vous pouvez le réaliser avec l’argent des autres (vos locataires) sans investir un sou vous-même.

Ce n’est pas le cas des actions.

L’avenir n’est pas nécessairement une répétition du passé, mais nous pouvons tirer une leçon majeure de cette étude:

il faut diversifier votre portefeuille d’investissement,
et donc investir non seulement dans des actions,
mais aussi dans des briques.

Si une composante fluctue, l’autre peut atténuer les pertes.

Conclusion

Faut-il investir dans l’immobilier ou faire des placements financiers?

En réalité, pour devenir riche, je vous conseille vivement de faire les deux simultanément.

Pourquoi choisir?

Investir en biens immobiliers et en placements financiers sont 2 excellentes façons de devenir riche.

Investissez votre épargne en bons ETF, et commencez également à investir dans l’immobilier via des emprunts, puisque cela ne vous coûtera pas un sou, puisque ce sont vos locataires qui vous rendront riche.

Par contre, je ne suis pas partisan d’investir mon propre argent en biens immobiliers.