Mon 1er immeuble de rapport (voici comment je suis devenu riche)
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Je vais vous raconter comment je suis devenu riche en investissant dans mon 1er immeuble de rapport.
Suivez-moi!
L’achat d’un immeuble de rapport
L’investissement immobilier locatif est en effet une façon relativement facile de devenir riche, surtout si, comme je l’ai fait moi-même, vous le faites en série.
J’ai donc consulté mes archives pour parcourir avec vous comment j’ai acheté mon premier immeuble de rapport, et quel en a été le bilan financier.
Essayons également d’en tirer quelques leçons sur ce qu’il faut surtout faire… et également ne pas faire quand vous voulez réaliser l’achat d’un immeuble de rapport.
Mi-1982 donc, j’avais 30 ans, et ma carrière commençait à prendre une tournure intéressante. J’étais devenu directeur du marketing dans une grande société multinationale de produits alimentaires, et je commençais à bien gagner ma vie. Mon épouse commençait aussi à bien gagner de l’argent également. Nous avions déjà acheté notre première maison il y a 5 ans, notre 1er nid d’amour, avec 12.500€ en fonds propres et un emprunt hypothécaire pour payer le reste.
Le moment était donc venu de commencer à investir sérieusement pour notre futur.
En effet, une fois que vous avez commencé à rembourser l’emprunt hypothécaire de votre propre logement, vous vous rendrez compte qu’après 2 à 3 ans votre bilan financier personnel s’améliore considérablement, vous permettant d’emprunter ainsi davantage.
Cela est dû au fait que la garantie donnée pour le capital emprunté se libère petit à petit par les remboursements que vous faites, et souvent aussi par le fait que votre logement réalise une plus-value naturelle.
Je suis toujours étonné du peu de gens qui comprennent cela, surtout dans les banques.
Vous ne pouvez pas vous imaginer le nombre de banquiers mal formés à qui j’ai dû expliquer ce phénomène!
Au cours des années, il se passe 2 phénomènes simultanés: la valeur de votre immeuble augmente naturellement (en France de 8,75% par an depuis 1900), et vous remboursez petit à petit le capital que vous avez emprunté.
Il se fait donc que votre bilan financier présente un solde net positif de plus en plus important au cours du temps (valeur de l’immeuble en hausse, dette en diminution).
C’est ainsi que votre actif net personnel augmente.
Ce solde positif peut être employé pour garantir des emprunts pour acheter d’autres immeubles.
Une autre conclusion de tout ceci est qu’il faut éviter comme la peste les conseils de ceux qui prétendent qu’il vaut mieux louer son logement que de l’acheter, et qu’il vaut mieux d’abord investir dans l’immobilier locatif avant d’acheter son propre logement.
Avec les nouvelles directives du HSCF, vous serez en effet vite pénalisés notamment au niveau de votre capacité d’emprunt, et vous risquez de ne jamais devenir propriétaire de votre résidence principale.
Un comble!
Si ces soi-disant experts ne possèdent même pas ce minimum de connaissances financières, vous pouvez imaginer le niveau de leurs autres conseils!
L’achat d’un 1er immeuble de rapport nous semblait donc logique.
J’en ai donc parlé avec mon banquier, qui m’assura que, avec nos emplois stables, notre réputation de client correct, notre logement déjà remboursé pendant 5 ans sans problèmes, et surtout le fait que notre plan serait de payer l’emprunt avec les loyers, nous pourrions emprunter chez lui sans problème jusqu’à 50.000€ de l’époque (c’était donc encore en Francs!). 50.000€ de l’époque, cela correspond, via l’inflation, à environ 100.000€ aujourd’hui.
Il fallait donc trouver un investissement locatif, dont le coût total serait inférieur à 50.000€ de l’époque, et dont les loyers couvriraient le montant de l’emprunt hypothécaire.
En chasse pour notre 1er immeuble de rapport!
Depuis 5 ans que nous vivions dans le quartier, nous connaissions tous les prix des immeubles à vendre, les loyers pratiqués, les agents immobiliers, les notaires, les bonnes affaires et bien sûr aussi les mauvaises affaires.
Un notaire dans notre rue que nous avions appris à connaître nous parla d’une vieille dame qui voulait déménager dans une maison de retraite, et vendre sa maison.
Nous sommes allés sonner à la porte de cette gentille personne.
L’affaire fut vite conclue.
Sa maison pouvait être transformée avec relativement peu de frais en immeuble de rapport avec 2 appartements en duplex de 70m2 chacun.
Nous avons argumenté qu’elle ne devrait pas payer de commission à un agent immobilier, pas organiser de visites, et que nous pourrions la payer rapidement.
Elle était soulagée de pouvoir réaliser sa vente si facilement et si rapidement!
Nous nous sommes mis d’accord sur un prix de 25.000€ de l’époque. Cela n’a l’air de rien aujourd’hui, mais il y a 30 ans, c’était quand même une belle somme pour partir en maison de retraite!
Nous avons contacté un entrepreneur, il nous a fait un devis pour transformer la maison en 2 appartements pour le prix de 22.000€.
Le coût total de notre acquisition, avec les frais de notaire, s’élevait donc à juste moins de 50.000€.
Nous pensions pouvoir mettre en location facilement à 330€ par mois, et par appartement. Cela correspond à environ 675€ d’aujourd’hui.
La banque nous a fait sans problème un crédit immobilier à 100%, travaux et frais de notaire inclus, 1er remboursement à réaliser à la réception du 1er loyer. C’était pour la banque, comme pour nous, une affaire magnifique!
Rendez-vous bien compte qu’en cette année-là le taux d’emprunt hypothécaire normal était de 15 à 17%, et non, ce n’est pas une faute de frappe!
Taux d’emprunt hypothécaire – Source: www.tauxpremier.com
Petite note en passant: voilà pourquoi cela me fait toujours rire, ces gourous qui s’inquiètent aujourd’hui d’une variation des taux d’un dixième de pour-cent, et surtout des candidats acheteurs qui s’empêchent à cause de cela de devenir riche, attendant que les taux diminuent encore, ou cherchant à tout prix un cash-flow important, et passant donc finalement à côté des bonnes affaires.
Nous avons emprunté à 13 ans, évidemment à taux d’intérêt fixe, à du 12% (après une dure négociation avec notre- très cher- banquier), ce qui signifiait donc un remboursement de 634€ par mois.
Nous avons transformé l’appartement en 3 mois. J’estime qu’il vaut mieux faire exécuter ces travaux par un professionnel, si on n’y connait rien comme moi, et cela permet aussi de mettre en location plus vite.
Mais évidement, si vous êtes libre, et bon bricoleur, il y a moyen de réaliser des économies substantielles, c’est évident. Soyez seulement conscient que le temps, c’est aussi de l’argent, et que chaque mois qui passe, vous perdez des loyers.
Nous avons pu louer dès le 1er janvier 1983.
‘En 1982, beaucoup m’ont dit que ce n’était pas ou plus possible de devenir riche avec un immeuble de rapport: ‘oui, mais, c’est risqué, oui mais, les taux sont trop élevés, oui mais, les prix vont encore baisser, oui mais la fiscalité rend la tâche impossible, oui mais ce n’est plus aussi facile qu’avant, c’est plus compliqué pour les jeunes,…’
Mais tous ceux qui m’ont dit ça, et qui n’ont rien fait, ne sont pas devenus riches. Moi oui.’
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Bilan annuel de la 1ère année (1983)
- Coût du prêt: 634 x 12 = 7.608€
- Loyers perçus: 660 x 12 = 7.920€
- Frais d’entretien: 0 (évidemment)
- Cash-Flow brut hors impôts: 312€
Elle prône qu’il faut arriver à un cash-flow positif, même proche de zéro, la 1ère année.
C’était le cas: le résultat était tout juste positif, ce qui nous suffisait.
Nous n’aurions pas aimé devoir nous passer de locataire pendant plus de 3 mois évidement, mais même cela était un risque tout à fait acceptable vu l’augmentation fantastique de patrimoine que nous allions réaliser à long terme.
Bilan après 3 ans (1986)
En 1986, profitant de la baisse des taux à 8% (voyez le gaphique précédent), j’ai évidement renégocié mon emprunt. Les remboursements ont ainsi baissé à 520€. Entretemps, le loyer, lui, avec l’inflation élevée de cette époque, avait augmenté normalement et légalement de 330€ à 400€ par mois, l’inflation à cette époque étant de l’ordre de 7% en moyenne!
Ceci illustre parfaitement l’une des raisons pour laquelle, contrairement à ce que beaucoup pensent, vous ne devez pas vous intéresser au niveau moyen ambiant du taux d’intérêt hypothécaire pour acheter un immeuble de rapport.
Quand les taux augmentent, les loyers augmentent aussi, et les prix des immeubles baissent.
L’inverse est tout aussi vrai.
Source: france-inflation.com
- Coût du prêt: 520 x 12 = 6.240€
- Loyers perçus: 800 x 12 = 9.600€
- Frais d’entretien: 650€
- Cash-Flow brut hors impôts: 2.710€
Notre cash-flow devient nettement positif, diminuant d’autant le risque déjà limité de l’opération, grâce à l’augmentation naturelle des loyers, et à la baisse des taux hypothécaires.
Ce dernier point est une chance sur laquelle il ne faut cependant pas compter dans vos calculs de rentabilité de votre immeuble de rapport, et qui ne faisait pas partie de notre plan initial. Un taux identique, même élevé, nous aurait tout aussi bien convenu.
Bilan en fin d’emprunt (1996)
1996 est la dernière année où il fallait rembourser l’emprunt! Entretemps, mes locataires devaient, eux, par l’indexation des loyers, me payer chacun déjà 518€ de loyer mensuel.
- Coût du prêt: 520 x 12 = 6.240€
- Loyers perçus: 1.036 x 12 = 12.432€
- Frais d’entretien: 1.052€
- Cash-Flow brut hors impôts: 5.140€
Bilan en 1997
A partir de 1997, je n’avais donc plus d’emprunt à rembourser. Les loyers ne devaient plus servir qu’à payer les frais (avec des hauts et des bas, mais en moyenne de l’ordre de 10% des revenus locatifs par an), et l’impôt foncier.
Mes revenus immobiliers étaient donc devenus entièrement passifs.
Le loyer en 1997 avait augmenté à 527€, l’inflation s’étant calmée. Je me suis donc fait dans cette période près de 1.000€ de revenus bruts par mois, quasi sans rien devoir faire pour cela.
- Loyers perçus: 1.054 x 12 = 12.648€
- Frais d’entretien: 997€
- Cash-Flow brut hors impôts: 11.651€
Bilan en 2009
Quelques 10 ans après, en 2009, mes deux locataires paient chacun à présent 636€ de loyer. Les frais d’entretien ont tendance à augmenter avec l’âge de votre immeuble de rapport.
J’ai constaté qu’il fallait à présent compter plutôt 15% en moyenne des frais des revenus locatifs.
- Loyers perçus: 1.276 x 12 = 15.312€
- Frais d’entretien: 1.998€
- Cash-Flow brut hors impôts: 13.314€
J’ai divorcé en 2008, et nous avons dû vendre l’immeuble pour sortir d’indivision.
À ce moment, notre immeuble nous rapportait déjà 1.110€ de revenu passif brut par mois.
Nous l’avons vendu en 2010 à 240.000€ nets.
Bilan global de l’achat de l’immeuble de rapport
Nous revendions donc un immeuble de rapport que nous avions acheté il y a 27 ans.
Cet immeuble ne nous a jamais rien coûté, puisqu’il a été entièrement financé par la banque, et le remboursement de cet emprunt a été payé par les locataires.
Après 3 ans seulement, il nous rapportait déjà un cash-flow positif relativement important de 225€ par mois.
Après 13 ans déjà, il était tout-à-fait libre de dettes, et nous rapportait quasi 1.000€ par mois, indexés chaque année.
À la revente, il s’était apprécié de 4,8 fois sa valeur d’achat (18% de rendement brut annuel), alors que l’inflation cumulée pour la même période ne donnait qu’un facteur de 1,9.
En résumé, c’est donc ce qu’on appelle une bonne affaire, je ne vois pas d’autre terme pour définir cette opération.
Le vrai retour sur investissement est donc réellement impossible à calculer, car vous recevez non seulement des revenus nets dès le 1er jour, et de l’argent cash le jour de la revente, sans jamais rien avoir personnellement investi!
C’est mieux que le Lotto, et surtout plus sûr.
La suite de l’histoire
En 1986, 3 ans après mon premier achat, j’ai évidement acheté mon 2ème immeuble de rapport.
J’ai été nettement plus ambitieux cette fois-ci, puis que j’ai fait le même type d’opération, mais avec 4 appartements d’un coup.
Il y a un effet d’échelle certain, puisque vos frais fixes et le temps investi diminuent proportionnellement, tandis que les revenus augmentent sensiblement.
Mon banquier était aux anges, car je suis resté client chez lui, et les garanties que j’avais à lui offrir (ma propre maison dont l’emprunt était entretemps déjà correctement remboursé pendant 8 ans, plus 6 appartements au total) diminuaient tout à fait le risque qu’il prenait.
Mon risque diminuait aussi, car un défaut éventuel de paiement d’un locataire sur un appartement était moins grave sur 6 appartements que sur 2.
Nous n’avons jamais dépensé les cash-flows générés, mais nous les avons réinvesti dans le remboursement accéléré d’autres emprunts hypothécaires.
C’est ainsi que les revenus passifs génèrent automatiquement d’autres revenus passifs.
Et tout cela sans investir jamais un Euro nous mêmes, car ce sont nos locataires qui remboursé la banque à notre place.
J’ai finalement réussi à devenir propriétaire d’une quinzaine d’appartements en moins de 20 ans, et tout cela avec un investissement au départ de moins de 12.500 Euros (pour mon propre logement!).
Oui, vous avez bien lu: j’ai ainsi engrangé en une vingtaine d’années un patrimoine de plusieurs millions d’Euros sans rien investir moi-même.
Ce patrimoine, je l’ai finalement réalisé, ce qui signifie que j’ai vendu toutes mes propriétés, et que j’ai placé l’argent ainsi récolté dans un portefeuille boursier.
Mais j’aurais tout aussi bien pu continuer à récolter les loyers: 12.000 Euros de revenu par mois, c’est pas mal, sans avoir, je le répète, rien payé moi-même, et sans devoir travailler!
Acheter un immeuble de rapport
Ainsi l’argent crée l’argent.
Et c’est comme cela qu’on devient riche.
C’est comme cela que moi aussi je suis devenu riche.
Et c’est comme ça que vous pouvez le devenir aussi.
Ne venez pas me dire que tout a changé, que les prix ont explosé, que ce n’est plus possible.
Qu’à mon époque les prix étaient ridiculement bas, que les banques sont devenues plus difficiles, que le taux d’endettement est limité à 35%, etc.
D’abord, vous ne connaissez pas aujourd’hui des taux d’intérêt de 15% comme moi je les ai connus.
Ensuite, ce n’est pas vrai: il y a toujours des affaires à réaliser si on connaît bien un quartier donné, et toutes les autres choses sont restées égales par ailleurs. Il y a aussi des bonnes solutions de contournement du taux d’endettement, il suffit de les connaitre.
Et enfin, c’est à vous de bouger votre cul pour que ça se fasse.
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Bonjour
Louer ou acheter sa RP dépend du rendement interne de l’investissement. Si vous louez un appartement 1k€/mois et que cet appartement vaut 500k€ vous faites une meilleure affaire que si vous achetez. A contrario si vous louez un appartement 1k€ alors que cet appartement vaut 100k€ alors là vous devriez songer à l’acheter plutôt que le louer.
Il n’y a pas de vérités absolues, il y a des situations différentes et force est de constater qu’aujourd’hui il y a beaaaauuucoup plus de cas où la location est avantageuse.
Note : je suis propriétaire de ma RP.
Vous avez bien fait de devenir propriétaire de votre RP, car si votre raisonnement est théoriquement exact, en pratique, et dans la réalité des choses, il ne se confirme pas.
Lisez cet article: https://www.lucbrialy.com/acheter-ou-louer.html
Vous y découvrirez entre autres que dans une enquête faite avec 236 personnes, la rentabilité d’acheter sa RP par rapport à la location se présente ainsi:
-Dans 67% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 10 ans.
-Dans 25% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 20 ans.
-Dans 8% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 25 ans.
Il n’y a aucun cas où louer était plus intéressant que d’acheter.
Toutes les enquêtes (sérieuses) sur la question confirment ce sondage.
Bonjour,
Vous venez de remettre en cause pas mal de choses dont on m’avait convaincu (acheter pour louer avant d’acheter sa résidence principale), c’est intéressant !
J’ai toujours lu qu’il est plus facile d’emprunter à nouveau en étant locataire mais en ayant des loyers qui rentrent (avec la banque qui prend en compte 70% des loyers pour calculer l’endettement).
Mais effectivement comme vous dites, en étant propriétaire on ne paie plus de loyer et sur le long terme, la dette diminue et le capital augmente, du coup, y a pas de raison que la banque refuse un prêt pour un investissement locatif dans ce cas la, même si j’imagine qu’il faut peut-être un peu plus argumenter avec le banquier…
Sinon j’ai une question, à la fin de votre article, vous dites avoir tout vendu pour tout mettre dans un portefeuille boursier, pourquoi donc ?
Meilleur intérêt ? Ce n’est pas risqué de tout mettre en bourse ?
Cordialement,
Denis
Bonjour,
Je suis heureux que vous ayez rejoint le groupe grandissant de ceux qui se libèrent de ces faux mythes concernant l’investissement immobilier, comme celui concernant le taux d’endettement qui serait plus bas si vous êtes locataire. Il faut être bien naïf et ne rien comprendre à la comptabilité financière pour considérer que payer un loyer (sans recevoir un actif en contrepartie) est meilleur pour votre bilan financier personnel que de rembourser un emprunt pour accéder à un des meilleurs actifs qui existe: votre propre logement.
Un des problèmes que nous rencontrons en France, c’est que l’accès à la profession de conseiller financier, et de blogueur financier, est libre à tous. N’importe qui, diplôme relevant ou pas, expérience ou pas, peut s’auto-proclamer spécialiste financier.La conséquence de tout ceci est l’inflation inepte de soi-disants experts qui racontent n’importe quoi.
Si vous vous vous trouvez face à un banquier avec qui il faut argumenter à propos de quelque chose d’aussi simple, évident et comptablement exact, c’est tout simplement qu’il est incompétent.
J’ai tout mis en bourse parce que, étant nomade digital, il est plus facile de gérer à distance des actifs mobiliers que des actifs immobiliers.
Bonjour Luc, vous n’en parlez pas mais faites-vous allusion à l hypothèque rechargeable ? Depuis 2014 on ne peut plus l’utiliser… À part mettre en garantie un bien totalement payé, je ne comprends pas trop votre procédé…
Au plaisir de vous lire.
J’explique (longuement) le procédé au début de l’article, mais vous n’avez probablement pas saisi le concept. J’essaie donc d’une autre façon.
Une fois que vous avez commencé à rembourser l’emprunt immobilier de votre propre logement, vous vous rendrez compte qu’après 2 à 3 ans cette même garantie hypothécaire peut servir de 1ère garantie (partielle) pour l’achat d’une nouvelle propriété. Cela est dû au fait que la garantie donnée pour le capital emprunté se libère petit à petit par les remboursements que vous faites, et souvent aussi par le fait que votre logement réalise une plus-value naturelle (en moyenne de 8,75% par an comme nous l’avons vu plus haut).
Ce raisonnement est valable dans la plupart des pays, sauf en France en effet, où ce qu’on nomme ici un ‘crédit hypothécaire rechargeable‘ ne peut plus être conclu depuis le 1er juillet 2014. Toutefois, les crédits hypothécaires rechargeables conclus avant cette date continuent à s’appliquer jusqu’à leur conclusion, mais ne pourront plus être renouvelés. Cette disposition typiquement française est absolument ridicule, et je ne peux pas en comprendre les motivations, mais c’est comme ça.
Cela ne devrait cependant pas vous arrêter, car cette malheureuse initiative singulièrement française n’enlève rien au fait qu’en devenant propriétaire de votre logement, vous améliorez toujours sensiblement votre bilan financier personnel, ce qui vous permet à son tour d’emprunter de l’argent plus facilement. Je suis toujours étonné du peu de gens qui comprennent cela, et surtout dans les banques. Vous ne pouvez pas vous imaginer le nombre de banquiers à qui j’ai dû expliquer ce phénomène!
Il s’agit en réalité de la conséquence du raisonnement sur le bilan comptable personnel d’un propriétaire par rapport à celui d’un locataire.
Au cours des années qui passent, il se passe ainsi 3 phénomènes simultanés:
1. La valeur de votre immeuble augmente naturellement (je répète: de 8,75% par an depuis 1900 en France),
2. Vous remboursez petit à petit le capital que vous avez emprunté,
3. Vous gagnez de plus en plus d’argent car vous faites de plus en plus de profit dans l’opération puisque chaque année les loyers que le locataire doit payer augmentent grâce à l’indexation, tandis que le remboursement mensuel de votre emprunt immobilier à taux fixe reste identique (et en réalité diminue en termes courants grâce à l’inflation).
Il se fait donc que la différence entre l’emprunt immobilier que vous avez contracté et vos revenus immobiliers a un solde net positif de plus en plus important au cours du temps (valeur de l’immeuble en hausse, dette en diminution). C’est votre actif net personnel qui augmente. Ce solde positif, augmenté de vos profits mensuels, peut alors être employé pour garantir des emprunts pour acheter d’autres immeubles. Il n’est même pas nécessaire d’avoir une hypothèque rechargeable, puisque vous présentez de plus en plus de garanties, car vous devenez bilantairement de plus en plus riche. Il ne faut pas non plus mettre en garantie un immeuble totalement payé! C’est aussi la parade à cette discussion sur les fameux taux d’endettement (dont tout le monde à inutilement peur).
C’est ainsi que j’ai pu acheter des dizaines d’appartements sans débourser moi-même un centime en fonds propres, puisque les biens déjà remboursés (partiellement ou totalement) augmentaient constamment ma position bilantaire. Et tout cela, évidement , en amorçant la pompe à argent en achetant mon propre logement. C’est un effet boule de neige extraordinaire qui prouve bien qu’en vérité l’argent crée l’argent.
Votre capacité d’emprunt augmente donc en parallèle de l’augmentation de votre actif net. C’est un des gros avantages induits du statut de ceux qui sont propriétaire de leur logement, par rapport à ceux qui sont locataires.
Une autre conclusion de tout ceci est qu’il faut éviter comme la peste les conseils de ceux qui prétendent qu’il vaut mieux louer son logement que de l’acheter, ou qu’il vaut mieux d’abord investir dans l’immobilier locatif avant d’acheter son propre logement.
Si ces soi-disant experts n’ont même pas le minimum de connaissances financières nécessaires pour comprendre cela, vous pouvez imaginer le niveau de leurs autres conseils!
Si vous pouvez prouver à la banque qu’en applicant les principes décrits ci-dessus l’emprunt pour votre nouvel investissement immobilier locatif sera couvert par les loyers à venir, et en prenant une hypothèque sur cette nouvelle propriété, il y aura peu de problèmes pour obtenir un nouvel emprunt.
Tous ces concepts (et bien d’autres) sont évidemment couverts dans ma formation sur l’immobilier, que je vous conseille très fortement.
Bonjour,
Je suis globalement d’accord avec tous vos arguments. Vous évoquez des immeubles locatifs qui s’autofinance mais quid de l’impôt sur la fortune? Quand on a un patrimoine supérieur au million d’euros ou plus, et que les loyers ne génèrent pas de cash flow, comment payer cet impôt ?
Vous n’avez probalement pas lu mon article concernant la façon de calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif: les loyers auront bien sûr à couvrir les impôts également.
Dans le cas de l’ISF, ce n’est vraiment pas un problème puisque l’ISF est calculé uniquement sur le patrimoine net taxable.
Lorsque le patrimoine taxable à l’ISF est composé d’un immeuble acquis par le biais d’un emprunt, les dettes suivantes sont alors déductibles au titre de l’ISF:
-le capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition,
-les intérêts courus ou échus et restant dus au 1er janvier de l’année d’imposition.
Tant que vous paierez votre crédit immobilier, vous n’aurez donc pas à payer d’ISF.
Bonjour à tous!
Tout d’abord merci 1000 fois pour vos précieux conseils!
J’ai 27 ans j’ai acheté mon 1er appartement à 22 ans, je l’ai vendu 3 ans après et je suis partie avec 70.000€. Aujourd’hui je souhaiterais acheter un immeuble mais je suis paralysée car je n’arrive pas à sauter le pas, quand j’en trouve un et que je fait mes calculs je me demande toujours est-ce le bon? Vais-je trouver des locataires?
Etes-vous aussi dans cette situation parfois?
Marine
C’est bien normal ce qui vous arrive, Marine, cela a été mon cas à chaque fois également! Mais à un moment il faut sauter le pas, et alors chaque problème trouve systématiquement sa solution. C’est ce qui fait que certains deviennent riches, comme vous le deviendrez, et d’autres n’arrêtent pas d’hésiter et de trouver des excuses ( ce n’est pas le bon moment, je risque de de perdre mon travail, etc.) pour ne rien faire.
Je viens de remettre à jour un article qui pourra peut-être remettre votre situation en perspective.
Merci pour ces précieux conseils.
Moi pour ma part j’ai 34 ans je suis propriétaire de ma villa depuis 5 ans. Avec ma femme nous avons décidé de la construire nous même. Cela nous a pris 3 ans mais quelle belle aventure et que d’argent économisé!
Ensuite nous avons décidés il y a 6 mois d’investir en immobilier dans un immeuble de rapport de 14 appartements. Cela fait 3 mois que nous sommes passés chez le notaire et déjà 3 apparts rénovés et loués en plus des 3 déjà en location. Nous atteignons presque l’équilibre et bientôt un cash-flow intéressant.
Que c’est bon de voir des gens comme vous penser positif après avoir été critiqués par tous ces immobilistes incompétents.
Bonjour Luc,
Merci pour votre témoignage. Que pensez-vous des SCI (à l’IS) pour l’achat à long terme d’immeuble ?
J’ai parfois utilisé des constructions juridiques via société pour acheter et gérer l’un ou l’autre bien immobilier, avec des montages assez sophistiqués pour qu’ils me reviennent ensuite à titre privé, et tout cela dans le but de diminuer la pression fiscale. L’un dans l’autre, je ne le referais pas. C’est relativement compliqué, il y a des contrôles du fisc terribles et il n’y a pas de garanties que le législateur ne change pas les règles du jeu (cela m’est arrivé plusieurs fois, et c’est vraiment la merde, il n’y a aucune sécurité juridique sur 10 à 20 ans), et je n’ai pas toujours dormi tranquille. Ce qui est certain, c’est que mes conseillers juridiques et fiscaux, eux, ont gagné beaucoup d’argent pour tout régler.
Bonjour et bravo pour votre parcours.
Mère au smic, père au chômage longue durée, RMI jusque 28 ans, 1er salaire de 687€ (à 28 ans), 14 ans plus tard, je suis licencié à 46 ans mais totalement libre financièrement avec 50 locataires, 8 immeubles de rapport, 1 parking, 2 maisons.
Terminé l’esclavage du salariat, finie cette foutu course de rat pour pauvre.
Désormais je ne travaille plus à 40% mais à 100% pour mon groupe immobilier.
Mais en fait, ce sont les banques et les locataires qui travaillent.
Je ne fais que superviser l’ensemble.
Les fondations sont posées pour commencer quelque chose.
J’ai désormais LE TEMPS de réfléchir pour devenir riche.
David
Bravo David, vous êtes la preuve vivante, avec des milliers d’autres propriétaires qui sont devenus fortunés comme vous et moi sans investir de moyens propres, ou très peu, que l’investissement immobilier est un outil formidable pour créer sa liberté.
J’ai souscris à votre formation sur l’immobilier qui est très motivant et m’incite vraiment à franchir le pas….à 38 ans il serait temps!
Je crois en ce que vous écrivez dans votre formation, à savoir acheter de l’immobilier est le meilleur moyen de se constituer un patrimoine.
Bonjour Luc, je tiens tout d’abord à vous remercier pour vos articles que je lis chaque semaine et qui me donnent à chaque fois un peu plus d’envie de réussite et de découverte dans ma vie. J’ai pensé qu’il serait intéressant de vous expliquer mon parcours.
J’ai commencé par acheter une maison en ville il y a 3 ans, alors que j’étais encore étudiant (4 mois de rénovation). Puis, 2 ans après, j’ai acheté un immeuble de 3 appartements + une maison dans une même propriété (vente d’un lot, 3 mois de rénovation).
Et je suis tombé sur votre site il y a environ 8 mois, vos articles n’ont fait que de me réconforter dans les choix que j’ai pu faire. Cela m’a donné envie d’acquérir un autre bien: en Juin j’ai acheté un autre immeuble de 7 appartements (2 mois entiers de rénovation).
Aujourd’hui, je suis l’heureux propriétaire de 10 appartements et 2 maisons, tous loués.
J’ai réussi à me constituer un patrimoine en l’espace de 3 ans par effet de levier en devant débourser environ 30.000€, ce qui reste une somme parfaitement raisonnable! J’ai 25 ans et je pense être sur la bonne voie pour obtenir mon indépendance financière.
Bonjour, merci pour votre article, tres interessant. Je trouve que c’est un investissement qui fait totalement sens aujourdhui, etant donne les taux tres bas fixes.
J’habite a l’etranger et je cherche donc qqun pour m’aider a travailler sur ce type d’investissements sans avoir a faire des allers retour constamment. Les agences que j’ai contacte jusqu’a present ne font pas vraiment dans les immeubles. Avez vous connaissance de societies qui peuvent aider des investisseurs comme moi sur ce type de projets. Merci !
Est-ce que nos lecteurs ont des recommandations à faire à Mathieu?
Tout d’abord je tiens a preciser que moi aussi j’ai investi dans un immeuble de rapport.
Dire qu’il n’y a pas de risque est quand meme pas tout a fait juste .
Car le systeme que vous / nous developpons repose sur le fait que l’argent cree l’argent (donc sur le fait que les banques gagnent toujours de l’argent)
Que va t il se passer quand se systeme va s’ecrouler (je parle faillite de banque) (cf USA par exemple et on n’est toujours pas a l’abri chez nous.) Il faut etre conscient de cela et les banques arriverons a ce sortir de la situation mais pour les emprunteurs….. Je parle locataire qui ne pourra plus payer le loyer et proprio qui ne pourra plus payer aussi sont emprunt… Plus d’emprunt possible pour acheter (donc difficile de vendre)
Je sais je fais un tableau extrement noir mais….
Bonjour Philippe,
Je crois que vous mélangez plusieurs problèmes:
1. Je n’ai jamais écrit qu’il n’y avait pas de risque. J’ai écrit qu’investir en immobilier est la manière la plus sûre pour devenir riche, même sans argent. C’est très différent.
2. La faillite de la banque où vous avez emprunté n’a aucune influence sur votre emprunt. Vous devrez tout simplement continuer à le rembourser aux curateurs.
3. Ce à quoi vous faites allusion est une crise totale où il n’y a plus de travail pour vos locataires, qui ne pourraient donc plus payer vos loyers. Si une crise pareille arriverait, vous êtes êtes plutôt en meilleure position que ceux qui auraient investi dans un carnet d’épargne (ceux là ont tout perdu) ou dans une assurance-vie (idem), car les gens chercheront toujours à se loger, donc vous gagnerez toujours quelque chose, voire même beaucoup si il y aurait une crise du logement. Si vous ne pouvez plus rembourser votre emprunt, la banque deviendra tout simplement propriétaire à votre place, en conséquence de votre hypothèque. Ceux qui ont investi en actions pourraient s’en tirer également à moyen terme, si leur portefeuille est bien diversifié, surtout géographiquement.
4. Avant que cela n’arrive, vous aurez tout le loisir de renégocier vos emprunts, de trouver des accords pour omettre des mensualités, etc. car les banques ne sont pas intéressées à devenir propriétaire à votre place. Il faudra aussi voir quand cela arrive dans l’historique de votre emprunt (au plus le temps passe, au plus vous avez remboursé, au plus votre dette diminue)
5. Ce que vous craignez comme scénario est exactement ce que beaucoup de gens m’ont dit quand j’ai acheté mon 1er immeuble de rapport il y a plus de 30 ans. Ils n’ont donc pas fait comme moi, parce qu’ils trouvaient que c’était risqué. Le résultat est que je suis devenu riche, eux pas. C’est tout le problème du risque et de son appréciation. Tout dans la vie est risqué: travailler pour une grande société (qui peut faire faillite), lancer sa propre entreprise (et faire faillite), mettre son argent sur un carnet d’épargne (et tout perdre), mettre son argent sous son matelas (et se le faire voler), même vivre est risqué (puisque vous pouvez être écrasé par un tram). Raisonner ainsi mêne tout droit à la procrastination, qui conduit à son tour à la pauvreté.
Je vous remercie pour tous les bons conseils que vous transmettez, en effet, grâce à vous, mon conjoint et moi avons investi dans un immeuble avec les banques alors que nous souhaitions au départ financer « cash » notre projet.
Merci pour touts et bonne continuation, puisse vos conseils continuer à nous guider.
Bonjour,
Que de rebondissements après avoir lu pas mal de vos articles. Cela me redonne confiance. En effet j’ai 20 ans, je suis seule et je viens tout juste d’avoir l’accord d’une banque. J’ai acheté une maison et j’emprunte 49.500€ soit 255€ par mois. Mon but est de petit à petit investir pour faire de la location. Mais comme vous dites les gens vous découragent souvent et cela fait du bien de voir des gens qui partagent leurs expériences sans être jaloux. Merci beaucoup à vous.
Quel bonheur de vous lire!
Bon courage et bonne continuation!
Luc
Bonjour Aby-Gaëlle et Luc Brialy,
Je tiens à félicité à mon tour Aby-Gaëlle
J’ai 22 ans et je souhaite, également investir dans l’immobilier dans un immeuble de rapport ou maison. Je souhaiterai savoir où as-tu investie Aby-Gaëlle? Comment as-tu financée ton projet?
Je te souhaite une bonne continuation dans tes prochains investissements.
Merci Monsieur Brialy pour votre blog, que j’ai lu avec beaucoup d’intérêt et qui m’éclairera, j’en suis sûr, dans mes finances personnelles.
En espérant, vous revoir M. Brialy, je vous une excellente continuation dans le blogging.
Vous avez fini par me convaincre définitivement sur l’investissement dans les immeubles de rapport.
Je me suis déjà lancé dans le viager, je vais tenter ce type d investissement, mais un conseil: où et comment trouver des biens de ce type pas trop coûteux en région parisienne?
Cordialement.
Paris est un véritable défi pour l’investisseur immobilier, car c’est l’une des villes les plus chères d’Europe. Néanmoins, il y a toujours moyen de trouver de bonnes affaires. Dans ma formation sur l’immobilier, je donne une méthode quasi scientifique (grâce au bases de données présentes sur l’internet) pour déceler les « poches’ où les prix sont plus intéressants et comment trouver une perle rare qui peut convenir à vos exigences d’investisseur. Bon succès.
Pour ma part, j’ai plusieurs immeubles de rapport, dès que j’en trouve un je l’achète, le conserve 15 à 20 ans et dès que j’ai fini de rembourser l’emprunt, je le revends et je réinvestis dans de nouveaux immeubles… et à chaque fois je fais «jack pot. J’investis que dans des grands ensembles, cela permet de diminuer les risques… L’année dernière j’ai vendu un immeuble de 20 APPARTEMENTS pour 1,5 Million d’euros que je détenais depuis 15 ans, certes, parfois on a quelques petits soucis, mais cela en vaut la chandelle!!! Comment peut-on mettre sinon 1,5 millions d’euros de côté en 15 ans? Un immeuble de rapport le permet!!!
Je vais ainsi vendre un nouvel immeuble de 23 logements en plein centre ville avec deux commerces, que des grands logements, bien entretenus avec un chiffres d’affaires constant de 100.000 euros par an depuis 15 ans… C’est un ensemble immobilier qui «s’autopaye», les loyers payant l’emprunt et les diverses charges .
Beaucoup de gens critiquent les immeubles de rapport, tout simplement parce qu’il n’ont pas le courage de se lancer dans un tel projet… Les clés de la réussite sont les suivantes: avoir des logements en bon état et propres, être bien placés et être au prix du marché. Si vous respectez cela, vous ferez toujours un taux de remplissage avoisinant les 100%. Si vous voulez faire des profits importants, alors lancez vous: ne restez pas immobile devant votre ordinateur sans rien faire en critiquant les autres.
Merci pour votre précieux témoignage. C’est en effet une des méthodes les plus simples et les plus sûres pour réussir, mais comme vous le soulignez si bien, beaucoup n’ont pas le courage de se lancer, et commencent dès lors à critiquer pour cacher leur indolence.