INVESTISSEZ DANS L’IMMOBILIER LOCATIF

Réussir dans l’immobilier locatif: tout le monde peut y arriver.

immobilier locatif

Un des grands avantages de l’immobilier locatif est que l’on devient riche avec l’argent des autres, car ce sont finalement vos locataires qui remboursent votre emprunt.

Lorsque vous achetez des actions en bourse, vous êtes à la recherche d’une appréciation de la valeur de celles-ci, et vous espérez aussi des revenus de dividendes. Avec des obligations, vous recherchez surtout un rendement par le taux d’intérêt. Mais ce qui est commun à tous ces cas, c’est que vous devez financer entièrement votre investissement avec votre propre argent.

Un investissement immobilier locatif par contre, a cette caractéristique unique de non seulement pouvoir réaliser de plusieurs façons un rendement sur votre investissement, mais de plus que votre achat pourra, dans le meilleur des cas, entièrement être financé avec les loyers que vous paieront vos locataires.

Apprenez également dans cet article comment un investissement immobilier locatif peut également augmenter en valeur, ainsi que générer de bons flux de trésorerie.

Vous pouvez débuter vous aussi dans l’investissement immobilier en vous procurant ce livre que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

1. Les flux de trésorerie provenant des revenus locatifs

Comme c’est le cas avec une action qui paie des dividendes, une propriété en location correctement sélectionnée et gérée peut fournir un flux de revenus réguliers sous forme de loyers. Cerise sur le gâteau, les rendements des propriétés locatives dépassent généralement les rendements des dividendes des actions.

Les différentes statistiques dans les différents pays s’accordent sur un rendement net du revenu locatif de 1 à 10%. En France, il est en moyenne de 6% brut, donc avant frais et impôts. Ce résultat est nettement meilleur que la plupart des placements d’épargne traditionnelle et les assurance-vie défensives auxquels tant de gens continuent curieusement à souscrire.

Si vous voulez creuser le sujet, il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

Les investisseurs immobiliers jouissent de beaucoup de sécurité sur les risques liés à leur flux de trésorerie. Bien qu’il puisse y avoir des chutes dans les prix de l’immobilier et que ce soit un marché lent, les personnes qui possèdent des immeubles d’habitation les louent habituellement pendant de nombreuses années, sans subir de diminution des montants des loyers. En ce sens, les éventuelles (et rares) chutes de prix n’ont évidement et par définition aucune importance, et présentent plutôt des occasions d’achat.

Contrairement à qui est souvent proféré par certains qui ne connaissent pas la vraie valeur des chiffres, il n’y a jamais eu de ‘bulle immobilière’ en France les dernières années.  S’il est en effet exact que les prix de l’immobilier en France ont augmenté jusqu’en 2008, pour connaître alors une chute toute temporaire de l’ordre de 10%, ils ont remonté aussitôt et sont restés plus ou moins stables depuis lors. Rien à voir avec l’éclatement caractéristique d’une bulle immobilière!

2. Augmentation de la valeur due à l’appréciation

Historiquement, l’immobilier s’est avéré être une excellente source de profit grâce à l’augmentation de la valeur de l’immobilier d’investissement au fil du temps. Bien sûr, les analystes ne peuvent pas toujours prédire les tendances immobilières, et elles varient considérablement d’un pays à l’autre.

En France, la valeur moyenne des immeubles s’est appréciée de plus de 10% par an depuis l’an 2000, de 8,75% depuis 1900 (Courbes de Friggit), et cela malgré le léger ralentissement observé ces dernières années. Cela est très comparable avec le rendement des actions en bourse.

De cette façon, 1.000 euros investis dans l’immobilier en 1950 en valent aujourd’hui 100.000. C’est un facteur de multiplication de 100. Par conséquent, si vous avez acheté en 1950 un appartement pour 100.000 francs, vous pourriez le revendre aujourd’hui pour 10 millions de Francs (1,5 million d’Euros).

Il n’y a pas beaucoup de placements qui offrent une telle protection de votre patrimoine contre l’effet du temps!

3. En améliorant votre propriété, vous pouvez générer plus de valeur à la vente

Bien qu’elle fournisse déjà des flux de trésorerie, vous pouvez également augmenter la valeur de votre propriété par une rénovation. L’amélioration de l’apparence et de la fonctionnalité d’un investissement immobilier locatif peut augmenter considérablement sa valeur. Comme les tendances et les styles changent au cours du temps, garder la propriété intéressante pour les locataires peut vous aider à conserver sa valeur et son rendement.

Pour un retour sur investissement maximal, exécutez en priorité les améliorations qui augmentent réellement la valeur d’une propriété. L’installation d’appareils et de fenêtres éconergétiques augmente la valeur d’une propriété, tout comme l’ajout d’une salle de bains et d’une cuisine contemporaine. L’isolation d’une propriété augmente également sa valeur.

4. L’inflation est votre amie quand il s’agit de louer

Pendant que votre paiement hypothécaire fixe restera constant, l’inflation augmentera la valeur de la propriété, ainsi que les loyers.

La croissance de la population crée également une demande de logement plus grande et augmente les prix de location lorsque l’offre ne peut pas se maintenir.

5. Votre bilan financier personnel s’améliore chaque mois

Dans un bilan comptable, votre investissement immobilier locatif se trouvera évidement dans les actifs, et la dette que vous avez contractée pour l’acheter dans le passif.

La mécanique comptable d’un investissement locatif met simultanément en route plusieurs phénomènes:

  1. Les capitaux propres de votre immeuble de placement augmenteront à mesure que vous rembourserez votre prêt hypothécaire.
  2. De plus, chaque année, la valeur de votre actif augmente aussi naturellement (de 8,75% par an en moyenne depuis plus de 100 ans à présent).
  3. Enfin, votre passif diminue grâce à vos remboursements de capital.

Le résultat final de ce tous ces processus comptables est que votre actif net augmente chaque année, vous rendant de plus en plus riche.

Ce processus commence évidement en devenant d’abord propriétaire de son propre logement, et pas l’inverse, comme certains le pensent terriblement à tort.

Les investisseurs immobiliers expérimentés profitent de ce phénomène pour obtenir d’autres emprunts et utilisent ces fonds pour d’autres projets d’investissement immobilier. C’est ainsi qu’on devient de plus en plus riche, parce que l’argent crée l’argent, et tout cela sans investir soi-même de l’argent. Certains par contre s’obstinent à louer leur logement plutôt que de l’acheter, n’ayant pas la connaissance financière adéquate pour comprendre ces phénomènes comptables, et rendent donc leur propriétaire de plus en plus riches, tout en s’appauvrissant dramatiquement eux-mêmes.

6. Trouver la bonne affaire

Trouver un bien à prix abordable est le moyen le plus efficace d’augmenter la valeur nette de votre bilan financier personnel du jour au lendemain, puisque la valeur comptable réelle de votre immeble sera plus élevée que l’emprunt correspondant. De telles transactions ne sont pas faciles à trouver, et les investisseurs expérimentés font leur travail continuellement en parcourant souvent les listes de propriétés à vendre, afin de profiter des opportunités lorsqu’elles surviennent.

Les investisseurs qui souhaitent augmenter la valeur de leur portefeuille par de l’immobilier doivent également veiller à ce qu’ils disposent de bons scores de crédit. La meilleure façon de débuter dans l’immobilier locatif est donc (ce qui semble paradoxal pour certains qui ne comprennent pas la comptabilité financière personnelle) de devenir propriétaire de son propre logement.

« Inspirez-vous du témoignage de Benjamin sur l’immobilier locatif. A 25 ans, il est déjà propriétaire de sa propre maison et de 11 unités locatives. »

Pour tous ceux qui sont intéressés dans l’immobilier locatif comme un des meilleurs moyens pour obtenir son indépendance financière, même et surtout en investissant peu ou pas d’argent, voir le témoignage exceptionnel de Benjamin, un jeune homme de 25 ans qui, à son âge, a réussi ce que beaucoup ne réussiront jamais, faute de courage et de clairvoyance. C’est un exemple exceptionnel pour nous tous!

immobilier locatif

Avant de partager avec vous mon expérience sur l’immobilier locatif, je souhaite tous d’abord remercier Luc de me permettre d’écrire cet article sur son site mais aussi pour toutes les informations qu’il nous livre régulièrement, ses expériences, son vécu qui font de ses articles de vrais enrichissements personnels.

Pour me présenter brièvement, je m’appelle Benjamin, j’ai 25 ans, et je travaille actuellement dans le secteur de l’automobile. J’ai commencé à travailler dès l’obtention de ma licence professionnelle. J’ai eu l’opportunité de trouver un emploi qui me correspondait et j’avais énormément de motivations pour évoluer dans le secteur automobile, un secteur qui, malgré tout ce que l’on peut entendre, a encore un bel avenir devant lui!

Mes parents habitent dans un village à la campagne. Mon père étant un très bon bricoleur, nous avons la chance d’avoir de l’espace pour bricoler très souvent et il m’apprend pleins de choses encore aujourd’hui pendant mon temps libre.

Pour en venir au fait, mes parents ont toujours eu l’envie d’optimiser leurs revenus et surtout d’assurer leur future retraite. Ils ont donc opté pour deux acquisitions immobilières en locatif afin de s’assurer des revenus passifs. C’est donc l’origine de ‘ma passion’ pour l’immobilier locatif.

J’ai commencé par acheter ma première maison en juin 2013. Il y avait de nombreux travaux à réaliser qui m’ont pris environ 3 mois de réalisation. C’est ma plus belle expérience à ce jour, ma première acquisition immobilière: j’ai dû passer par tous les corps de métier avec l’électricité, la terrasse, le carrelage, les papiers/peinture et tout ça en apprenant ‘sur le tas’.

J’ai dû être très convainquant auprès de mon banquier car acheter une maison à 22 ans, ça laisse beaucoup de monde perplexe… Au final, j’ai déboursé l’équivalent de frais de notaire d’environ 9.000€ pour cet achat, avec un peu plus de 10.000€ de travaux de rénovation.

Voyant que tout se passait très bien avec mes locataires, et voyant aussi que les années ont tendance à passer à une vitesse qui m’affole déjà, j’ai voulu prendre les devants et réinvestir sans attendre, quand l’occasion se présenta à nouveau. 2 ans après ma première acquisition, en août 2015, j’ai acquis un immeuble de 3 appartements + 1 maison (un lot vendu par un particulier).

Pour cette acquisition j’ai une nouvelle fois travaillé d’arrache-pied pour que mon banquier veuille me suivre dans cette aventure, qui était déjà beaucoup plus conséquente que la première! Pour cet achat j’ai déboursé 15.000€, encore pour les frais de notaire, ainsi que 3.000€ de travaux. J’ai rénové les appartements en l’espace de 2 mois seulement car il y avait beaucoup moins de travaux que dans la première maison. Et j’ai décidé de mettre de côté la maison à rénover, volontairement, pour m’y mettre dès que j’aurais un peu plus de temps libre (les loyers des appartements couvrant déjà les mensualités de l’emprunt réalisé).

Tout s’est loué plus rapidement que je n’aurais pu l’espérer.

« Entre temps je suis tombé sur les articles et les formations de Luc Brialy, ce qui m’a réconforté dans les choix que j’ai pu faire mais aussi dans mes choix futurs »

J’ai donc décidé d’aller de l’avant et de continuer sur ma bonne lancée dans l’immobilier locatif.

Alors que je cherchais depuis plusieurs mois à acheter un autre immeuble, en juin 2016 j’ai fait ce qu’on appelle une bonne affaire: un immeuble de 7 appartements meublés très bien situé avec peu de travaux pour un prix défiant toute concurrence vu son emplacement géographique. Les frais de notaire m’ont coûté cette fois-ci 16.000€, et j’ai engagé environ 7.000€ de travaux en 2 mois pour finir tous les logements en un temps record afin de rentabiliser le projet au plus vite.

Si on fait un bilan rapide, en l’espace de 3 ans, j’ai donc réussi à devenir propriétaire de 10 appartements et 2 maisons, tout est loué sauf la dernière maison que je vais commencer à rénover. Environ 60% des loyers couvrent la globalité des emprunts, ce qui signifie que les 40% restants vont me servir à réinvestir très rapidement dans de nouvelles acquisitions immobilières, mais aussi à finaliser mon fond d’urgence.

J’ai pensé qu’il était important que je partage mon expérience sur l’immobilier locatif avec vous

S’il y a bien une chose que j’ai apprise, c’est que mon indépendance financière n’arrivera pas toute seule et c’est aussi le cas pour vous. Je pense que si l’on pousse le destin, on multiplie par 10 les chances d’y arriver. Bien entendu, il faut avoir un projet qui tient bien la route pour arriver à quelque chose. Il ne faut surtout pas se mentir à soi-même et être conscient qu’au-delà de l’investissement financier, il y a aussi une grande part d’investissement personnel au départ dans ce type de projet.

Comme l’a indiqué Luc dans un de ses articles, il faut d’abord définir ses objectifs et savoir où l’on veut aller, quel sens on veut donner à sa vie. Il y a un point essentiel à retenir dans tout ça et je m’en rends compte aujourd’hui, c’est qu’être riche ne signifie pas pouvoir s’acheter tout ce que l’on veut, mais la vraie richesse c’est surtout devenir maître de son temps!

Si vous lisez cet article aujourd’hui c’est que vous vous intéressés au site de Luc: bravo! Vous avez déjà fait 80% du travail, vous devez je l’espère apprendre beaucoup de choses et c’est déjà très bien!

Pour ma part, je prends aujourd’hui beaucoup de recul pour mon avenir, je me rends compte que travailler pour un patron m’appauvrit jour après jour, c’est un constat amer que je fais après 3 ans de loyaux services auprès de mon entreprise.

Je pense obtenir mon indépendance financière autour de ma 40ème année mais je souhaite développer une autre source de revenus d’ici là qui m’aidera à devenir libre financièrement bien plus tôt, j’y travaille encore…

A travers mes investissements en immobilier locatif, j’ai déjà rencontré beaucoup de personnes qui m’ont encouragé, d’autres qui me pensaient fou, d’autres encore qui restaient interrogatives. Votre entourage joue un rôle important dans votre quête à la liberté financière, mais sachez que si l’on écoute tout le monde ont fini par avoir peur de tout.

Bien sûr que je n’étais pas certain à 100% de louer mes biens après les avoir rénovés, bien sûr que si les loyers n’avaient pas rentrés pour couvrir les prêts j’aurais sans doute dû trouver d’autres solutions, mais j’ai tout fait pour que mon projet fonctionne. En somme, si j’avais écouté les plus pessimistes, c’est-à-dire les gens qui prennent ‘zéro risque’, je serais au moins certain d’une chose aujourd’hui, c’est que j’aurai pu attendre d’avoir un peu plus de 67 ans pour arriver à la retraite, et profiter du temps qu’il me resterait à voir mon salaire divisé presque par deux et ne pas avoir de revenus complémentaires pour profiter pleinement de mon temps libre.

Enfin, et ce sera le mot de la fin, je vous confie ‘un proverbe’ fabriqué sur mesure et qui est très représentatif de l’état d’esprit que je m’efforce de conserver: Quand on les saisit, les opportunités se multiplient! Essayez, et voyez par vous-même…

Le point de vue de Luc

J’aime évidement beaucoup ce que Benjamin nous apprend. Il est un nouvel exemple de cette race de jeunes gens qui montrent la voie à nous tous. A 22 ans à peine, au lieu de dépenser bêtement son argent en gadgets inutiles, il investit 19.000€ d’économies dans ce qui sera le début d’une spirale positive qui le mènera certainement vers l’indépendance financière vers ses 40 ans déjà.

Je ne doute pas qu’il y arrivera. A 25 ans, il est déjà propriétaire de sa propre maison (qu’il va rénover bientôt) et de 11 unités locatives. Sa marge brute est de 40%. Et je ne pense pas qu’il va s’arrêter là…

Mais plus encore que son succès immobilier et financier, ce que j’admire surtout dans son témoignage, c’est la maturité invraisemblable d’un jeune homme qui a mieux compris le sens de la vie que beaucoup de personnes bien plus âgées que lui. Que ceux qui hésitent continuellement dans leurs choix, qui ont peur de tout et de rien, qui dans leur aversion du risque laissent leur argent moisir sur des comptes d’épargne et des assurance-vie sans intérêt, qui perdent une fortune à rester locataire, prennent exemple sur la sagesse de Benjamin.

Il a surtout bien raison de nous rappeler la vraie et définitive leçon de l’indépendance financière: la vraie richesse c’est surtout devenir maître de son temps!

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Vos commentaires

7 Commentaires

  1. Bonjour,
    Tout d’abord, merci pour vos articles inspirants et pleins de bon sens que je prends beaucoup de plaisir à lire…

    Avec mon ami, nous avons 38 et 42 ans et je suis propriétaire de notre habitation principale depuis 2013 (un bon début, il paraît), lui a déjà une maison en location nue (micro-foncier) depuis 2008 et nous venons d’investir dans un appartement que nous voulons louer en meublé (BIC réel) pour éviter de faire exploser notre fiscalité.
    Nous nous sommes un peu lancés à l’aveugle dans cette aventure et nous n’avons probablement pas fait les meilleurs choix lors de cet investissement :
    – les loyers couvriront les mensualités du crédit mais pas les charges (charge de co-pro, travaux à venir, taxe foncière, assurance, frais de comptabilité, etc), donc pas de cash-flow dégagé,
    – nous avons investi des économies pour moitié et pris un prêt amortissable sur 9 ans alors que nous aurions pu l’étaler sur 20 ans et garder notre argent,
    – nous avons acheté en co-propriété donc des charges viennent amoindrir le rendement,
    – nous nous sommes inquiétés de notre imposition à venir après avoir ficelé le projet (d’où changement de plan pour le louer en meublé et non en nu) et nous n’avions alors aucune idée du principe de déficit foncier.

    J’ai un peu le sentiment d’avoir pris le problème à l’envers : en effet, peut-être que le point de départ de notre projet aurait dû être l’optimisation de la fiscalité sur nos revenus locatifs et non la recherche d’un bien dans nos moyens.
    Loin de jeter l’éponge, nous aimerions reconduire cette expérience avec un peu plus de maîtrise et d’assurance, c’est pourquoi je serais intéressée d’avoir votre définition du projet idéal : type de bien (co-pro ou pas, achat d’un bien à découper), ratio achat /location, type de prêt (amortissable, in fine ou autre / hypothécaire ou avec caution), mode de location (nu, meublé…)…

    Nous sommes de tout petits investisseurs et si l’idée d’un projet plus ambitieux est séduisant (achat d’une maison pour la découper en 2/3/4 appartements, par exemple), nous craignons un peu d’être dépassés par un projet plus complexe et surtout au dessus de nos moyens… Peut-être à tort !
    Quand l’envie d’évoluer dépassera la crainte de se planter, tout sera possible… 🙂

    Au plaisir de vous lire…

    Réponse
    • Je pense que le projet idéal pour tous n’existe pas. Tout dépend de vos moyens, du type de votre ménage, de votre fiscalité, de votre âge, de votre objectif, etc. et donc finalement chaque projet doit être du ‘sur mesure’ approprié à chacun.
      Pour réussir dans l’immobilier, il faut donc suivre un ‘système’ qui vous guide pas à pas à travers toutes les étapes. C’est ce que Benjamin dans cet article a fait, et comme lui beaucoup d’autres. C’est pourquoi mes formations existent. Vous avez besoin de systématique avant de vous lancer un peu vite dans un projet. Vous éviterez ainsi à nouveau des erreurs comme celles que vous avez faites: pas de calcul de cash flow, méconnaissance de l’effet de levier, influence de la fiscalité, etc. Avec un bon guide, et l’expérience que vous avez acquise à présent, vous devriez certainement réussir!

      Réponse
  2. Excellent félicitations Benjamin, tu as eu le cran d’investir très tôt et tu en profiteras dans quelques années !
    De mon côté, à 26 ans, j’ai deux appartements en location meublée et prochainement j’aimerais réaliser une opération plus conséquente (immeuble ou colocation).
    Une fois la machine lancée, les remboursements du capital emprunté s’enchaînent (sans compter le cashflow positif mensuel) et on s’enrichit bien plus qu’avec une fiche de paie! Bonne réussite pour la suite 😉

    Réponse
    • Bonjour Pierre-Antoine,

      Merci pour ton commentaire, c’est aussi un très bon début pour toi d’avoir deux appartements meublés à 26 ans! L’achat d’un immeuble te permettra surement d’engendrer du cash-flow positif (c’est même indispensable), mais aussi d’acquérir une plus grande expérience dans la gestion locative et ainsi éviter les co-propriétés.

      Il faut veiller à utiliser ce cash-flow à bon compte car il ne faut pas oublier que le jour ou la chaudière tombe en panne ou qu’il y a une fuite d’eau… c’est pour toi. J’ai choisis de mettre de côté une partie de la marge réalisée qui me servira de « matelas de protection » en cas de difficultés ou de location vacante.

      Bonne réussite à toi aussi et n’hésites pas à revenir me voir au besoin!

      Réponse
  3. Merci Benjamin,
    J’avais bien compris la chose simple à retenir…
    Si à l’occasion tu as le temps de rédiger un article sur ce thème, comment tu es passé de 70 % à 20 %, ce serait avec grand intérêt que je te lirai!
    Merci encore pour le partage d’expérience.

    Réponse
  4. Ce qui serait super intéressant, c’est de savoir comment il fait au niveau de la fiscalité, car un élément important dans la rentabilité de chaque projet.

    Réponse
    • Bonjour Heureaux,
      Pour faire suite à votre demande, effectivement la fiscalité est un élément non négligeable dans la rentabilité d’un projet, mais ce n’est qu’un aspect!
      La fiscalité immobilière est un très vaste secteur et je ne pourrais sans doute pas tout expliquer en quelques lignes car chaque investisseur fonctionne différemment d’un autre, donc chaque choix à ses avantages et répercussions.
      En ce qui me concerne, la fiscalité est un point que j’ai beaucoup travaillé et que je travaille encore. Sur les 40% de marge brute dégagée par les loyers, environ 70% seraient destinés aux charges (Impôts, assurances, taxes,…) mais avec le temps et plusieurs recherches sur les différents avantages dont on peut bénéficier en toute légalité, j’ai réduit pour les 5 à 6 années à venir ce pourcentage à 20%! Cela m’a pris beaucoup de temps, mais je réalise au final une économie conséquente que je ne pouvais pas négliger.
      Il y a une chose simple à retenir: si tu réalises un bénéfice foncier (non meublé) ou BIC (meublé), alors une part de ton butin sera redistribuée à l’état, il me semble que ça fait partie du jeu. Et encore une fois, si l’on ne creuse pas un peu, le fisc ne viendra pas vous voir en vous annonçant qu’il vous rembourse X somme d’argent car vous avez oublié de déclarer que vous pouviez bénéficier d’avantages fiscaux, enfin je crois…

      Réponse

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