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Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif

Calculer la rentabilité d'un investissement immobilier locatif

En dehors de ceux qui achètent leur propre logement, ou une résidence secondaire, il y a 2 sortes d’investisseurs immobiliers: le spéculateur et le créateur de richesse à long terme. Ce dernier se consacrera à l’investissement immobilier locatif. C’est la façon la plus sûre et la plus facile pour devenir riche.

Les 2 types d’investissement immobilier

  • L’investissement spéculatif est celui où des investisseurs spéculent sur la hausse future ou sur l’appréciation d’une propriété. Aux États-Unis, ce type d’investissement a en partie mené à la bulle immobilière d’il y a quelques années, surtout en Floride, Californie et au Nevada. Les investisseurs y ont acheté et vendu quasi dans la même minute. En réalité, beaucoup ont simplement acheté des propriétés sur plan, pour les revendre avant même leur construction. C’est une activité qui se fait toujours là-bas, et il existe de nombreux sites qui vendent des formations pour réaliser ce type de transaction. Chez nous, ce type de comportement existe beaucoup moins, et certainement pas de nos jours, ne fut-ce que du fait des règles juridiques et fiscales beaucoup plus contraignantes. Entre autres, les taxes sur les plus-values freinent la fluidité du marché à ce niveau.
  • L’investissement créateur de richesse est une approche beaucoup plus conservatrice, et où l’aspect spéculatif est nettement moins important. En pratique, ce sera un investissement immobilier locatif. La valeur de l’actif est évaluée sur sa capacité à générer des revenus maintenant et dans le futur (des loyers), et sur sa valeur résiduelle (sa valeur de revente). Ces investisseurs sont intéressés dans la protection de leur capital investi, dans la croissance lente et certaine de leur revenus et dans la minimisation du risque.

Les différences entre l’investissement spéculatif et l’investissement locatif sont comparables à celles qui existent dans l’investissement en actions. Là aussi certains veulent spéculer en achetant des actions individuelles dont ils espèrent qu’elles augmenteront bientôt, tandis que d’autres, bien plus rationnellement, investissent à long terme en fonds de placement bien choisis, qui leur apporteront à terme l’indépendance financière.

« Je suis un investisseur à long terme. Je ne me suis jamais fort intéressé aux possibilités de plus-value d’un investissement immobilier locatif. »

Je vois autour de moi, et sur beaucoup de sites internet qui traitent du même sujet, beaucoup de personnes et de conseillers qui estiment que ce facteur est extrêmement important dans le schéma décisionnel. Je suis certainement d’accord avec eux en ce qui concerne l’achat de son propre logement ou d’une résidence secondaire qui ne sera pas mise en location.

Mais, dans le cas qui nous occupe, et pour profiter au maximum de l’effet de levier, je vais en effet toujours essayer d’emprunter le maximum. La seule chose qui est donc réellement importante à mes yeux, c’est que les loyers génèrent un cash-flow positif par rapport à mon emprunt et mes frais d’entretien. Si c’est le cas, la décision est aisée pour moi. Que l’immeuble s’apprécie ou non d’une façon importante est superflu dans mon objectif d’investisseur. Si c’est le cas, tant mieux, mais cela ne participe pas vraiment à mon schéma décisionnel.

Ma formule d’investissement immobilier locatif

Vous trouverez toutes sortes de formules, d’équations et de flux décisionnels qui dépendent de l’auteur du livre que vous lirez ou du gourou qui prêche sur son site ou ailleurs.

Pour moi, il n’y a eu qu’une seule formule qui compte:


Les loyers perçus annuellement

Moins

1- Le remboursement de l’emprunt hypothécaire pour l’achat (et éventuellement la rénovation ou la transformation) ou la construction

2-  Réserve pour les provisions pour frais d’assurances et entretien à charge du propriétaire (10%)

3- Réserve pour périodes sans location (5%)

4- Taxes

=

Cash-Flow Net Positif 


Je ne fais ce calcul que pour la 1ère année: puisque j’emprunte uniquement à taux fixe, la charge de l’emprunt n’augmentera jamais, tandis que les loyers le feront certainement de par l’inflation, accroissant automatiquement mon cash-flow chaque année.

Si jamais le taux d’emprunt viendrait à baisser, il est toujours temps de renégocier. Impossible donc de perdre sur cet aspect.

Si la propriété que j’ai en vue répond à cette équation, même avec un cash-flow net proche de zéro, je vais probablement l’acheter ou la faire construire. J’ai suivi cette politique dès mon 1er investissement immobilier locatif, et pour tous les autres qui ont suivi.

Cela m’a ainsi permis de me construire un patrimoine immobiler de plusieurs millions d’Euros sans apport personnel. Mes locataires ont investi pour moi. Et contrairement à ceux qui argumentent avec des arguments comme ‘oui mais, votre taux d’endettement va bloquer les banques’, c’est exactement le contraire qui s’est passé. La banque m’a toujours suivi, car elle a pu voir que mes projets tenaient la route.

L’un dans l’autre, dépendant de votre situation personnelle et de vos autres revenus, vous arriverez à un pourcentage de coûts de l’ordre de 20 à 30%.

Ce qui est très négatif, particulièrement en France, est que l’Etat rend les choses plus difficiles en cumulant les revenus nets d’un loyer avec les autres revenus (dans d’autres pays, comme la Belgique, ce n’est pas le cas et les loyers locatifs sont donc taxés à environ 10% maximum), ce qui rend l’équilibre d’un bilan locatif plus difficile à réaliser. Il faut compter en moyenne 25% d’impôts supplémentaires, une fois les charges locatives déduites des revenus locatifs.

Cela n’empêche évidement pas de trouver des biens immobiliers dont la location (à court terme via un meublé par exemple, ou à long terme via une location traditionnelle) couvre tous les frais. C’est là tout le challenge à réussir.

Si vous voulez creuser le sujet, il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

Le piège de la promotion immobilière neuve

Beaucoup de candidats investisseurs immobiliers sont attirés par les propositions de promoteurs immobiliers qui proposent d’investir dans des projets d’immobilier neuf.

Cela va de l’appartement en montagne (que MGM ou d’autres vont gérer pour vous), au logements meublés pour étudiants, en passant par des packs de défiscalisation (comme la loi Pinel). Et j’oublie probablement les meilleures inventions.

Le problème avec ce que la plupart des promoteurs en immeubles neufs vous proposent, est que vous achetez quelque chose qui ne vous rendra jamais riche.

Pourquoi? Parce que ces propriétés sont vendues bien trop cher que pour réussir à dégager un cash net positif, comme ma formule d’investissement immobilier locatif l’exige. En faisant miroiter une affaire (fiscale ou autre) intéressante, ces promoteurs vous font payer une propriété  beaucoup trop cher pour ce qu’elle vaut. Et je n’ai encore jamais rencontré quelqu’un qui a réellement récolté les loyers qui sont promis dans les belles brochures que l’on vous met dans les mains.

Ce n’est pas ainsi qu’on travaille en investissement immobilier locatif.

Ce qui est éternel comme problème, c’est que trop souvent les gens ne comprennent pas qu’un immeuble en location n’est pas comme un immeuble pour y vivre personnellement. Ils voient les prix affichés des appartement neufs qu’ils choisiraient pour y vivre eux-même, et là évidement cela ne marche pas: les loyers ne couvrent pas les frais.

Il s’agit par contre encore beaucoup plus de chercher la bonne affaire, et encore plus la bonne localisation. Cela demande donc du travail: c’est simple, mais cela ne veut pas dire que c’est facile. Souvent, il faudra retaper les locaux, vous même (c’est alors très bon marché, mais cela dure plus longtemps et vous perdez des loyers), ou en ayant recours à un entrepreneur (plus cher, mais plus rapide).

Il faut aussi comprendre que les locataires n’ont en général pas les mêmes exigences que vous pour votre logement personnel. Cela coûte donc moins cher.

Pourquoi cela ne marcherait-il pas? Je suis la preuve vivante, avec des milliers d’autres propriétaires qui sont devenus fortunés comme moi sans investir de moyens propres, ou très peu, que c’est possible!

L’effet boule de neige

Ce cash-flow net positif pourra vous aider à accélérer l’achat d’une seconde propriété en utilisant cet argent pour rembourser plus rapidement l’emprunt que vous ferez pour l’acquérir. Ne l’employez pas pour gagner plus d’argent dans votre vie quotidienne. Non, je vous conseille fortement d’employer cet argent pour votre prochain investissement immobilier locatif.

Par exemple, vous avez peut-être emprunté sur 20 ans pour votre 1er immeuble. Avec l’aide des bénéfices dégagés, vous pourrez alors emprunter sur 15 ans ou 13 ans pour votre immeuble suivant. Et ainsi de suite. Je vous assure que c’est fascinant de voir votre patrimoine s’agrandir ainsi, sans que cela ne vous coûte un sou. L’effet de boule de neige est fantastique, à l’instar des intérêts composés. Personnellement, grâce à ce système, je n’ai ensuite jamais dû m’engager pour plus de 13 ans. C’est ainsi que mes locataires m’ont rendu riche.

Je sais que certains conseillent d’emprunter le plus longuement possible dans le but d’augmenter leur cash-flow, avec lequel ils augmentent alors leur revenu mensuel. C’est tout-à-fait compréhensible si vous devez vivre de cette ressource, et je suis dans ce cas d’accord avec eux. Par contre, si vous faites de l’investissement immobilier locatif en plus de votre boulot existant (et que celui-ci vous offre assez de revenus que pour en vivre normalement), ne faites pas l’erreur d’emprunter sur de trop longues périodes, car vous vous privez évidement de la possibilité de conquérir votre indépendance financière plus tôt. Moi, à 50 ans, tout était remboursé. J’ai pu arrêter de travailler. Si vous empruntez sur 20 ou 25 ans, vous risquez d’être encore occupé à rembourser à l’heure de la retraite légale, ou même après.

La gestion de votre patrimoine locatif

Un aspect qui rebute souvent les candidats en investissement immobilier locatif est le travail de gestion des propriétés et des locataires. Les avis du genre ‘on n’a que des ennuis avec les locataires’ abondent. Tout d’abord, j’ai remarqué que cela est surtout dit par ceux qui n’ont jamais investi personnellement en investissement immobilier locatif. Moi, je l’ai fait pendant des années, et, très sincèrement, je ne comprends pas bien le problème. C’est évidement exact qu’il y a quelques problèmes à régler, mais ils ne prennent en général que quelques heures par mois, et valent certainement les bénéfices que l’investissement immobilier locatif procure.

Cela dit, il est instrumental de trouver des propriétés dans des localisations de qualité qui attirent des locataires de qualité également. Si j’avais voulu, j’aurais pu devenir propriétaire de quatre fois plus d’appartements, en investissant en une qualité moindre, et donc en payant moins. Heureusement que je ne l’ai pas fait!

Le principal bénéfice de ma sélectivité a été qu’aucun de mes appartements n’a jamais été sans locataire plus d’un mois, et que le préavis à charge du locataire a donc toujours fonctionné à mon avantage. Et par conséquent, que la provision de 5% pour périodes sans locataire n’a jamais dû être employée, augmentant le cash-flow final d’autant. Je désire des locataires de qualité, ayant un job stable, qui prendront soin de ma propriété. Si malgré tout vous estimez que cette gestion n’est pas votre tasse de thé, vous pouvez employer les services d’une agence. Je vous conseille néanmoins de gérer la 1ère année vous même votre première propriété. Votre rentabilité en sera non seulement améliorée, car une agence de gestion coûte relativement cher, mais en plus vous apprendrez également les tenants et les aboutissants de la gestion locative. Cela vous permettra de juger en connaissance de cause, et de mieux négocier un contrat éventuel avec une agence.

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Vos commentaires

8 Commentaires

  1. Bonjour,
    Qu’appelez vous « Réserve pour les provisions pour frais d’assurances et entretien à charge du propriétaire (10%) »? Les charges annuelles de copropriété?

    Réponse
    • C’est très simple: les charges ne figurant pas dans la liste prévue à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret N° 87-713 du 26 août 1987 et de son annexe sont à charge du propriétaire, car cette liste est limitative. Vous trouverez un excellent article explicitant cela ici.

      Réponse
  2. Bonjour
    J’ai bientôt 18 ans et j’ai lu beaucoup de vos article sur le rendement locatif.
    Pensez vous qu’une banque me permettra de faire un prêt malgré mon jeune âge ou il faut que je possède déjà un bien avant d’investir ?

    Manolo

    Réponse
    • Ce sera difficile pour une banque de vous accorder un prêt, mais pas impossible. Si vous êtes saisonnier, étudiant, travailleur partiel, etc., vous n’avez pas ce que les banques considèrent ce qui est nécessaire pour être ‘sans risque’ aujourd’hui, c’est à dire un emploi avec un contrat à durée indéterminée ou un bon boulot d’indépendant, et il sera très difficile, voire impossible d’obtenir un emprunt sans la caution solidaire d’autre personnes soi-disant mieux loties que vous. Il est bien sûr plus facile de solliciter un emprunt quand on a un compte en banque bien approvisionné et un gros salaire. Mais si vous trouvez une bonne affaire, c’est-à-dire un bien immobilier vendu en-dessous de sa valeur et qui présente un fort potentiel de rendement, l’argent viendra toujours. Vous le trouverez en pensant avec créativité, et en cherchant avec persévérance une source de financement sur base d’un bon dossier bien ficelé.

      Réponse
  3. Bonjour,
    J’ai une question pratique à vous poser. J’ai 40 ans. Je suis en train d’acheter 2 biens en SCI qui seront autofinancés sur 16 ans à un taux 1.35-1.45 HA.
    Est-il préférable que je prenne le crédit sur 20 ans et que cela me dégage du cash supplémentaire pour payer taxes et autres mais je ne profiterais du loyer que dans 20 ans au lieu des 16 ou que je maintienne les 16 ans du crédit ?

    Réponse
    • Vous devez ajuster la longueur de votre emprunt de façon à ce que votre cash flow soit plus grand que zéro, sinon vous subsidiez le système, et diminuez l’effet de levier. Choisissez donc une longueur d’emprunt qui couvre tous vos frais, donc probablement plutôt 20 ans dans votre cas.

      Réponse
  4. Bonjour, je découvre votre très beau site et cet article.
    Je suis d’accord qu’il faut bénéficier au maximum de l’effet de levier du crédit.
    Pour l’achat-revente c’était ce que tout le monde faisait à la belle époque où les prix s’envolaient tout seul, où lorsque l’on divise les logements ou encore lorsque l’on valorise les biens avec beaucoup de travaux. Mais avec les taxes sur la plus-value, il vaut mieux privilégier l’investissement locatif pendant au moins 10 ans pour profiter du déficit foncier et du remboursement du crédit par les locataires. Surtout dans un marché avec une tendance à la stagnation ou à la baisse.
    Patrice

    Réponse
    • En effet Patrice, c’est exactement mon avis aussi.

      Réponse

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