Comment devenir investisseur immobilier? Les 3 mythes.

Si vous cherchez à savoir comment devenir investisseur immobilier, il y a 3 grandes fausses vérités qui font la ronde, et peuvent vous empêcher de passer à l’action.

Il est grand temps de tordre le cou à ces idées reçues qui n’ont aucun fondement réel.

Voici ces 3 mythes.

1. Il vaut mieux faire de l’investissement locatif avant de devenir propriétaire de son propre logement

Je ne cesse de m’étonner que pour devenir investisseur immobilier, on puisse faire l’erreur de logique de penser à d’abord faire de l’investissement locatif avant de devenir propriétaire de son propre logement, et de continuer entretemps à perdre de l’argent en étant locataire.

Les soi-disant experts immobiliers qui conseillent fièrement cela feraient mieux de se taire.

Vous pouvez creuser immédiatement ce sujet et débuter vous aussi dans l’investissement immobilier en vous procurant cette formation que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

Dans votre bilan financier personnel, le logement que vous achèterez pour vous même se retrouve évidement dans les actifs que vous possédez, la dette que vous avez contractée pour l’acheter (votre emprunt immobilier) dans le passif.

Chaque année, la valeur de votre actif  (votre logement) augmente naturellement (la valeur de l’immobilier en France augmente de 8,75% par an en moyenne depuis plus de 100 ans à présent) et votre passif diminue grâce à vos remboursements de capital.

Le résultat final de ce processus comptable est que votre actif net augmente chaque année, vous rendant de plus en plus riche, sans rien faire d’autre que de rembourser votre emprunt et de jouir de votre logement, assis confortablement dans votre fauteuil.

De cette façon, chaque mois que vous remboursez votre prêt logement, non seulement vous augmentez donc votre capacité d’emprunt (car votre bilan personnel présente de plus en plus d’actifs), mais vous faites aussi en sorte que votre logement puisse servir de garantie supplémentaire pour l’achat de votre patrimoine immobilier locatif.

Tous ces phénomènes financiers et comptables simultanés démultiplient en effet votre effet de levier, car ce que vous possédez déjà sert à garantir et financer vos autres achats de bien immobiliers locatifs.

Perdre des années avant d’acheter sa résidence principale est une hérésie financière.

Si vous pensez vraiment que rembourser un emprunt immobilier pendant 20 ans aux taux d’intérêt actuels et avec l’augmentation de la valeur de l’immobilier est moins intéressant que payer 60 ans de loyers, vous êtes fâché depuis longtemps avec la mathématique.

C’est ainsi que j’ai pu, comme des milliers d’autres propriétaires, acheter tous mes appartements locatifs sans débourser moi-même un centime en fonds propres, puisque les biens déjà remboursés (partiellement ou totalement) servaient finalement de garantie pour les nouveaux.

C’est une spirale positive pour devenir investisseur immobilier car elle crée un effet boule de neige extraordinaire, et cela prouve que l’argent crée l’argent.

Ceux qui restent locataires par contre, subissent évidemment l’effet exactement inverse.

Comme ils paient pour se loger (les loyers sont en réalité de ce fait considérés comme un passif dans leur bilan financier) sans augmenter en contrepartie leur actif (puisqu’ils ne sont pas propriétaires de leur logement), leur bilan financier final est une catastrophe financière.

Ils s’appauvrissent chaque mois un peu plus en payant leur loyer.

C’est la spirale négative bien connue des locataires.

Toutes les explications ici: https://www.lucbrialy.com/voici-le-bilan-comptable-dun-locataire.html 

Il y a aussi l’argument en vogue qu’il vaut mieux louer car le loyer que vous payez diminue votre taux d’endettement pour devenir investisseur immobilier.

Si cela est vrai d’un point de vue purement arithmétique (mais pas d’un point de vue comptable), malheureusement et évidemment, du point de vue du banquier qui doit vous accorder un prêt pour de l’immobilier locatif, payer un loyer pour votre propre logement est un terrible handicap, car ce loyer est bien sûr soustrait de vos revenus nets mensuels, ce qui diminue d’autant vos garanties financières.

L’argument du taux d’endettement est donc un (très) mauvais argument, qui est à envoyer immédiatement aux oubliettes des rumeurs non identifiées pour devenir investisseur immobilier.

Nous y reviendrons au point 3 de cet article.

2. Un investisseur immobilier ne doit choisir que des immeubles qui offrent un excellent rendement locatif.

Pour devenir un investisseur immobilier, le cash-flow n’est pas un critère important pour devenir investisseur immobilier.
Contrairement à ce que certains pensent, et pire encore contrairement à ce que certains soit-disants experts autoproclamés professent, si votre cash-flow est au moins égal à zéro, cela suffit amplement pour faire une bonne affaire, et commencer à devenir investisseur immobilier.

Voici la seule formule qui compte:

Les loyers perçus annuellement
Moins
1- Le remboursement de l’emprunt hypothécaire pour l’achat (et éventuellement la rénovation ou la transformation) ou la construction
2- Réserve pour les provisions pour frais d’assurances et entretien à charge du propriétaire (10%)
3- Réserve pour périodes sans location (5%)
4- Taxes
=
Cash-Flow Net Positif

Un investisseur immobilier peut facilement calculer la rentabilité de son investissement immobilier locatif avec ce fantastique calculateur que je vous conseille.

Au plus élevé le rendement locatif, au mieux bien sûr, mais ce n’est qu’un élément de décision secondaire pour devenir investisseur immobilier: c’est la proverbiale cerise sur le gâteau.

L’important par contre est d’accroître le plus rapidement possible votre patrimoine, car c’est ce dernier qui va vous rendre riche le jour où vos emprunts seront remboursés, pas votre rentabilité marginale mensuelle à court terme.

Toutes les explications ici: https://www.lucbrialy.com/investissement-immobilier-locatif.html

Relisez également cet article pour vous inspirer et comprendre pourquoi le rendement à court terme d’un immeuble n’est pas important.

Fixez-vous un objectif de devenir propriétaire de 5, 10 ou 20 (ou même beaucoup plus) appartements.

Avec une vingtaine d’appartements, vous vous retrouverez en fin de course avec un patrimoine de probablement minimum 2 à 5 millions.

Mais rien ne vous empêche de voir même plus grand!

Mais pour réussir cela, la fondation de votre construction financière doit être solide: un futur investisseur immobilier doit d’abord évidemment être propriétaire de son propre logement.

Sinon c’est le monde à l’envers.

La proverbiale charrue avant les boeufs.

3. La capacité d’emprunt d’un investisseur immobilier est limitée à 30% de ses revenus

En conséquence des mécanismes comptables et bilantaires expliqués ci-dessus, et contrairement à ce que beaucoup semblent penser, être propriétaire de son propre logement augmente donc votre capacité d’emprunt pour devenir investisseur immobilier.

Le problème est qu’il y a plein de soi-disant experts qui prétendent le contraire qui le publient sur internet, produisent des formations, et Dieu nous protège, écrivent même des livres sur base de leurs divagations.

Mais ces gens ne savent pas compter, n’ont pas de bonne formation financière et ne savent pas ce qu’ils disent.

Cela ne m’étonne pas vraiment, la qualité de ces producteurs étant ce qu’elle est.

Il faudrait qu’une commission officielle de l’État français contrôle la qualité de ces auteurs, donne un label de garantie aux sites sérieux et ferme tous les autres.

Cela ne va pas arriver de sitôt je suppose.

Et le plus grand problème sont les banquiers eux-mêmes.

Les employés des banques doivent retourner à l’école. Ils ne savent pas calculer.

C’est un réel problème aujourd’hui: la qualité du personnel est quasi nulle, et les banques ne font plus leur métier.

En réalité comptable, nous l’avons vu, le remboursement d’un crédit immobilier garantit chaque année un peu plus la banque pour de nouveaux investissements.

Un de mes fidèles lecteurs m’a raconté l’anecdote suivante:

‘Il y a quelques années, j’avais un ami qui avait déjà acheté sa résidence principale et a voulu par la suite acheter un studio pour le louer.

Je vous le donne en mille: la banque a refusé de le financer, prétextant que son taux d’endettement de 30% était atteint par le 1er prêt contracté, et qu’il ne pouvait donc plus emprunter.

Cet argument, totalement ridicule puisque le loyer estimé couvrait largement la mensualité et les charges, a été repris par 3 banques avant que mon ami trouve le bon banquier qui a bien fait son job.’

Cela étant, depuis 2020, il est vrai que la notion de taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier de maximum 33% a fait jour, et rend l’emprunt pour devenir investisseur immobilier beaucoup moins aisé qu’auparavant.

Cette nouvelle disposition est entièrement expliquée, avec son mode de calcul, et les méthodes de contournement dans la leçon 39 de ma formation Immobilier. Mode d’Emploi.

Il faut bien vous rendre compte que dans la majorité des cas votre interlocuteur à la banque sera un brave employé gagnant lui-même pas grand chose, et qui n’est certainement pas investisseur immobilier lui-même.

Il a été formé à vous fournir un pack de compte bancaire et à vendre des fonds minables qui ne vous rapporteront rien, mais rendront la banque encore plus riche.

Il n’a aucune formation comptable sérieuse, ne sait pas calculer un cash-flow, et ne comprend pas un bilan financier personnel et le rôle d’un actif et d’un passif.

Vous aurez donc à lui expliquer calmement votre dossier, de façon à ce qu’il puisse le défendre chez son chef.

Quand vous trouvez le bon banquier qui comprend les choses et qui connaît son métier, il faut le garder.

C’est ce qu’un autre de mes élèves a fait, et il en est à présent investisseur immobilier avec 7 appartements en moins de cinq ans, en plus de son logement personnel bien sûr.

Et il n’a jamais investi un seul Euro lui-même.

C’est comme cela que moi aussi j’ai pu devenir investisseur immobilier et devenir riche.

Et c’est comme ça que vous pouvez le devenir aussi.

Il est donc primordial de trouver un banquier compétent.

Comment devenir investisseur immobilier

Devenir investisseur immobilier est une excellente façon de développer votre liberté financière.

Cependant, cette pratique est entourée de mythes infondés qui persistent malgré l’abondance de contre-preuves.

Pourquoi investir dans l’immobilier ne marcherait-il pas?

Tout d’abord, il est important de reconnaître que devenir investisseur immobilier est rentable à long terme.

Bien qu’ils ne soient pas sans risques, les avantages de la propriété peuvent être considérables, en particulier si le marché local est favorable.

Les aléas du marché peuvent également être réduits en diversifiant votre portefeuille et en prenant des mesures pour optimiser vos profits, telles que l’amélioration de la propriété et la négociation des prix.

De plus, devenir investisseur immobilier peut être effectué sans grandes mises de fonds, ce qui permet aux investisseurs de démarrer petit et de grandir au fil du temps.

De nombreux investisseurs immobiliers ont connu un succès significatif en mettant à profit leurs connaissances et leur expertise.

Des strategies comme l’investissement locatif peuvent générer des flux de trésorerie stables et prévisibles grâce aux loyers.

Devenir investisseur immobilier est un donc outil formidable pour créer votre liberté.

Ce n’est pas le seul mais il marche terriblement bien.

Mais il faut évidemment réussir à dépasser les mythes sans fondement qui continuent à courir les rues.

Pourquoi cela ne marcherait-il pas?

Je suis la preuve vivante, avec des milliers d’autres propriétaires qui sont devenus investisseurs immobiliers comme moi sans investir de moyens propres, ou très peu, que c’est possible!