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3 redoutables fausses vérités pour un investisseur immobilier
investisseur immobilier

Il y a 3 fausses vérités qui empêchent beaucoup de candidats à devenir investisseur immobilier. Il est grand temps de tordre le cou à ces idées reçues qui n’ont aucun fondement réel.

1. Il vaut mieux faire de l’investissement locatif avant de devenir propriétaire de son propre logement

Je ne cesse de m’étonner qu’un futur investisseur immobilier puisse faire l’erreur de logique de penser à d’abord faire de l’investissement locatif avant de devenir propriétaire de son propre logement, et de continuer à perdre de l’argent en étant locataire.

Vous pouvez creuser immédiatement ce sujet et débuter vous aussi dans l’investissement immobilier en vous procurant ce livre que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

Dans votre bilan financier personnel, le logement que vous achèterez pour vous même se trouvera évidement dans les actifs, la dette que vous avez contractée pour l’acheter dans le passif. Chaque année, votre actif augmente naturellement (la valeur de l’immobilier en France augmente de 8,75% par an en moyenne depuis plus de 100 ans à présent) et votre passif diminue grâce à vos remboursements de capital. Le résultat final de ce processus comptable est que votre actif net augmente chaque année, vous rendant de plus en plus riche, sans rien faire d’autre que de rembourser votre emprunt et de jouir de votre logement.

De cette façon, chaque mois que vous remboursez votre prêt logement, non seulement vous augmentez donc votre capacité d’emprunt, mais vous faites aussi en sorte que votre logement puisse servir de garantie supplémentaire pour l’achat de votre patrimoine immobilier locatif.

Tous ces phénomènes financiers et comptables simultanés démultiplient en effet votre effet de levier, car ce que vous possédez déjà sert à garantir et financer vos autres achats.

C’est ainsi que j’ai pu acheter tous mes appartements sans débourser moi-même un centime en fonds propres, puisque les biens déjà remboursés (partiellement ou totalement) servaient finalement de garantie pour les nouveaux. C’est une spirale positive qui crée pour un investisseur immobilier un effet boule de neige extraordinaire, et qui prouve que l’argent crée l’argent.

Ceux qui restent locataires par contre, subissent évidemment l’effet exactement inverse. Comme ils paient pour se loger (les loyers peuvent de ce fait être considérés comme un passif sur leur bilan financier) sans augmenter en contrepartie leur actif (puisqu’ils ne sont pas propriétaires de leur logement), leur bilan financier final est une catastrophe financière. Ils s’appauvrissent chaque mois un peu plus en payant leur loyer. C’est une spirale négative.

Toutes les explications ici.

2. Il faut rechercher des immeubles qui offrent un bon rendement locatif

Pour un investisseur immobilier, le cash-flow n’est pas un critère important. S’il est au moins égal à zéro, cela suffit.

Voici la seule formule qui compte:

Les loyers perçus annuellement
Moins
1- Le remboursement de l’emprunt hypothécaire pour l’achat (et éventuellement la rénovation ou la transformation) ou la construction
2- Réserve pour les provisions pour frais d’assurances et entretien à charge du propriétaire (10%)
3- Réserve pour périodes sans location (5%)
4- Taxes
=
Cash-Flow Net Positif

Un investisseur immobilier peut facilement calculer la rentabilité de son investissement immobilier locatif avec ce fantastique calculateur que je vous conseille.

Au plus élevé le rendement locatif, au mieux bien sûr, mais ce n’est qu’un élément de décision secondaire pour un investisseur immobilier: c’est la proverbiale cerise sur le gâteau. L’important par contre est d’accroître le plus rapidement possible votre patrimoine, car c’est ce dernier qui va vous rendre riche le jour où vos emprunts seront remboursés, pas votre rentabilité marginale mensuelle à court terme.

Toutes les explications ici.

Relisez aussi cet article pour vous inspirer et comprendre pourquoi le rendement à court terme d’un immeuble n’est pas important.

Fixez-vous un objectif de devenir propriétaire de 5, 10 ou 20 appartements. Dans ce dernier cas, vous vous retrouverez en fin de course avec un patrimoine de probablement 2 à 4 millions.

Mais pour réussir cela, la fondation de votre construction financière doit être solide: un futur investisseur immobilier doit d’abord évidemment être propriétaire de son propre logement. Sinon c’est le monde à l’envers. La proverbiale charrue avant les boeufs.

3. La capacité d’emprunt d’un investisseur immobilier est limitée à 33% de ses revenus

En conséquence des mécanismes comptables et bilantaires expliqués ci-dessus, et contrairement à ce que beaucoup semblent penser, être propriétaire de son propre logement augmente donc votre capacité d’emprunt comme investisseur immobilier.

Grâce à cela, et si les loyers couvrent les emprunts et les frais, votre capacité d’emprunt est en fait infinie. Vos investissements immobiliers deviennent en quelque sorte une entreprise séparée de votre bilan personnel, qui s’autofinance et qui dégage de plus en plus de profit au fur et à mesure que le temps passe.

Le problème est qu’il y a plein de soi-disant experts qui prétendent le contraire et qui le publient sur internet. Mais ces gens ne savent pas compter, n’ont pas de bonne formation financière et ne savent pas ce qu’ils disent.

Et le plus grand problème sont les banquiers eux-mêmes. Les employés des banques doivent retourner à l’école. Ils ne savent pas calculer. C’est un réel problème aujourd’hui: la qualité du personnel est quasi nulle, et les banques ne font plus leur métier.

En réalité comptable, nous l’avons vu, le remboursement d’un crédit immobilier garantit chaque année un peu plus la banque pour de nouveaux investissements.

Un de mes lecteurs m’a raconté l’anecdote suivante: ‘Il y a quelques années, j’avais un ami qui avait déjà acheté sa résidence principale et a voulu par la suite acheter un studio pour le louer. Je vous le donne en mille: la banque a refusé de le financer, prétextant que son taux d’endettement de 33% était atteint par le 1er prêt contracté, et qu’il ne pouvait donc plus emprunter. Cet argument, totalement ridicule puisque le loyer estimé couvrait largement la mensualité et les charges, a été repris par 3 banques avant que mon ami trouve le bon banquier qui a bien fait son job.’

Il faut bien vous rendre compte que dans la majorité des cas votre interlocuteur à la banque sera un brave employé gagnant lui-même pas grand chose, et qui n’est certainement pas investisseur immobilier lui-même. Il a été formé à vous fournir un pack de compte bancaire et à vendre des fonds minables qui ne vous rapporteront rien, mais rendront la banque encore plus riche. Il n’a aucune formation comptable sérieuse, ne sait pas calculer un cash-flow, et ne comprend pas un bilan financier personnel et le rôle d’un actif et d’un passif. Vous aurez donc à lui expliquer calmement votre dossier, de façon à ce qu’il puisse le défendre chez son chef.

Quand vous trouvez le bon banquier qui comprend les choses et qui connaît son métier, il faut le garder.

C’est ce qu’un autre de mes amis a fait, et il en est à présent à son 7ème appartement en cinq ans, en plus de son logement personnel bien sûr. Il n’a jamais investi un seul Euro lui-même. C’est comme cela que moi aussi je suis devenu riche. Et c’est comme ça que vous pouvez le devenir aussi.

L’investissement immobilier est un outil formidable pour créer votre liberté. Ce n’est pas le seul mais il marche terriblement bien. Mais il faut évidemment réussir à dépasser les mythes sans fondement qui continuent à courir les rues.

Pourquoi cela ne marcherait-il pas?

Je suis la preuve vivante, avec des milliers d’autres propriétaires qui sont devenus investisseurs immobiliers comme moi sans investir de moyens propres, ou très peu, que c’est possible!

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