INVESTISSEZ DANS L’IMMOBILIER
Investissez dans une location de garage ou de parking
Investir dans une location de garage ou de parking
La rentabilité d’une location de garage ou d’une location de parking est en général nettement meilleure que celle des appartements ou des maisons à louer, mais de plus, les conditions d’achat et les règles sont nettement plus simples et favorables pour le propriétaire.
  • Charles J. a acheté un garage fermé à Orléans pour 14.000€. Il le loue 110€ par mois. Rentabilité brute de 9,4%.
  • Jean P. a acheté 2 places de parking au sein d’un pâté de maisons près de la gare de Versailles. Le rendement locatif net est de 8,75%.
  • Sylvain C. a acheté une toute petite place de parking, trop petite pour une voiture, en plein 18ème à Paris. Il a payé 5.550€, mais il la loue à 4 motards pour un total de 240€/mois, soit un rendement brut de plus de 50%.

Ce sont des chiffres réels.

Cela va de l’emplacement simple pour une ou plusieurs motos, au parking pour une voiture délimité par des traits de peinture sur le sol, jusqu’au garages fermés, plus ou moins grands, et qui permettent dans certains cas de stocker également des objets encombrants.

Je connais très peu d’investissements qui connaissent des taux de rentabilité aussi élevés. Voila pourquoi je vous propose de regarder tout cela d’un peu plus près.

Vous pouvez débuter vous aussi dans l’investissement immobilier en vous procurant ce livre que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

 

Les avantages de la location de garage ou de parking

  • Il y a pénurie. Un tiers des véhicules dans les grandes villes n’a pas de place de parking. Les prix de la location de garage augmentent donc en conséquence, et dans certains quartiers les prix s’envolent.
  • Pour l’instant, la demande est toujours en hausse, ce qui, joint à un rendement plus élevé que la moyenne de l’immobilier locatif, fait de la location de garage une niche extrêmement intéressante. Dans certains secteurs bien déterminés, comme pour l’exemple d’un garage fermé à Bordeaux, la demande est très largement supérieure à l’offre. C’est la conséquence d une densité urbaine croissante et d’une politique volontariste de découragement de l’accès aux voitures dans certaines villes.
  • Il n’y a pas de gros travaux de mise en ordre.
  • Il n’y a quasi pas de frais d’entretien.
  • Les loyers sont fixés librement.
  • Les contrats de location sont laissés à la discrétion des contractants.
  • Les préavis sont libres, et vous pouvez donc mettre en location pour un mois et renouveler tacitement.
  • La mise de fonds est extrêmement légère: en général entre 5.000 et 20.000€ (dans les grandes villes). Mais souvent jusqu’à 50.000€ et (vraiment beaucoup) plus dans certains quartiers de Paris.
  • La taxe d’habitation est exonérée pour le propriétaire bailleur s’il habite à plus d’un km. Le locataire peut lui aussi être exonéré s’il réside à cette même distance du bien. La taxe foncière quant à elle est toujours obligatoirement payé par le propriétaire.
  • La rentabilité moyenne nette est de l’ordre de 8%.
  • Vous pouvez évidement contracter un emprunt hypothécaire, mais la somme nécessaire à l’achat peut tout aussi bien s’épargner relativement rapidement. Vous ne bénéficiez évidement pas dans ce cas de l’effet de levier, ce qui est un peu dommage, puisque vous investissez de cette façon avec votre argent, au lieu de celui de votre banque.
« Par rapport à l’immobilier traditionnel, le marché de la location de garage ou de parking est en général nettement moins transparent »

Vous devez bien connaître le quartier où vous désirez investir, de façon à percevoir la réalité des prix locaux, aussi bien à l’achat qu’à la location. Les commerçants, les concierges, les gardiens de parking, les agents de police du coin sont des sources d’information précieuses.

Comme pour les autres achats immobiliers, il faut vraiment être en symbiose avec son environnement. Imaginez qu’il y ait un projet de construire dans le quartier un immeuble avec des places de parking supplémentaires à louer ou à vendre, et votre investissement verra sa valeur rapidement diminuer!

Devenez l’expert de votre zone

Ici aussi, comme dans tout investissement immobilier locatif, il faut donc que vous deveniez l’expert de votre quartier, arrondissement ou petite ville. Courrez les rues, examinez toutes les annonces, comparez les prix. Dans la location d’un parking, les critères principaux sont la localisation et la sécurité.

Ce sont des facteurs sur lesquels vous ne pouvez pas faire l’impasse. Ils auront leur importance et dans le prix que vous aurez payer pour les acheter, mais évidement aussi sur le prix de location que vous pourrez demander, et donc votre rendement final.

Au mieux placé, au plus cher l’emplacement se vendra. En général cela va dans 2 directions: soit près d’une concentration d’immeubles sans garages, soit près des endroits publics très fréquentés (commerces, transports en commun, etc).

La facilité d’accès (près des sorties) et la sécurité de cet accès sont également d’un importance primordiale.

Très souvent, un prix plus élevé correspond à un loyer plus élevé. C’est un calcul de rendement que vous devez effectuer à chaque fois, car les résultats peuvent surprendre dans un sens ou dans l’autre.

Pour réussir cela, calculez donc la rentabilité de votre investissement dans un garage ou un parking avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer différentes propositions de parkings ou de garages et donc de consolider votre investissement.

Plus de sécurité

Une tendance qui est intéressante est la demande pour plus de sécurité.

Si vous pouvez investir d’une manière ou d’une autre dans des solutions sécurisantes (caméras de vidéosurveillance, fermeture sécurisée, gardiennage), vous pouvez attirer des locataires qui sont prêt à payer plus. Cela peut vraiment augmenter le rendement de votre investissement de façon considérable, surtout dans les grandes villes et les zones plus délicates.

Acheter et vendre

Il est donc au final un peu plus difficile de vendre et d’acheter une place de parking ou un garage que de l’immobilier traditionnel. Les frais d’achat sont proportionnellement plus élevés, mais il n’y a vraiment rien de vraiment rédhibitoire.

Une fois votre emplacement acheté, et l’acte notarié réalisé, il est très facile de passer à la location.

Contrairement aux habitations, les contrats de location de garages et de parkings sont réglementés uniquement par le Code Civil, ce qui vous permet réellement de décider librement de nombreux paramètres personnalisés comme la durée du contrat, la garantie à verser, la répartition des frais ou les conditions de résiliation. Les préavis peuvent par exemple être définis à un mois seulement, ce qui vous permet de vous débarrasser sans autre forme de procès d’un locataire qui ne vous paie pas régulièrement. Comme les montants de location sont souvent plus modestes, vous pourriez aussi négocier un paiement trimestriel ou même annuel, et être payé ainsi à l’avance d’un montant plus conséquent. Cela vous permet de bénéficier d’une gestion comptable et administrative réduite au minimum, et de programmer vos budgets.

La location de garde-meuble entre particuliers

Une façon relativement nouvelle et originale de faire fructifier votre investissement immobilier, ou tout simplement de gagner de l’argent supplémentaire, est la location de garde-meuble entre particuliers.

Il s’agit de mettre à disposition de locataires votre garage, box ou cave comme espace de stockage. Vous pouvez ainsi rentabiliser des petits espaces comme les caves ou les garages puisque que le taux de rentabilité est, sans aucun doute, très élevé. Suite à une enquête auprès des utilisateurs du système qui louent leur espace en tant que garde-meuble, leur rentabilité se situe autour de 10-12%, voire même 20% pour certains.

Si cela vous intéresse, je vous conseille de vous rendre sans attendre sur le site de jestocke.com qui est le pionnier et la référence en la matière.

Mes 2 conseils essentiels

  1. Au final, la location de garage ou de parking est le moyen quasi idéal pour ceux qui désirent se rapprocher ainsi le plus possible d’un modèle de vie basé sur le système des revenus passifs. Empruntez l’argent nécessaire pour profiter de l’effet de levier comme dans tout investissement locatif: c’est finalement votre locataire qui paiera à votre place.
  2. Il existe un site internet spécialisé, Monsieur Parking, qui est un excellent point de départ pour vos démarches, aussi bien pour acheter, que de vendre ou de réaliser une location de garage ou de parking. De plus le site abonde en articles intéressants pour apprendre à investir dans ce créneau. Il y a aussi des modèles de contrats très bien faits.

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Vos commentaires

5 Commentaires

  1. Bonjour,

    J ai adoré votre article! Merci pour toutes ces informations. Ayant recoupé avec d autres sources, il me semble qu il y ait une erreur : selon vous la taxe foncière serait payé par le locataire si le propriétaire habite à plus de 1km du parking. A ce que j ai compris par mes autres lectures, ce serait plutôt la taxe d habitation qui serait exonérée pour le propriétaire bailleur s il habite à plus d un km. Le locataire pourrait lui aussi être exonéré s il réside à cette même distance du bien. La taxe foncière quant à elle serait toujours obligatoirement payé par le propriétaire. Est ce juste?

    Réponse
    • Vous avez raison. Je corrige l’article dans ce sens. Merci pour votre attention!

      Réponse
  2. Très bonne analyse de l’investissement garage!

    Réponse
  3. L’article 78 de l’arrêté du 31/01/1986 pose la définition des parcs de stationnement : « Un parc de stationnement est un emplacement couvert, annexe d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation qui permet le remisage, en dehors de la voie publique, des véhicules automobiles et de leurs remorques, à l’exclusion de toute autre activité ».
    En conclusion : Il est interdit de stocker des objets sur sa place de parking. C’est contraire à la réglementation imposée par les pompiers et généralement par le règlement de la copropriété. En cas de sinistre, vous risqueriez de ne pas être couverts par votre assurance.

    Réponse
    • Si vous travaillez avec jestocke.com comme je vous le conseille, votre responsabilité civile occupation des bâtiments est garantie au titre des recours des voisins et des tiers, pour les risques locatifs ainsi que pour les dommages du fait des bien mobiliers. C’est une assurance gratuite qui est inclue dans leurs prestations.

      Réponse

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