Taux emprunt immo en 2023: fixe ou variable?

Faut-il choisir un taux emprunt immo fixe ou variable quand on s’engage pour un prêt immobilier?

Les taux des crédits immobiliers atteignent des sommets.

La plupart des acheteurs jouent la sécurité avec un taux d’intérêt fixe.

Mais un taux d’intérêt variable peut être payant si les taux d’intérêt baissent à nouveau.

En fait, c’est un faux dilemme.

Je vous explique pourquoi. 

En immobilier, la difficulté est rarement financière, elle est de sauter le pas.

Bien que les taux hypothécaires aient augmenté ces derniers temps, les coûts liés à un crédit restent relativement faibles.

Ensuite, le prix de l’immobilier, également avec cette hausse du taux, risquent de baisser.

C’est donc le bon moment.

Les loyers par contre sont toujours en augmentation: l’histoire montre que la demande locative baisse très rarement et que les loyers suivent en général le rythme de l’inflation.

Par conséquent, si vous êtes locataire, vous avez évidemment intérêt à essayer d’acheter: il est très difficile de devenir riche en restant locataire.

Si vous êtes investisseur immobilier par contre, votre achat va fructifier rapidement.

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Taux emprunt immo fixe et variable

Un taux emprunt immo variable est un emprunt dans lequel le taux d’intérêt appliqué au solde impayé varie en fonction des taux d’intérêt du marché.

Par conséquent, vos paiements varieront également (à condition que vos paiements soient composés de capital et d’intérêts).

Les taux emprunt immo fixes sont des prêts dans lesquels le taux d’intérêt appliqué sur le prêt restera fixe pour toute la durée de ce prêt, peu importe comment les taux d’intérêt du marché varient.

Cela se traduira par le fait que vos paiements seront identiques sur toute la durée de l’emprunt.

Décider si un prêt à taux fixe est préférable pour vous dépendra de l’environnement de taux d’intérêt lorsque le prêt est pris et sur la durée du prêt.

Lorsqu’un prêt est fixe pour toute sa durée, il est fixé au taux d’intérêt en vigueur sur le marché, plus ou moins un écart qui est propre à l’emprunteur.

En règle générale, si les taux d’intérêt sont relativement bas, mais sont sur le point d’augmenter, il sera préférable de bloquer votre emprunt immobilier à ce taux fixe.

Selon les termes de votre accord, votre taux emprunt immo sur le nouveau prêt restera fixe, même si les taux d’intérêt montent à des niveaux plus élevés.

Au contraire, si les taux d’intérêt sont en baisse, il serait préférable d’avoir un taux emprunt immo variable.

Au fur et à mesure que les taux d’intérêt baissent, le taux emprunt immo diminuera également.

Il est primordial que l’emprunteur prenne en considération la période d’amortissement d’un emprunt immobilier.

Plus la période d’amortissement d’un prêt est longue, plus l’impact d’une variation des taux d’intérêt sur vos paiements sera important.

Par conséquent, les prêts hypothécaires à taux variable sont avantageux pour un emprunteur dans un environnement de taux d’intérêt décroissant, mais lorsque les taux d’intérêt augmentent, les versements hypothécaires augmenteront fortement.

Taux emprunt immo actuels

Il y a eu en 2023 plus qu’un doublement du taux en un an.

Les prêts révisables annuellement ont augmenté encore plus rapidement: ils sont désormais plus de trois fois plus chers en un an!

En conséquence, le différentiel de taux d’intérêt entre les prêts fixes et variables est actuellement historiquement bas.

Vous pouvez désormais obtenir un prêt fixe sur 20 ans au même taux qu’un prêt variable sur 10 ans (3,57%). Pour les prêts fixes à 25 ans, le taux d’intérêt du marché est supérieur d’un quart de point de pourcentage, à 3,82 %.

Dans le climat actuel des taux d’intérêt, la plupart des acheteurs de maisons préfèrent des taux d’intérêt sûrs et fixes.

Avec une formule variable, ils ne sont pas suffisamment rémunérés pour compenser le risque d’une hausse ultérieure des taux d’intérêt.

Après tout, d’un point de vue légal, les intérêts ne peuvent que doubler pendant la durée du prêt.

Aux taux d’intérêt actuels, c’est difficile.

Prenons l’exemple d’un prêt de 250.000 euros sur 25 ans avec une formule 10/5/5.

Dans le pire des cas, les intérêts doublent et le remboursement passe de 1 250 à 1 576 euros par mois.

Si vous optez pour un taux d’intérêt fixe, vous êtes assuré d’un remboursement fixe de 1 285 euros par mois pendant 25 ans dès le départ.

Anticiper une baisse des taux d’intérêt

Le spectre d’un doublement des taux d’intérêt est irréaliste.

Les taux d’intérêt sont actuellement au plus haut.

Les marchés ne s’attendent plus à des hausses de taux substantielles.

Si les taux d’intérêt se normalisent dans quelques années, les prêts à taux variable en bénéficieront gratuitement.

Vous pouvez refinancer des prêts avec un taux d’intérêt fixe si les taux d’intérêt baissent.

Mais cela s’accompagne de coûts de refinancement élevés, de sorte qu’une partie des économies est perdue.

Avec des taux de 4%, les banques veulent décourager les acquéreurs d’opter pour un taux révisable annuellement.

Mais quiconque ose désormais entrer dans une formule 1/1/1 à un taux de 4% en profitera au maximum si les taux d’intérêt baissent. Si les taux d’intérêt à court terme se normalisent à 1,5 %, les intérêts sur le prêt tomberont automatiquement à 2,3 %.

Voici les éléments des facteurs de décision entre le taux emprunt immo fixe ou variable dans un exemple

• Vous désirez emprunter 115.000€ sur 20 ans.
• Supposons que vous trouviez un crédit à taux fixe de 5,25% chez votre banquier. Votre remboursement sera alors de 767€ par mois.
• Celui qui par contre s’engage pour un taux emprunt immo à taux variable, pourra trouver des propositions nettement moins chères. Par exemple à 4,20%, ce qui fait baisser votre remboursement mensuel à 703,93€.
• Dans la 1ère formule, à taux fixe, l’emprunteur paiera en 20 ans au total 69.044€ d’intérêts.
• Dans la 2ème formule, à taux variable, c’est par définition impossible à savoir. Si le taux immobilier devrait ne pas changer pendant les 20 ans, ce qui est une hypothèse particulièrement hasardeuse et en fait totalement irréaliste, les intérêts payés au total s’élèveraient alors à 53.943,20€.
• Celui qui choisit donc la formule du taux emprunt immo à taux d’intérêt variable se construit donc une marge de manœuvre de 15.100,80€, avant de devoir payer davantage qu’avec un taux fixe.

Chacun peut donc facilement faire l’exercice pour lui-même.

Il suffit de calculer la différence entre ce qui vous est proposé, et de se construire un scénario de baisse ou de croissance des taux.

Je suppose que la plupart des emprunteurs font soigneusement leur calculs et que c’est pour cette raison que la majorité d’entre eux se décident pour le taux fixe.

Ils ont bien raison.

C’est en effet assez incompréhensible de choisir pour un taux emprunt immo variable par les temps qui courent, et certainement dans le cas où vous empruntez pour faire un investissement immobilier locatif.

Il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

‘J’estime que choisir entre un taux emprunt immo fixe ou variable est un faux dilemme’

Il est par contre crucial de déterminer ce que vous aurez à payer dans le pire des cas, et si vous pourrez vous le permettre ou non.

Il est cependant indéniable que le taux emprunt immo est pour le moment historiquement haut, et que donc le risque est plus grand qu’il diminue à long terme plutôt que d’augmenter.

De plus, beaucoup dépendra aussi de votre propre façon d’accepter et de gérer le facteur risque: vous saurez définitivement à quoi vous en tenir avec un taux emprunt immo fixe, vous pourrez budgétiser exactement au centime près, et vous dormirez beaucoup plus tranquillement.

J’estime donc que choisir entre taux fixe ou variable est un faux dilemme, et personnellement, je suis, pour toutes ces raisons, un grand partisan des taux fixes.

J’ai toujours emprunté à taux fixe, et je ne m’en plains pas, rétrospectivement.

Même quand les taux étaient hauts, de l’ordre de plus de 12% (oui, cela a vraiment existé!), je n’ai jamais hésité à choisir un taux fixe: un prêt immobilier se renégocie facilement.

Le taux emprunt immo capé: un compromis?

Un éventuel compromis possible et réaliste pourrait être celui proposé par l’utilisation d’un emprunt immobilier avec ce que l’on nomme un taux emprunt immo ‘capé‘.

Il s’agit d’un crédit logement à taux variable, mais où l’augmentation des taux du marché ne sera plus répercutée au delà d’un certain plafond, en général de +1% à +3% par rapport au taux initial.

Mais vous ne saurez évidement jamais à l’avance combien vous paierez chaque mois!

N’acceptez donc qu’un taux emprunt immo capé à maximum +1% pour minimaliser le risque.

Voilà comment cela fonctionne:

• Supposons un crédit logement de 150.000 sur 20 ans.
• Taux emprunt immo fixe de 3,4%: mensualité de 924,86€
• Taux emprunt immo capé +1% avec taux initial de 2,80%: mensualité de 877,67€, mais cette mensualité pourra varier jusqu’à 953,57€ (taux de 3,8%), soit 28,71€ plus cher que le taux fixe.

Moi, je ne le ferais pas…

Et vous?

Les taux d’intérêt sont toujours relativement bas

Les taux d’intérêt actuels, même s’ils ont augmenté, offrent de réelles opportunités pour devenir riche plus rapidement.

En 2022, la BCE a relevé ses taux d’intérêt pour la première fois depuis 2011.

La BCE avait en effet rendu les emprunts peu chers et fait en sorte qu’épargner, surtout sur les livrets d’épargne et les comptes à terme, est devenu absolument inintéressant.

La diminution des taux d’intérêt jusque 2022 avait beaucoup à voir avec le grand déséquilibre entre l’épargne et l’investissement.

Ce déséquilibre a été créé après la crise financière qui a éclaté en 2008.

Cette crise a eu un double effet. Tout d’abord, la dette a dû être réduite, de sorte que le secteur privé et le gouvernement ont augmenté leur épargne. Deuxièmement, la crise a conduit à une forte aversion du risque.

Les entreprises ont donc réduit leurs investissements et le gouvernement, qui devrait en fait faire l’inverse, a fait de même.

Et nous nous retrouvons donc pour quelques années avec un important excédent d’épargne.

Ce qui signifie que le taux d’intérêt a dû tomber.

La réponse des banques centrales, d’abord aux États-Unis et en Grande-Bretagne, et ensuite en Europe a consisté à passer à travers une injection de liquidités pour stimuler l’activité économique.

En pompant de l’argent, les banques centrales on tenté de stimuler l’investissement et la consommation.

Cela a permis également de réduire quelque peu l’excédent de l’épargne.

La stratégie des banques centrales a depuis 2022 changée, et est à présent d’augmenter les taux d’intérêt à l’avenir afin de juguler l’inflation.

La théorie économique en la matière est très simple

Une baisse des taux d’intérêt fait que les consommateurs et les entreprises en effet dépensent plus, parce que les emprunts deviennent plus intéressants, et l’épargne moins intéressante.

L’économie a pu ainsi se maintenir les dernières années.

Cela signifie tout simplement qu’épargner ne rapporte plus rien. Les livrets d’épargne courants ne rapportent même pas le taux d’inflation. Et cependant les consommateurs y déposent encore beaucoup trop d’argent.

Cela a tout à voir avec le manque de confiance qu’ont les gens dans le futur économique.

De plus, les banques accordent plus difficilement un crédit, notamment à cause des obligations qui leur sont faites par les nouvelles réglementations.

Un taux de vaccination trop bas (les Français sont incorrigibles), le Brexit et les tendances populistes et nationalistes (les Français sont incorrigibles bis), sont d’autres facteurs dangereux.

Chapeau aux banquiers centraux, qui ont évité le pire jusqu’aujourd’hui.

Maintenant, ils doivent également veiller à ce que nous restions suffisamment loin de l’abîme.

Il y a donc surtout un problème de psychologie de masse

Il faut donc que le consommateur retrouve sa confiance.

Car au plus de confiance dans l’avenir, au moins d’épargne, au plus de consommation, et au plus d’investissements dans l’économie.

Les gouvernements feraient donc bien d’envisager des réformes structurelles pour favoriser ce processus, au lieu de continuellement diminuer les budgets.

Les consommateurs comme vous et moi commenceraient donc à plus investir leur argent.

‘Les taux d’intérêt bas créent de réelles opportunités pour vous aider à conquérir votre liberté financière’