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Comment choisir le meilleur taux immobilier: fixe ou variable?
taux immobilier
Faut-il choisir un taux immobilier fixe ou variable quand on s’engage pour un emprunt? Voilà la question que chaque candidat emprunteur se pose, attiré par le fait qu’un crédit à taux immobilier variable peut parfois être jusqu’à +/- 1% moins cher qu’un crédit à taux fixe.

En immobilier, la difficulté est rarement financière, elle est de sauter le pas.

A l’heure actuelle, ce qui rend les choses beaucoup plus faciles que jamais quand on désire acheter un bien immobilier, comme logement pour soi-même ou comme investissement, c’est les taux d’intérêt incroyablement bas qui sont demandés pour un prêt. Il faut en profiter tant que cela dure! Ensuite, le prix de l’immobilier stagne en effet depuis quelques années (mais n’a pas vraiment baissé), mais les prix remontent tout de même petit à petit… Il faut donc se dépêcher.

Les loyers par contre sont toujours en augmentation: l’histoire montre que la demande locative baisse très rarement et que les loyers suivent en général le rythme de l’inflation. Par conséquent, si vous êtes locataire, vous avez évidemment intérêt à essayer d’acheter. Si vous êtes investisseur, votre achat va fructifier rapidement.

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Taux immobilier fixe et variable

Un prêt à taux immobilier d’intérêt variable est un prêt dans lequel le taux d’intérêt appliqué au solde impayé varie en fonction des taux d’intérêt du marché. Par conséquent, vos paiements varieront également (à condition que vos paiements soient composés de capital et d’intérêts).

Les prêts à taux d’intérêt fixe sont des prêts dans lesquels le taux d’intérêt appliqué sur le prêt restera fixe pour toute la durée de ce prêt, peu importe comment les taux d’intérêt du marché varient. Cela se traduira par le fait que vos paiements seront identiques sur toute la durée de l’emprunt.

Décider si un prêt à taux fixe est préférable pour vous dépendra de l’environnement de taux d’intérêt lorsque le prêt est pris et sur la durée du prêt.

Lorsqu’un prêt est fixe pour toute sa durée, il est fixé au taux d’intérêt en vigueur sur le marché, plus ou moins un écart qui est propre à l’emprunteur.

En règle générale, si les taux d’intérêt sont relativement bas, mais sont sur le point d’augmenter, il sera préférable de bloquer votre prêt à ce taux fixe. Selon les termes de votre accord, votre taux d’intérêt sur le nouveau prêt restera fixe, même si les taux d’intérêt montent à des niveaux plus élevés.

Au contraire, si les taux d’intérêt sont en baisse, il serait préférable d’avoir un prêt à taux variable. Au fur et à mesure que les taux d’intérêt baissent, le taux d’intérêt de votre prêt diminuera également.

Il est primordial que l’emprunteur prenne en considération la période d’amortissement d’un prêt. Plus la période d’amortissement d’un prêt est longue, plus l’impact d’une variation des taux d’intérêt sur vos paiements sera important.

Voici les éléments des facteurs de décision entre le taux immobilier fixe ou variable dans un exemple

  • Vous désirez emprunter 115.000€ sur 20 ans.
  • Supposons que vous trouviez un crédit à taux fixe de 5,25% chez votre banquier. Votre remboursement sera alors de 767€ par mois.
  • Celui qui par contre s’engage pour un crédit à taux variable, pourra trouver des propositions nettement moins chères. Par exemple à 4,20%, ce qui fait baisser votre remboursement mensuel à 703,93€.
  • Dans la 1ère formule, à taux fixe, l’emprunteur paiera en 20 ans au total 69.044€ d’intérêts.
  • Dans la 2ème formule, à taux variable, c’est par définition impossible à savoir. Si le taux immobilier devrait ne pas changer pendant les 20 ans, ce qui est une hypothèse particulièrement hasardeuse et en fait totalement irréaliste, les intérêts payés au total s’élèveraient alors à 53.943,20€.
  • Celui qui choisit donc la formule du taux d’intérêt variable se construit donc une marge de manœuvre de 15.100,80€, avant de devoir payer davantage qu’avec un taux fixe.

Chacun peut donc facilement faire l’exercice pour lui-même. Il suffit de calculer la différence entre ce qui vous est proposé, et de se construire un scénario de baisse ou de croissance des taux. Je suppose que la plupart des emprunteurs font soigneusement leur calculs et que c’est pour cette raison que la majorité d’entre eux se décident pour le taux fixe. Ils ont bien raison.

C’est en effet assez incompréhensible de choisir pour un taux immobilier variable par les temps qui courent, et certainement dans le cas où vous empruntez pour faire un investissement immobilier locatif.

« J’estime que choisir entre taux immobilier fixe ou variable est un faux dilemme »

Il est par contre crucial de déterminer ce que vous aurez à payer dans le pire des cas, et si vous pourrez vous le permettre ou non.

Il est cependant indéniable que le taux immobilier est pour le moment historiquement extrêmement bas, et que donc le risque est plus grand qu’il augmente à long terme plutôt que de diminuer. Et beaucoup dépendra aussi de votre propre façon d’accepter et de gérer le facteur risque: vous saurez définitivement à quoi vous en tenir avec un taux immobilier fixe, vous pourrez budgétiser exactement au centime près, et vous dormirez beaucoup plus tranquillement.

J’estime donc que choisir entre taux fixe ou variable est un faux dilemme, et personnellement, je suis, pour toutes ces raisons, un grand partisan des taux fixes. J’ai toujours emprunté à taux fixe, et je ne m’en plains pas, rétrospectivement. Même quand les taux étaient hauts, de l’ordre de plus de 12% (oui, cela a vraiment existé!), je n’ai jamais hésité à choisir un taux fixe: un prêt immobilier se renégocie facilement.

Le taux immobilier capé: un compromis?

Un éventuel compromis possible et réaliste pourrait être celui proposé par l’utilisation d’un emprunt immobilier avec ce que l’on nomme un taux immobilier ‘capé’.

Il s’agit d’un crédit logement à taux variable, mais où l’augmentation des taux du marché ne sera plus répercutée au delà d’un certain plafond, en général de +1% à +3% par rapport au taux initial.

Mais vous ne saurez évidement jamais à l’avance combien vous paierez chaque mois! N’acceptez donc qu’un taux capé à maximum +1% pour minimaliser le risque.

Voilà comment cela fonctionne:

  • Supposons un crédit logement de 150.000 sur 20 ans.
  • Taux immobilier fixe de 3,4%: mensualité de 924,86€
  • Taux immobilier capé +1% avec taux initial de 2,80%: mensualité de 877,67€, mais cette mensualité pourra varier jusqu’à 953,57€ (taux de 3,8%), soit 28,71€ plus cher que le taux fixe.

Moi, je ne le ferais pas… Et vous?

Les taux d’intérêt sont toujours aussi bas

Les taux d’intérêt bas (même s’ils on tendance à augmenter) offrent de réelles opportunités pour devenir riche plus rapidement.

Au moment où j’écris cet article, le taux de base de la Banque Européenne Centrale est toujours de 0,00%. Entre 1999 et 2009, il variait encore entre 2 et 4,75%! La BEC rend ainsi les emprunts moins chers et fait qu’épargner, surtout sur les livrets d’épargne et les comptes à terme, devient absolument inintéressant, et cela dans le but que les consommateurs se mettent à dépenser, et relancent ainsi l’économie.

La diminution des taux des quatre dernières années d’intérêt a beaucoup à voir avec le grand déséquilibre entre l’épargne et l’investissement. Ce déséquilibre a été créé après la crise financière qui a éclaté en 2008. Cette crise a eu un double effet. Tout d’abord, la dette a dû être réduite, de sorte que le secteur privé et le gouvernement ont augmenté leur épargne. Deuxièmement, la crise a conduit à une forte aversion du risque. Les entreprises ont donc réduit leurs investissements et le gouvernement, qui devrait en fait faire l’inverse, a fait de même.

Et nous nous retrouvons donc pour quelques années avec un important excédent d’épargne. Ce qui signifie que le taux d’intérêt doit tomber. La réponse des banques centrales, d’abord aux Etats-Unis et en Grande-Bretagne, et ensuite en Europe consiste à passer à travers une injection de liquidités pour stimuler l’activité économique. En pompant de l’argent, les banques centrales tentent de stimuler l’investissement et la consommation. En cas de succès, cela permettra également de réduire l’excédent de l’épargne, et les taux d’intérêt pourront augmenter à nouveau. La stratégie des banques centrales est donc d’augmenter les taux d’intérêt à l’avenir, même si cela passe par une chute temporaire de ces taux.

La théorie économique en la matière est très simple

Une baisse des taux d’intérêt fait que les consommateurs et les entreprises en effet dépensent plus, parce que les emprunts deviennent plus intéressants, et l’épargne moins intéressante. L’économie devrait ainsi redémarrer.

Mais il faut être patient. Aussi bien les consommateurs que les entreprises sont lents à augmenter leurs dépenses. Parce qu’ils sont inquiets pour leur avenir. C’est ainsi que malgré quelques signes encourageants, la reprise en Europe reste très modérée.

Dès que le taux de base de la Banque Centrale Européenne diminue, le taux d’intérêt sur les livrets d’épargne suit quasi automatiquement. Cela signifie tout simplement qu’épargner ne rapporte plus rien. Les livrets d’épargne courants ne rapportent que le taux d’inflation. Et cependant les consommateurs y déposent encore beaucoup trop d’argent.

Cela a tout à voir avec le manque de confiance qu’ont les gens dans le futur économique, et spécialement dans les possibilités du marché de l’emploi.

Diminuer les taux d’intérêt n’aide donc pas en soi suffisement à contrer cette vision pessimiste. Il faut aussi que les gouvernements travaillent à des mesures qui favorisent la croissance et la création d’emplois.

La baisse des taux d’intérêt fait également diminuer le taux immobilier des prêts hypothécaires. Et cela juste au moment où le prix des immeubles n’augmente momentanément plus au même rythme qu’auparavant. Les banques accordent cependant plus difficilement un crédit, notamment à cause des obligations qui leur sont faites par les nouvelles réglementations. Surtout dans les pays du Sud, la diminution des taux n’a pas été répercutée vers des entreprises et vers Monsieur Tout Le Monde.

Comme l’économie Européenne ne signifie pas grand chose en elle-même, tous les pronostics au sujet de la baisse ou de la hausse des taux d’intérêts est également très dépendante de ce que la Fed américaine relève ses taux d’intérêt, quand et de combien?

Les taux d’intérêt aux États-Unis

On l’attendait donc depuis longtemps, et c’est arrivé en 2017. La banque centrale américaine, la Réserve Fédérale, a relevé le taux d’intérêt qu’elle applique à ses prêts à 1,25%. Dans le même temps, Janet Yellen, le président de la Réserve Fédérale, a annoncé que plus de hausses de taux auront encore lieu.

Malgré les critiques d’un certain nombre d’économistes de grande réputation comme Larry Summers, Paul Krugman et Martin Wolf qui ont fait valoir que l’augmentation des taux d’intérêt arrivait trop tôt, je pense que Yellen a pris la bonne décision. L’économie américaine a été en convalescence pendant un certain temps. Le taux de chômage est très faible. Après des années de stagnation, les salaires augmentent à nouveau, ce qui a alimenté l’inflation.

Le moment était donc venu de sortir l’économie américaine d’un état sans intérêt potentiellement dangereux. Le coût du maintien d’un taux zéro pour l’Amérique devenait plus important que les avantages induits. La préservation du taux d’intérêt zéro, alors que l’économie se redresse, risquait de plus en plus de créer des bulles financières et immobilières.

Contrairement à ce que certains critiques pensent, la hausse relativement faible des taux aux Etats-Unis ne fera donc pas étouffer la reprise économique. Après tout, une hausse des taux d’intérêt de 1,25 pour cent n’a que des effets marginaux sur l’investissement et la consommation. Même la perspective d’une augmentation progressive des taux à court terme à 1,5 pour cent d’ici la fin de l’année prochaine ne nuira pas à la reprise économique aux États-Unis. Ce qui importe pour les décisions de consommation et d’investissement est la confiance dans l’avenir. L’annonce d’un niveau normal de taux d’intérêt de la Fed signale et confirme que cette confiance est justifiée. Les effets psychologiques positifs que cette annonce va créer plus que compenser les effets négatifs de la hausse des taux aux Etats-Unis.

Quelles sont les conséquences économiques pour l’Europe?

Dans l’ensemble, ils sont positifs. La hausse des taux aux Etats-Unis va probablement entraîner une nouvelle baisse du taux de l’euro contre le dollar. Ce sont de bonnes nouvelles pour les exportateurs de la zone euro qui vont gagner avec un euro pas cher de la compétitivité dans le monde.

Cela semble être la fin de la politique de l’argent pas cher, que la banque centrale américaine suit depuis le début de la crise financière en 2008. La Réserve Fédérale est arrivé à la décision d’augmenter graduellement les taux d’intérêt parce qu’essentiellement sa politique est un succès. L’inflation est maintenant d’environ 2%, ce qui est aussi la cible de la banque centrale. La croissance économique est d’un peu plus de 2 pour cent et le taux de chômage a chuté à moins de 5 pour cent. Il est temps de normaliser la politique monétaire et de renvoyer les taux d’intérêt à des niveaux normaux. Pour une économie avec un taux d’inflation de 2 pour cent un taux d’intérêt normal est entre 3 et 4 pour cent. Si le taux atteint ce niveau, la Réserve Fédérale se fera un plaisir de dire que sa mission est accomplie.

Dans la zone Euro, nous avons du retard

Cela a tout à voir avec le fait que la Banque Centrale Européenne a commencé plus tard que la Réserve Fédérale avec une politique d’argent pas cher. Il faudra donc un peu plus de temps jusqu’à ce que la BCE peut décider que le travail est terminé. Les signes indiquent la même direction que les États-Unis. L’inflation dans la zone Euro est désormais proche de l’objectif de 2 pour cent. La croissance économique est d’environ 2 pour cent et le chômage, bien qu’encore beaucoup plus élevé que dans les Etats-Unis, a commencé à ralentir. Cela ne durera pas longtemps pour une politique d’adieu à l’argent pas cher.

Aujourd’hui, nous pouvons dresser un bilan intermédiaire de la politique monétaire menée depuis le début de la crise par les grandes banques centrales. Et ce bilan est positif. L’un des effets de la crise financière est que de nombreux agents économiques (entreprises, ménages, investisseurs) étaient devenus très conservateurs et avaient entassé beaucoup de liquidités. Dans un tel contexte, les banques centrales doivent fournir beaucoup de liquidités. Si elles ne le font pas, alors l’économie reste enchaînée dans une spirale déflationniste où tous les agents économiques, pour tenter d’accumuler des liquidités, vendent divers actifs et diminuent leurs dépenses encore plus.

La banque centrale est venue à la conclusion que la seule façon de mettre un terme à la spirale déflationniste consiste à injecter généreusement de l’argent dans l’économie. Dans les années 30 du siècle dernier, la banque centrale n’a pas fait cela, et le résultat a été la Grande Dépression avec son chômage à des niveaux sans précédent, et l’une des principales causes d’une guerre horrible.

Est-ce la fin définitive de la spirale déflationniste?

Pour l’instant, l’économie va donc mieux aux États-Unis et en Europe, mais il y a encore un certain nombre de risques. Il n’est pas exclu que le protectionnisme de l’administration Trump déclenche une guerre commerciale mondiale. Dans ce cas, l’économie mondiale pourrait entrer dans une chute libre.

Le Brexit et les tendances populistes et nationalistes, surtout en France, sont d’autres facteurs dangereux.

Il y a aussi le fait que l’objectif de 2 pour cent d’inflation que les banques centrales poursuivent est trop faible. Avec un taux d’inflation de 2 pour cent, après un choc négatif dû par exemple à une guerre commerciale, la probabilité que l’économie entre à nouveau dans une spirale déflationniste est beaucoup plus élevée que si la cible se situe entre 3 et 4 pour cent.

Chapeau aux banquiers centraux, qui ont évité le pire. Maintenant, ils doivent également veiller à ce que nous restions suffisamment loin de l’abîme.

Il y a donc surtout un problème de psychologie de masse

Il faut donc que le consommateur retrouve sa confiance. Car au plus de confiance dans l’avenir, au moins d’épargne, au plus de consommation, et au plus d’investissements dans l’économie.

Les gouvernements feraient donc bien d’envisager des réformes structurelles pour favoriser ce processus, au lieu de continuellement diminuer les budgets.

Les consommateurs comme vous et moi commenceraient donc à plus investir leur argent.

« La baisse des taux d’intérêt crée de réelles opportunités pour vous aider à conquérir votre liberté financière »

1. J’ai bien retenu ma leçon de conjoncture économique à l’université. C’est relativement simple: quand les taux d’intérêt sont bas, le cours des actions monte.

C’est logique, car il devient plus intéressant d’investir dans des actions que dans des livrets d’épargne qui ne rapportent absolument rien. Et c’est exactement ce qui se passe pour le moment. C’est donc plus que jamais le moment d’investir en fonds de placement d’actions. Même des baisses à court terme sont intéressantes, car elles offrent des opportunités d’achat.

 

2. Et vous pouvez certainement compléter ces investissements en bourse par des investissements en immobilier. Les prix de l’immobilier est relativement stable pour le moment, malgré des hausses à court terme, et les taux immobiliers sont toujours aussi bas! C’est donc le moment où jamais.

Faites donc travailler votre argent, au lieu de le dépenser ou de le laissser végéter sur un livret d’épargne, et rappelez-vous ce que disent les vrais riches : ‘quelle que soit la situation, il y a toujours quelque chose d’intelligent à faire’.

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