Mon avis sur la Loi Pinel en 2023: à éviter

La loi Pinel a été en quelque sorte lancée pour corriger l’image générale qu’ont les gens de l’immobilier, qui serait un marché réservé à ceux qui ont de l’argent et qui s’y connaissent.

Ce n’est évidement pas vrai, mais les mythes ont la vie longue.

La promesse de la loi Pinel est qu’il est désormais possible d’investir sans avoir de l’argent soi-même, d’agrandir son patrimoine à moindre coût grâce à des défiscalisations, et de pouvoir réaliser une plus-value à la fin du processus.

Est-ce que la promesse est tenue?

Voici mon avis sur la Loi Pinel. 

Le dispositif Pinel, du nom de Sylvia Pinel, ancienne ministre du logement, est une disposition du code général des impôts français introduite par la loi de finances 2015.

Elle offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement locatif si l’investisseur s’engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans.

Le but de la loi est d’inciter les Français à investir dans l’immobilier locatif neuf, ou dans des locaux transformés en logement neuf.

Vous pouvez creuser davantage ce sujet et débuter vous aussi dans l’investissement immobilier en vous procurant cette formation que je vous offre gratuitement: cliquez ici.

Le dispositif Pinel a été lancé en 2015, après la crise financière, avec comme but la construction de nombreux logements, en fait par l’investissement de ceux qui veulent faire de l’immobilier locatif.

C’est le successeur de la loi Duflot et la loi Madelin, et il apporte à celles-ci quelques avantages supplémentaires, notamment au niveau de la durée de la mise en location, et des réductions d’impôts accordées.

Tous les contribuables français résidant en France et payant leurs impôts en France peuvent bénéficier des dispositions de la loi Pinel pour réduire leur imposition.

Vous pouvez à présent choisir la durée pendant laquelle vous mettrez le bien en location.

Avec la loi Duflot, il n’y avait qu’une seule et unique possibilité.

À présent, vous avez le choix entre 6, 9 ou 12 années de mise en location.

Les réductions d’impôts sont plus importantes en fonction d’une durée plus longue: pour 6 ans de location, vous recevrez une déduction fiscale de 12%, pour 9 ans ce sera 18%, et pour 12 ans 21%. Tout cela est limité à 63.000€ dans le cas des 12 ans.

Par exemple, pour un investissement de 300.000€ sur 12 ans, la réduction d’impôt totale est de 63.000 € soit 6.000€ par an pendant 9 ans et 3.000€ par an pendant les 3 ans supplémentaires.

Autre exemple, un investissement de 200.000€ sur 6 ans permettra une réduction d’impôt de 24.000€.

En 2018, dans son projet de texte baptisé ‘Habitat, Mobilité, Logement’, le gouvernement a décidé de reconduire la loi Pinel.

Quelques ajustements sont apportés au dispositif, sans pour autant remettre en cause les nombreux avantages de celui-ci pour le contribuable.

L’objectif est de rendre encore plus efficace le dispositif qu’il ne l’est aujourd’hui.

Le dispositif de la loi Pinel sera prolongé jusqu’en 2024

En pratique, les réductions d’impôts de la loi Pinel restent inchangées jusqu’à la fin de l’année 2022.

Jusqu’au 31 décembre 2022, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 21 % sur 12 ans.

La Loi Pinel sera prolongée, mais sa fin est prévue en 2024 avec une baisse progressive de l’avantage fiscal accordé aux investisseurs de 2023.

Au 1er janvier 2023, la réduction d’impôt accordée tombera à 10,5% pour un engagement de location sur 6 ans, 15% pour un engagement sur 9 ans et 17,5% pour un engagement sur 12 ans.

À partir de 2024, elle passera à 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans.

Avant cela, un autre changement interviendra dès le 1er janvier 2021: la loi Pinel sera destiné exclusivement aux logements faisant partie d’un bâtiment d’habitation collectif.

Après le 31 décembre 2020, les maisons individuelles ne seront donc plus éligibles au dispositif sauf pour celles dont la date du dépôt de demande de permis de construire est antérieure au 1er janvier 2021.

Super Pinel ou Pinel+ ?

Y aura-t’il une suite et une amélioration de la loi Pinel à l’avenir?

On parle d’un nouveau dispositif, baptisé Super Pinel ou Pinel+.

Celui-ci offrirait encore des défiscalisations aux investisseurs immobiliers, mais dans des conditions différentes.

L’accent serait plutôt mis sur la transition énergétique et la réglementation RE2020.

Sous réserve du résultat des élections, le Super Pinel pourrait entrer en vigueur début 2023.

Il y aurait dans ce cas co-existence de 2 dispositifs Pinel.

D’un côté la loi Pinel ancienne mouture.

Et de l’autre le Super Pinel avec des taux identiques à ceux de l’ancien Pinel mais basé sur de nouvelles conditions.

L’objectif est de faire progresser l’investissement dans une nouvelle dynamique dirigée vers l’écologie et le mieux-vivre.

Voici en résumé les dispositions de la loi Pinel

Vous êtes obligés de mettre le bien en location endéans les 12 mois après l’avoir acheté, ce que vous ferez normalement de bon gré car vous avez à évidement à rembourser le plus rapidement votre emprunt.

Le dispositif avait créé 5 zones en France, en fonction de l’adéquation locale entre la demande de logement et l’offre.

Les logements pouvant bénéficier de réductions d’impôts doivent être situés dans les zones où la demande locative est supérieure à l’offre (zones dites tendues).

Les zones d’application de la Loi Pinel 2018 sont ainsi recentrées sur les quatre prochaines années sur les zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C, qui étaient éligibles à la loi Pinel jusqu’en 2017, sont sorties du dispositif en 2018.

Voici les zones:

1. Zone A: agglomérations de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français (partie française de l’agglomération de Genève)

2. Zone A Bis: Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne

3. Zone B1: agglomérations de + de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent (loi pinel Outre Mer)

Des plafonds de loyers pour le propriétaire et des plafonds de ressources pour le locataire sont organisés en fonction de ces zones.

De plus, le logement devra respecter la réglementation thermique RT 2012 ou avoir obtenu le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) de façon à respecter un niveau de performance énergétique. Il devra devenir l’habitation principale du locataire. Les investissements en loi Pinel sont limités à deux sur une année et ne peuvent dépasser 300.000€ cumulés.

Dans le cadre du dispositif de défiscalisation de Sylvia Pinel, le prix de revient d’un bien immobilier correspond au prix d’achat du logement neuf auquel viennent s’ajouter les frais de notaire et éventuellement les frais d’agence si vous utilisez les services d’une agence immobilière pour votre acquisition, ainsi que les frais annexes.

Prix de revient = Prix d’achat + Frais de notaire + Frais d’agence + frais annexes

Les frais qui s’ajoutent en plus des frais d’agence et de notaire, comportent tous les frais afférents à l’achat du bien, à savoir :

– La taxe sur la valeur ajoutée.
– La taxe de publicité foncière.
– Les droits d’enregistrement le cas échéant.
– Les commissions versées aux intermédiaires.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient, qui est plus important que le prix d’acquisition.

Les avantages de la loi Pinel

Dans son concept de base, la loi Pinel semble être une bonne affaire.

Elle améliore et facilite tout le processus de l’investissement immobilier tel que je le vois: acheter un immeuble en faisant rembourser l’emprunt contracté par les locataires, et se retrouver à la fin de l’emprunt avec un bien que l’on peut continuer à mettre en location (revenu passif), ou mettre en vente et investir l’argent ainsi récolté d’une autre façon.

Et tout cela avec une réduction d’impôt conséquente, ce qui devrait augmenter encore plus le rendement de l’opération en améliorant le cash-flow de l’opération dès le début du processus.

Je m’imagine par ailleurs et a priori que la négociation avec les banques sera encore facilitée, puisque:

• C’est un dispositif qui a le soutien de l’État.
• Le cash-flow dégagé dès le lancement du processus est nettement plus grand grâce à l’économie d’impôt.
• Le risque est tempéré, puisqu’il y a également un contrôle indirect par l’État du projet et des investisseurs.

Tout cela devrait déboucher normalement vers une acceptation du projet, sans apport financier personnel.

L’idéal donc, au moins en théorie.

Tous les arguments pour se lancer dans l’investissement immobilier sont donc rencontrés, et même facilités.

Cela semble donc sur papier un excellent moyen de préparer sa retraite et d’augmenter le patrimoine familial.

Il s’agit à présent se voir si tout ceci correspond à la réalité.

‘Face à cette promesse engageante, où le meilleur de tous les mondes semble réuni (défiscaliser, investir en immobilier, aider à mieux loger les moins fortunés, préparer sa retraite), j’ai évidemment voulu tester la réalité avec un scénario concret.
Est-ce que la loi Pinel est réellement intéressante?’

J’ai donc cherché il y a quelque temps déjà à acheter un appartement T2 dans la région de Toulouse, à Villeneuve Tolosane.

Une rapide recherche Google me mène à un site spécialisé en loi Pinel travaillant sur Toulouse (vous pouvez faire cette recherche par vous-même).

Comme il ne s’agit que d’un test très succinct, je ne perds pas de temps et je choisis le tout 1er immeuble proposé par ce promoteur. Je prends bonne note qu’un T2 de 42 m2 (il est vrai avec terrasse et parking) coûte 170.000€:

Pour incorporer la réalité de cette terrasse dans le calcul du prix par m2, la règle est d’ajouter à la surface habitable la moitié de la superficie de la terrasse.

Le parking ne compte pas dans les calculs.

J’arrive donc à une superficie de 41 + (8/2) = 46 m2. Je divise les 170.000€ par 46, et j’obtiens donc un coût de 3.696€/m2.

Je ne fais évidement pas confiance aux calculs de rentabilité effectué par le promoteur, et je me mets en chasse aux informations moi-même.

Il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

Première chose, sur le site de Meilleurs Agents, la référence en la matière, je constate que le prix du m2 à Villeneuve-Tolosane dans la tranche haute, celle des beaux immeubles bien situés et de haute qualité, est de 2.700€/m2:

Ce qui signifie que la proposition du promoteur n’est même pas chère, mais super-super chère (de minimum 37% plus chère que les immeubles les plus chers!!!!).

Acheter un bien immobilier bien au-delà de la valeur normale pêche évidement contre la toute 1ère règle de l’investisseur immobilier: faire son premier profit en faisant une bonne affaire.

Bref, c’est mal parti!

Je me lance à présent dans une simulation de la défiscalisation de la loi Pinel avec Meilleurs Taux, l’autre référence en la matière.

J’apprends ainsi déjà que le loyer est plafonné légalement à 512€:

 La revalorisation du bien est difficile à calculer dans les conditions de ce test.

D’abord, je ne connais pas réellement les conditions locales du marché.

Je ne peux pas juger non plus de la qualité de la construction, et sur donc les chances de pérennité.

Ensuite les hypothèses de calcul sont particulièrement difficiles à appréhender.

Au début, et par définition, la revalorisation est (extrêmement) difficile à réaliser, puisque nous achetons le bien 37% au-dessus du prix moyen du marché.

En France, la valeur moyenne des immeubles s’est appréciée de plus de 10% par an depuis l’an 2000, de 8,75% depuis 1900 (Courbes de Friggit).

Si nous employons donc un taux prudent de 5% d’augmentation des prix de l’immobilier par an, en tenant compte de l’inflation, il faudra donc plus de 7 ans avant que le prix d’achat de l’appartement se retrouve enfin en équilibre avec le marché.

J’ai donc pris 0% de revalorisation annuelle du bien, un peu par paresse, et à défaut de meilleures hypothèses.

La réalité sera probablement meilleure, mais je ne sais vraiment pas de combien.

Je commence à me demander si cet appartement sera vendable de façon normalement profitable un jour…

C’est de plus en plus mal parti!

Comme je suis un investisseur à long terme, j’ai pris le dispositif Pinel sur 12 ans. Pour l’emprunt, mon apport personnel sera évidemment de 0€, pour profiter de l’effet de levier maximum, comme je vous l’apprends dans ma formation sur l’immobilier.

Je désire financer le bien en 20 ans:

Le résultat final de tout ceci est bien pathétique:

 Pendant 20 ans, vous aurez à suppléer (beaucoup) d’argent pour viabiliser l’opération.

S’il est vrai que de l’année 2 à l’année 12, l’État vous aide, cela ne suffit pas, et de loin, à rentabiliser l’opération. Entre la 13ème et la 20ème année, c’est réellement un cauchemar, car il faudra que vous ajoutiez plus de 5.000€ par an de votre poche pour maintenir le navire à flot.

Ce n’est qu’à partir de la 20ème année que vous commencerez à faire du profit, mais il faudra une dizaine d’années supplémentaires pour qu’enfin l’opération devienne rentable, puisque vous aurez un déficit de trésorerie total de 55.967€:

Contrairement aux bonnes pratiques enseignées dans ma formation sur l’immobilier, où c’est le locataire qui finance entièrement pour vous votre achat, cet exemple montre que vous avez personnellement à participer dans le financement de l’opération à raison de 19,4%, ce qui est énorme:

À ce bilan locatif catastrophique, il faut encore ajouter, comme nous l’avons vu, que l’on doit se demander si on pourra jamais revendre cet immeuble avec profit, vu qu’il a été vendu à la base (et acheté) bien trop cher.

Je n’appelle donc pas cela faire de l’investissement immobilier.

J’appelle cela rendre l’État plus riche grâce aux impôts que vous paierez de toutes façons, et surtout rendre les promoteurs plus riches en employant la loi Pinel pour vendre des appartements beaucoup plus chers qu’il est normal (dans le cas qui nous occupe, 37% plus cher!).

Payer 37% plus cher pour recevoir 21% de réduction d’impôts n’est pas ce que j’appelle réaliser une bonne affaire.

À la place donc de vous aider à vous enrichir et de préparer votre retraite, la loi Pinel en réalité vous appauvrit.

Je n’ose même pas imaginer ce qui se passera si beaucoup d’acheteurs en loi Pinel emploieraient ce dispositif pour vendre dès la fin de la période de défiscalisation.

Dans le meilleur cas, il récupéreraient tout juste leur mise, mais si beaucoup seraient tentés de faire la même chose au même moment, le marché immobilier risque de s’effondrer.

Je ne suis pas étonné de cette conclusion

Je pense finalement que le réel résultat de la loi Pinel n’est pas de vous aider à investir, mais de soutenir la construction immobilière, d’enrichir les promoteurs et de renflouer les caisses de l’État.

En effet, ce dernier, en accordant en guise d’appât un petit incitant fiscal, accroche à sa ligne de nombreux poissons qui vont payer des impôts fonciers, des taxes sur le revenu et autres impôts différés par après.

Comme investisseur immobilier, l’un des plus gros freins dans le dispositif est évidemment le plafonnement des loyers.

Non seulement, rentabiliser le projet devient impossible de cette façon, mais de plus vous n’êtes en réalité plus vraiment propriétaire à 100%, puisque pas maître chez vous.

Un des aspects secondaires négatifs, est que le prix du marché immobilier s’enfle ainsi de façon artificielle.

Ce qui peut se faire néanmoins, et qui peut rendre le dispositif intéressant dans certains cas, c’est de louer le bien ainsi acquis à votre famille (vos enfants ou ascendants), et donc d’accroître de cette façon votre patrimoine familial.

La question est de savoir si cela est votre objectif comme investisseur, et s’il n’y a pas de meilleurs moyens pour réaliser cela.

Le bilan global de l’opération est très négatif

Prix d’achat beaucoup plus élevés que normalement, pertes mensuelles pendant 20 ans, plafonnements des loyers, possibilité et danger de revente simultanée de tous les propriétaires qui se débarrassent du bien à la fin de la période de défiscalisation (et donc baisse de prix), revalorisation hypothétique, etc…

À part le cas des enfants (ou ascendants) et la possibilité de succession avantageuse, et même dans ce cas, je ne vois pas beaucoup d’avantages à la loi Pinel.

Les 5 raisons pour ne pas investir en loi Pinel

1. Vous avez à préférer l’ancien au neuf si vous voulez réellement investir dans l’immobilier de façon rentable. Non seulement vous paierez moins cher pour recevoir un loyer identique, mais vous pourrez déduire vos travaux de la base imposable, ce qui revient finalement à peu près au même qu’une défiscalisation en Pinel.

2. Comme les loyers sont plafonnés et les locataires protégés, vous attirez une clientèle qui n’a pas toujours les moyens de payer ses loyers et par conséquent le risque d’impayé est beaucoup plus important.

3. Vous avez vous même à participer au financement, ce qui est une hérésie dans le principe sacro-saint de l’investissement locatif: votre locataire paie (entièrement) votre emprunt à votre place par ses loyers. Je n’ai personnellement jamais investi de l’argent dans l’achat de mes propriétés locatives, j’ai toujours utilisé l’effet de levier grâce à l’argent des banques.

4. Il est à craindre que beaucoup d’acheteurs en loi Pinel emploieront ce dispositif pour vendre dès la fin de la période de défiscalisation, tous au même moment donc. Le marché immobilier risque donc de s’effondrer à ce moment. Ce moment se rapproche à grand pas.

5. Vous payez trop souvent plus cher que nécessaire, car le promoteur enfle ses marges sachant que le client est attiré par la promesse d’une réduction fiscale.

2 leçons à retenir

1. Préférez l’ancien au neuf si vous voulez réellement investir dans l’immobilier de façon rentable.

2. Méfiez vous des simulations faites par les promoteurs. Faites ce travail vous-même. Vous n’avez qu’à suivre la procédure que j’ai développé dans mon test.

Mon avis final sur la loi Pinel

Dans la leçon 39 de ma formation Immobilier. Mode d’Emploi, vous trouverez le guide complet pour profiter d’un bien meilleur système de défiscalisation en immobilier locatif: la loi Denormandie. 

Vous y trouverez aussi une comparaison complète entre d’une part la rentabilité obtenue via la loi Denormandie et d’autre part via le mécanisme du déficit foncier.