IMMOBILIER
Comment acheter un immeuble dans une vente aux enchères
vente aux enchères

Comment fonctionne une vente aux enchères?

Voici mes meilleurs conseils pour réaliser une bonne affaire en achetant un immeuble de cette façon.

Dans une vente aux enchères, un bien immobilier (un terrain, une maison, un appartement, un garage, etc.) est attribué à celui qui fait l’offre la plus élevée.

Les différents acheteurs potentiels sont réunis au même moment et au même endroit, ce qui fait souvent monter la tension. La vente a aussi un caractère très formel et codifié. Elle est toujours menée par un notaire.

Quand il s’agit de vendre un bien immobilier très convoité, la vente aux enchères permet très souvent au vendeur de percevoir plus d’argent que dans une vente habituelle. Ce n’est que dans les cas où cette vente est organisée pour sortir d’un problème, comme une faillite ou un héritage en indivision, qu’il est possible de réaliser une bonne affaire.

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Quelques conseils pour une vente aux enchères

  • Prenez place au fond de la salle, de façon à avoir une vue générale des autres candidats acheteurs.
  • Dans le cas d’une vente au tribunal, il faut mandater un avocat qui seul peut enchérir.
  • Si vous enchérissez, et que vous avez vraiment de l’intérêt pour acheter, faites une offre supérieure de 1.000€ au prix de base demandé, ou par rapport à la première offre. Si vous voulez vraiment acheter, faites monter les prix de 5.000 ou de 10.000€ à la fois: vous montrez ainsi au public que vous êtes un candidat sérieux et que vous achèteriez à n’importe quel prix.
  • Informez-vous de façon exhaustive des conditions de l’achat, des conditions du permis de bâtir et autres formalités éventuelles.
  • Le plus important: une offre vous lie définitivement. Soyez donc sûr de vos moyens financiers, et le cas échéant, de ce que votre banque est décidée à vous prêter. Il n’est pas possible d’obtenir des clauses suspensives, par exemple pour l’annulation de la vente en cas de non obtention d’un emprunt.
  • N’oubliez pas qu’une vente aux enchères suppose des frais complémentaires qui sont plus élevés que ceux d’une vente de gré à gré (comptez sur environ 20%). Vous ne pouvez vous renseigner à ce sujet auprès du notaire qui organise la vente. Vous n’aurez en général que quelques jours pour payer les frais de vente, et de quelques semaines pour payer le principal. Ici aussi le notaire peut vous renseigner.
  • Le jour de la séance, tout acheteur souhaitant participer aux enchères doit remettre au notaire concerné une pièce d’identité et un chèque de banque ou un chèque certifié, du montant de la “consignation” pour enchérir qui figure dans toutes les publicités et qui représente 20 % de la mise à prix.

    Contre ce chèque de consignation, le notaire remet à l’amateur une plaquette afin que celui-ci puisse porter enchère lors de la séance (enchères minimum de 500 € jusqu’à 5 000 € en fonction de la mise à prix).

  • On emploie le plus souvent la technique de la vente à la bougie. Le notaire procède à la criée et allume une 1ère bougie qui se consumera tout le long de la séance, quel que soit le nombre de biens à vendre. Lors d’un silence sur les enchères, le notaire allume 2 petites mèches de 30 secondes chacune. Si personne ne porte de nouvelle enchère pendant la combustion des 2 feux (soit 1 minute), c’est la dernière enchère qui l’emporte. En cas de nouvelle enchère entre la combustion des 2 feux, il faudra attendre le prochain silence pour recommencer le protocole. Il faut impérativement 2 feux éteints successivement sans nouvelle enchère pour prononcer l’adjudication, ce qui laisse 1 minute aux amateurs présents pour enchérir. Une fois l’adjudication prononcée, les personnes n’ayant pas remporté la vente récupèrent leur pièce d’identité et leur consignation. Aucune contribution ne leur est demandée, participer à une séance de vente aux enchères volontaire est totalement gratuit.

  • Si vous voulez creuser le sujet, il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec ce calculateur que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il permet ensuite d’affiner quasiment tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une vraie possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et donc de consolider un investissement.

« J’ai souvent participé à des ventes aux enchères, mais je n’ai jamais réussi à acheter de cette façon »

Comment fonctionne une vente aux enchères?

Le bien est attribué à celui qui fait la plus grande enchère. À partir de ce moment, plusieurs scénarios sont possibles:

  • Si les vendeurs sont satisfaits avec le prix obtenu, la vente devient définitive.
  • S’ils ne sont pas tout à fait satisfaits, ils peuvent décider de garder le bien.
  • Dans le dernier cas, les vendeurs peuvent espérer recevoir encore une offre plus importante. Ils organisent alors une faculté de surenchère. En général cela se passe de la façon suivante: si quelqu’un fait directement au notaire une surenchère d’au moins 10% endéans les 15 jours, le notaire organisera une deuxième vente publique avec ce nouveau prix comme point de départ.
  • Enfin, le dernier scénario est que la vente soit organisée d’office en deux séances. Dans la première séance, le bien est attribué provisoirement à celui qui fait la plus grande offre. Dans la deuxième séance, si le bien est finalement attribué à une autre personne, celle-ci doit payer une prime (en général de maximum 1%) au gagnant de la première séance.
  • Celui qui remporte l’enchère devient sur place propriétaire et reçoit immédiatement l’acte de propriété.

J’ai souvent participé à des ventes aux enchères, mais je n’ai jamais réussi à acheter de cette façon. Soit l’immeuble devenait trop cher pour ce qu’il valait réellement, soit je ne parvenais pas à ficeler l’accord avec ma banque.

J’en ai conclu (à tort peut-être) que c’est plutôt réservé aux professionnels spécialisés.

Si vous êtes intéressé, vous trouverez plus de renseignements ici:

https://www.immobilier.notaires.fr/fr/conseil-immobilier?idConseil=153

 

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Vos commentaires

2 Commentaires

  1. En France, il y a deux types de ventes aux enchères :
    – à la chambre des notaires (un chèque, parfois de banque, est nécessaire pour participer, on peut participer directement)
    – au tribunal (dans ce cas il faut mandater un avocat qui seul peut enchérir)

    Réponse

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